入华20年，凯德在中国商业地产业内堪称翘楚，现在也遇到了瓶颈。外部竞争越来越白热化，大体量的凯德也开始了细腻的探索。
今年9月，李嘉诚在内地抛售物业的事情又被热炒。而另外一家有相似背景的地产商，新加坡凯德置地，则可能还要继续坚守。这或许是因为，它的盘子更大，抽身不易。
从1994年的一隅、一楼、寥寥数十人，到如今48个城市的近160个项目，凯德的发展速度不可谓不快。2015年6月，筹备了三年的凯德MALL（相关干货）天宫院项目被爆停工、撤资。而在此之前，凯德最广为人知的是其“轻资产模式”，这不仅被很多商业地产研究机构引为经典案例，也被众多商业地产企业仿效。一向以“私募基金+REITs”模式蜚声商业地产市场的凯德似乎遇到了瓶颈。
过去的十多年里，凯德在中国房地产尤其是商业地产的发展中扮演了极其重要的角色，而面对如今的房产红海和凯德自身的瓶颈，凯德能经受住考验吗？
多层次布局
1994年，新加坡企业嘉德置地将目光瞅准中国，在上海百腾大厦租了一层楼后，凯德置地（中国）便开始在中国安家落户。从一间小小的办公室发展到如今的布局全亚洲，凯德在成长的同时，也找准了自己的定位：发力商业地产。虽然入华之初也是以住宅和公寓开道，但随着近年来对市场的探索与洞察，商业综合体已成为凯德在中国发展的重心。
2013年1月1日，执掌凯德中国9年（2000～2009年）的林明彦出任新加坡嘉德置地总裁。10天后，嘉德置地宣布公司中文名称正式改为凯德集团，“凯德”品牌成为集团统一的中文标识，适用于原嘉德置地全球业务范围。之后，凯德集团撤出印度、伦敦业务，将主要注意力投向中国，凯德中国成为其旗下四大核心业务单位（凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁）之一。“未来，凯德集团也将以综合体作为在中国发展的主要方向。”如此看来，林明彦依然将商业综合体作为重点发力对象。
20年来，凯德中国在嘉德置地的发展中发挥的作用可谓是相当重要的。如今，凯德已将触角延伸到了全亚洲，在新加坡、中国、马来西亚、日本以及印度的54个城市拥有及管理着105家购物中心。其中，在中国布局了38个城市，购物中心达64家。
然而，单一的商业地产产品并不能满足凯德征战的雄心。于是，除了商业综合体来福士广场外，凯德MALL、龙之梦等定位差异的购物中心也应运而生，以满足不同区域、城市和客户群。
来福士广场号称“城中之城”，不仅是城市地标，也是城市化进程的重要符号。因为其不仅仅是单纯的购物中心，而是将住宅、商场、办公楼、服务公寓、酒店等多种业态都融合在了一起。而这对于城市的要求显然很高，在中国，凯德来福士也只是布局了北京、上海、深圳、成都、重庆等8个重点城市，以满足当地对高端商业综合体的需求。其中重庆来福士以其超百万平方米的体量与210亿元的总投资，成为新加坡在华投资的最大项目。
而相较于无论从选址、定位还是招商都颇为挑剔的来福士来说，走向快速复制的凯德MALL产品线更像是凯德赚钱的工具。虽然也有凯德MALL是自建物业，但更多是以收购、并购获得，这不得不让人怀疑凯德MALL有些“将就”发展。
尽管如此，凯德的商业地产发展依然不容小觑。之所以能够取得如此不俗的业绩，得益于其“规模制胜”的发展战略。这意味着凯德置地要在中国长期发展以达到规模效应。在“规模制胜”的战略指引下，凯德通过收购已有项目、参股当地成熟公司、招拍挂获取土地、与国内知名企业进行战略合作等方式快速拓展市场。其中，收购已有项目的资金比例超过了70%，成为凯德征战沙场最重要的手段。
