被踢出房地产行业第一梯队的“没落贵族”金地集团，在二次冲击600亿元销售目标的催动下，今年拿地、开工均较为积极，对资金的需求也更为强烈。
10月18日晚间，金地集团公告称，公司债券首期发行结束，实际发行规模为30亿元，票面利率为4.18%。同时，金地集团表示，公司计划发行不超过60亿元的公司债已经获批。
《证券日报》记者根据公司公告和银河证券公布的一份研究报告提供的信息计算，若60亿元公司债发行完毕，金地集团债务融资规模将增至约522亿元，债务融资加权成本约为6%。若以2015年6月30日资产负债情况为基数，计入此次发行债务后，金地集团资产负债率为67.52%。
更重要的是，与后来者龙湖地产相比，两者2014年销售额均为490亿元，但龙湖的销售回款比率高达90%的水平，金地集团的销售回款率却严重偏低，不得不被迫需要融资性现金流入。
债务融资升至522亿元
对于大规模发债原因，金地集团公告显示，本次募集资金扣除发行费用后,将使用 58.305 亿元偿还近期到期的银行贷款,剩余募集资金将用于补充公司流动资金,满足公司未来经营发展对流动资金的需求,有助 于公司业务的开展与扩张、市场的开拓及抗风险能力的增强。
事实上，这意味着金地集团此次发行新债基本用于偿还旧债务，在补充公司现金流方面助益并不大。
《证券日报》翻阅金地集团公告获悉，今年上半年，公司主要完成了两笔融资。4月28日，公司发行第一期中期30亿元，利率为4.9%；8月5 日，公司发行第二期中票25亿元，发行期限为5年，利率为4.6%。
据银河证券9月初公布的一份报告指出，截至2015年6月30日，金地债务融资总额为437 亿元，债务融资加权平均成本仅为5.9%。这意味着若此次60亿元公司债发行完毕，金地债务融资总额将升至522亿元。而上半年，其在手现金为179亿元，略低于短期负债和一年内到期的非流动负债之和 190.8 亿元，签约销售额则仅为212亿元。
“金地集团债务规模可控，净负债率也较为合理。”有业内人士向《证券日报》记者表示，但上半年预收账款为256亿元，同比下降30%，导致公司将依靠融资性现金流入，这或许是其发行新债偿还旧债的主要原因。不过，因目前公司债票面利率普遍较低，也能在一定程度上降低公司的资金成本。
根据克而瑞综合统计，部分近期发债的企业利率大致在3.5%-8.5%之间，在A股上市房企中，今年已经发行的公司债平均票面利率为5.65%。其中8月份发债的金融街6年期40亿元债券票面利率为3.84%，10年期10亿元债券票面利率为4.2%。而利率相对较高的阳光城6月发行的一笔13亿元债券，票面利率为8%。
而在2014年发行的A股房企公司债平均票面利率则高达7.56%，其中利率最高的是福星股份去年8月发行的一笔16亿元公司债，利率高达9.2%。
由此可见，用借新债还旧债的方式置换高息债则是房企发债高潮的背后动力。
有数据显示，年内已经有超过60家上市房企抛出公司债发行计划，预期融资高达2500亿元以上，目前实际累计融资已超过1500亿元，而在2014年全年只有15家房企融资成功，金额只有235亿元。据Wind统计数据显示，仅在第三季度，就有37家房企相继发布公司债发行预案，募资规模达1641亿元，较第二季度的394亿元增长了316.3%。
克而瑞董事长丁祖昱表示，发债潮还在继续，利率也随着降息不断降低。根据现在的发债速度，到年底还会有更多的上市房企加入发债大军，预计总额将超过3000亿元。
在这种融资环境下，金地集团积极发行公司债并不让业内意外，但对金地集团来说，现在最紧要的问题是加快销售步伐，降低库存压力，补充现金流，才能在规模扩张上发力。
