近期，大型开发商的低息发债，引起业内外关注。比如，9月下旬，万科首期五年期公司债利率确定为3.50%，与五年期国债收益率（3.13%左右）和五年期国开债收益率（3.54%左右）相近，实属罕见。
众所周知，去年以来，通过“9.30政策”和“3.30政策”，个人房贷持续放松，连过去多年一直抑制的二套房贷，也出现大幅宽松。而这次房企公司债利率史无前例的大幅下降，是否传递出国家不仅支持房地产需求端，而且也开始支持供应端？
先分析公司债之事。今年经济增速持续放缓，上半年只有7.0%，三季度预计破7，所以上半年以来，国家采取诸多措施稳增长，除了连续的降息降准等货币政策之外，财政政策也加大了支持力度，5月2万亿地方政府债率先发行，对接基建项目存量资金，同时5月新公司债开始正式发行。今年前8个月，上交所公司债共计发行514只，总规模约为2762亿元，相比去年同期发行规模暴涨了233%。
值得关注的是，新公司债发行过程中，地产公司尤其抢眼。比如截至7月末，已发行的新公司债中地产公司约为624亿元，占比超过7成。而且，利率一路走低。6月恒大在境内成功发行200亿元公司债的首期5年期50亿元，利率5.38%，创公司债最低利率纪录。其后，碧桂园（相关干货）、融创、富力、首创置业等公司债利率已跌破5%。9月中旬，世茂建设发行60亿元5年期公司债，利率3.90%，实际认购超过80亿元，创同类房企发债利率新低。9月下旬，万科则再创新低。
房企公司债受热捧，利率屡创新低。不妨从四个层面剖析原因。其一，公司债发行制度改革。今年1月出台的《公司债发行与交易管理办法》规定，发行主体扩大至非上市公司，投资者划分，发行方式灵活。交易所参与发行，交易所资金充裕使得可作为交易所质押券的公司债能够获得流动性溢价，从而压低发行利率、节约发行成本。
其二，外部资金超级宽松。今年以来，连续的降准、降息、逆回购等宽松动作，导致社会流动性充裕，央行回购利率与银行间拆借利率处于近几年最低水平。6月中旬股市开始暴跌，且跌跌不休，大量资金撤出，不仅是散户，也包括机构投资者，资金风险偏好大降。与此同时，IPO暂停，不知猴年马月才会重启，打新资金等需要寻找出路，包括银行理财资金，也需要重新寻找投资渠道。
其三，房地产市场回暖。今年以来，全国房产市场趋于复苏，尤其是商品房销售面积同比下跌转增，前8个月增幅已扩大至7.2%。其中，一线城市和少数二线城市，是本轮房产市场回暖的主力军，而这些城市正是大型房企的主战场。与之相反，作为中小房企主战场的三四线城市，市场却复苏乏力。因此，当前发低息公司债的房企，都是中高信用等级的大型优质开发商，未来几年可以控制债务风险。
其四，国家稳增长压力增大决定了必须稳楼市。当前经济增速下滑压力仍然很大，尤其是国际金融市场动荡、股市和汇率持续走弱、新兴经济体经济总体低迷的背景下，急需尽快使国内经济企稳。去年以来，放松限购、限贷、限价、限外等措施刺激了购房需求端，全国房产销售市场已经复苏。但供给端仍然低迷，全国房企购地面积和房屋新开工面积，仍是同比负增长，这对于诸多上游相关产业形成明显抑制，不利于经济稳增长，国家政策有必要同时支持供给端的开发商。
从融资角度看，去年以来，房企借壳放松，但今年6月中下旬股市大跌之后，股市已暂时失去支持开发商融资的能力；同时，随着银行不良贷款率的提高，房地产开发贷的审核并未大幅放松；另外，去年来房地产信托发行规模大幅萎缩。于是，公司债就成为支持优质开发商融资的重要渠道。据此逻辑，则经济企稳之前，房价高涨之前，国家支持房企发行公司债的态度不会改变。
面对如此低的利率，符合信用等级资格的开发商都会争抢蛋糕、积极发债。当前，其他融资方式的成本皆较高。比如银行贷款，假如利率上浮2成，则超过6%；房地产信托，仍在12%以上；过去几年低息的美元债，随着美国加息预期增强，以及受年初佳兆业信用违约影响，海外地产商发债利率不断走高，如世贸地产今年2月的7年期美元债发行利率高达8.3%，况且人民币兑美元继续贬值的预期，对内地房企而言，发行美元债存在汇差损失。因此，今年以来，在港上市的内地开发商，对于发美元债，由过去几年热情高涨转为兴趣寡淡。
低息发债融资之后，自然会促进这些房企购地，增加新开工量，从而有助于拉动上游产业。当然，也会有房企首先想到的不是购地，而要置换手中的高息负债，降低企业财务成本。总之，低息公司债，是大中企房企争抢的“香饽饽”，有助于缓和当前房地产供应端紧缩的形态，也有助于改善发债房企的利润率。
