“目前上海公司已经和中国银行签订了债务重组协议,公司各项工作也已全面恢复正常”。一位接近佳兆业（相关干货）的人士这样对《证券日报》记者表示,而中国银行正是佳兆业最大在岸债券持有人。
据悉,佳兆业在上海的城市广场、金融中心、佳兆业8号这三大主力项目,均与债权人达成相关协议,恢复了正常的施工与销售工作。而这也意味着,佳兆业上海公司可谓全面复活,由于上海是佳兆业战略布局的重镇,因此上海项目销售的重启对于仍未完全摆脱困境的佳兆业来说,无异于一针强心剂。
同时,佳兆业位于武汉的项目金域天下,也与主要债权人达成了和解,并签订了调解书,10月11日,该项目正式重启了销售。
一个月前的9月12日,惠州佳兆业1号时隔1年后再次开盘,这也是佳兆业去年陷入危机后,首个重启销售的项目。彼时佳兆业相关人士便透露,“公司算是度过最困难的阶段,不少项目也接近和债权人和解,陆陆续续更多的项目会开始恢复销售”。
此外,佳兆业位于广州、深圳的部分项目,也与相关债券人达成了协议,预计年内可恢复销售。
对此,有券商分析师指出,“随着佳兆业与境内项目债权人纷纷达成和解协议,对于其境外债务的重组也会产生促进作用,预计佳兆业债务问题当可顺利解决”。
而在项目陆续解封的情况下,业内人士普遍认为佳兆业的现金流将会得到很大缓解,公司下一步工作的重点也将转向财报的审核发布,以恢复上市彻底摆脱困境。不过其审计机构普华永道曾表示,在恢复年报审核工作之前,佳兆业须首先处理“明股实债”及关联交易的若干问题。
佳兆业10月9日最新发布的公告则显示,为调查和处理业绩审核问题,公司已成立由独立非执行董事张仪昭及饶永组成的独立委员会。
银行恢复贷款
实际上,佳兆业在上海的城市广场、金融中心、佳兆业8号三个项目的具体进展也是各有不同。
其中佳兆业城市广场一期住宅已全面封顶,各项工程均正常运转。“关于入伙问题,在售项目均会按照相关法律法规的要求取得‘五证一书’,不会影响约定的交楼时间及施工质量,公司原工程计划不变。三期的样板房已于10月4日正式开放,营销中心也全面接待客户。”佳兆业相关人士称。
据悉,上海佳兆业城市广场此前曾被融创方面收购,但因融创终止了对佳兆业的全面并购,该项目随后也被佳兆业溢价赎回。而作为融创精挑细选后的收购项目,价值自然也不低。其三期占地面积4.84万平方米,总建筑面积约8.71万平方米,按照该项目前期售价1.5万/平方米保守计算,三期的总货值约为13亿元。
而上海佳兆业8号项目的别墅已完成了第一批的交付,公寓也将于近期交付。“原来佳兆业8号本可以正常销售,但没有银行愿意做贷款,随着我们和中国银行签订了债务重组协议,项目目前的银行按揭业务已经恢复正常,同时我们也得到中国银行的大力支持,其提供了充足贷款额度、更高的利率优惠(98折),并会加快放款速度。”上述佳兆业人士称。
资料显示,上海佳兆业8号占地面积14.3万平方米,总建筑面积20.39万平方米,分为两期开发,原本预计2015年完工。其中一期已售房源的均价1.4万元/平方米,二期销售均在预计在1.6万元/平方米,即便按一期的价格计算,二期的总货值也在12亿元左右。
有业内人士也称,“上述2个项目虽然位于上海的郊区,但未来此类地区的人口导入速度等也会比较快。再加上近段时间上海的房地产市场颇为火热,因此去化速度应该不慢,有利于公司快速回笼资金”。
除了佳兆业城市广场、佳兆业8号均已恢复正常运作外,位于上海杨高中路的金融中心项目,近期也已经启动正常的报建及施工准备。此前有消息称,佳兆业上海金融中心项目即将由法院强制执行拍卖,该项目的债务谈判陷入到僵局之中。对此,佳兆业方面对《证券日报》记者回应称,“公司已经与金融中心项目的债权人中银投达成协议,不会拍卖金融中心项目”。工商资料显示,在2013年获取项目土地后,佳兆业便与华能贵诚信托合作设立了上海赢湾公司开发该项目,两者分别占51%和49%股权。
广深项目预计年内解封
佳兆业在上海区域的债务问题取得突破的同时,其位于广州、深圳的项目也有了最近的进展。
《证券日报》记者从参与佳兆业广州城市广场项目债权谈判的消息人士处获悉,“在法院的主持下,佳兆业与主要债权人已经达成和解,双方还签订了调解书”。随后,记者向佳兆业广州公司求证该消息,其相关工作人员并未否认上述消息,其表示,“(广州)城市广场项目已具备解封条件,计划是国庆长假后重启销售,目前已经启动了一系列的营销准备活动”。
据悉,2013年6月份,佳兆业联合裕瑞房地产以总价45.6亿元、配建保障房15.78万平方米的代价拿下了广州黄埔区南玻“巨无霸”宅地,楼面地价12200元/平方米。佳兆业拥有该地块51%的权益,命名为佳兆业城市广场,整体规划设计为二十多栋32层—38层不等的超高洋房住宅及一个大型商业综合体,定位为黄埔区首屈一指的国际级大型复合公园社区,受益于广州东进和新黄埔区滨江新城规划正式实施,该项目一度被看好。
而记者也在某房产电商网站上看到,该项目已于9月26日启动了购房意向登记,并计划于10月17日组织看房团,重启后的销售均价预计在2万元/平方米。
同时,根据中原地产统计数据显示,9月份惠州城区有3盘单盘成交超过100套。其中沉寂一年解禁后的南线古塘坳佳兆业一号销售179套,成为本月最大的亮点,也是年内迄今为止惠州城区单盘销售套数之最。
此外,佳兆业前董事会副主席,现任公司高级顾问的谭礼宁近日对外称,预计深圳项目将在年底前恢复销售。而作为佳兆业的大本营,深圳的业务大约占佳兆业全部业务量的五分之一强,深圳项目的解封对佳兆业来说至关重要。目前,佳兆业深圳项目的债权人包括中国农业银行、招商银行、中信银行等十几家银行,以及信达资产、平安信托等数家机构。有业内人士指出,深圳项目迟迟未能解封,也是源于债务结构相对复杂,处理起来比较困难。被司法查封的项目则包括深圳佳兆业前海广场,悦峰花园,佳兆业中央广场等。
而截至目前,佳兆业已有数个区域的项目可以正常销售,包括重庆、绥中、辽宁、长沙、成都、苏南、佛山。而湖北、山东、珠海、上海等地区,则是“解冻”了部分项目,并开始进入正常销售阶段。
海外债务仍在谈
内地项目纷纷解封,佳兆业海外债务的重组工作也在紧张的进行着。
10月2日,佳兆业集团在港交所发布公告称,自9月21日以来,集团与可换股债券及现有高息票据的若干持有人组成的督导委员会连同其顾问进行了几次会面。预期与督导委员会进行更多讨论,并期望透过讨论可就境外债务达成一致同意的重组目标。
今年3月8日,佳兆业曾披露了其境外债务重组建议,涉及资金约170亿元。佳兆业建议,在本金不变的情况下,债务将“展期削息”,但遭到了境外债权人的拒绝。
不过,市场对于双方最终达成一致持积极的态度,曾参与对佳兆业并购的融创中国主席孙宏斌也表示,佳兆业的债务问题应该会比较顺利的解决。
而目前让佳兆业最为头疼的便是年报的审计工作。10月9日晚间,佳兆业发布公告称,将会继续延迟刊发2014年年度业绩公告及2015年中期业绩公告。
公告指出,上市规则规定发行人如未能公布初步业绩,必须根据尚未与核数师协定的财务业绩公布业绩。但是,由于预期佳兆业2014年未经审核管理账目可能有重大调整,“为避免2014年未经审核管理账目可能由于未能准确反映集团的财务表现及状况,而对股东及有意投资者造成误导,佳兆业董事会经讨论决定现暂不刊发”。由于财报披露是佳兆业恢复上市的前提条件,因此业内预计,佳兆业下一步的工作重点便是与普华永道和香港证监会积极沟通,尽快完成财报的披露。
