发展“MALL”商业城不宜过热 三大理由、五点建议

随着我国经济快速发展，生活水平逐步提高，商品供应日益丰富，消费者求变、求新、求全的个性化消费需求不断提升，因此，由一组零售商及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成的购物中心也开始在中国一些城市扎根。而购物中心的一个主要模式ＭＡＬＬ（摩尔）商业城，因融合百货店、超市和专业专卖店，并辅以餐饮娱乐业的店铺，几乎可以涵盖所有零售业和服务业的内容，正在我国被蒙上了一层流行的色彩，越来越多的发展商言必称“摩尔”，越来越多的零售商将“摩尔”揽于名下。然而，在这股日趋燎原的ＭＡＬＬ风盛行之际，许多业内专家纷纷提出，我国城市必须从实际出发，根据具体条件考虑，不可盲目发展，相互攀比，以哄起之势大建摩尔，最后造成社会资源的巨大浪费。

　　据相关行业资料显示，购物中心有很多种类，其中以中小型的社区购物中心和邻里购物中心所占有的比例最高，但超大型的购物中心的影响力更大。面积大小不同的购物中心定位和功能各不相同，具有互补作用。日本购物中心平均２．１万平方米，美国数万个购物中心里只有１／３达到较大规模，英国平均购物中心只有１．３７万平方米，而中国现有５４个摩尔商业城平均却达到１３万平方米。

　　三大理由

　　在发展摩尔的这股热潮中，首都经贸大学侯善魁教授提出了冷思考。他认为，目前我国建造ＭＡＬＬ商业城应保持谨慎态度，更不宜大量发展，主要有三大理由。

　　首先，我国发展ＭＡＬＬ商业城的基本条件尚不完全具备。从发达国家看，早在５０年前美国出现ＭＡＬＬ时，是在人均ＧＤＰ达到１万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成的条件下，这时零售业态如百货、超市、仓库商店等均已成熟，消费者对购物、餐饮、娱乐有了新的追求，才在大城市近郊产生了ＭＡＬＬ商业城。现在美国人均ＧＤＰ已超过３万多美元，而ＭＡＬＬ的建筑面积平均只有２万平方米左右，其中大型的仅占１％。我国目前人均ＧＤＰ刚刚达到１０００美元，几个大城市也不过三、四千美元而已。现在发展ＭＡＬＬ就比较超前了，如再大量发展，特别是建造十几、几十万平方米的ＭＡＬＬ商业城，后果令人担忧。

　　其次，按照商业结构与商业网合理布局要求，也不宜大量发展ＭＡＬＬ。商业企业结构与商业网布局历来是多种业态与大中小结合，发达国家也是如此。我国零售企业中中小企业占９９％以上，发展一些大店是必要的，但不能过多，否则中小企业就难以生存与发展。而中小企业是吸纳就业人口的重要领域（其实每个超大型的摩尔内，虽然有大型百货公司和超市作为主力店，但其中更大量的还是几百上千家中小型企业），从国情与现状考虑，也不能盲目发展。

　　第三，受社会购买力与市场容量限制，也不宜大量发展ＭＡＬＬ。一个城市的市场容量有多大，是受社会购买力限制的。在一定时间内社会购买力是一个相对常数，不可能无限扩大。市场这块蛋糕要由这个城市的众多企业来分割，每个企业都要占有一定份额。企业越多，竞争就越激烈，而大企业具有雄厚实力和规模优势，必将挤占中小的市场份额，集聚更多客流，使中小企业难以生存，甚至被淘汰出局，对我国商业的发展和不同收入阶层的消费需求不利。因此，发展大型ＭＡＬＬ应慎之又慎。

　　五个误区

　　在中国这样一个发展中国家建造大型的ＭＡＬＬ商业城，一开始就存在认识上的偏差，认为只要是在国外发展得好的商业模式，在中国同样可以不折不扣的发展。因此，正是基于这样的认识，才使我国对ＭＡＬＬ商业城的开发如此狂热。对此，中国人民大学黄国雄教授认为，根据ＭＡＬＬ商业城现在在我国的发展，无论是认识上还是在经营上都存在着一些不当之处。

　　他认为，我国发展ＭＡＬＬ商业城，为避免盲目发展，必须走出五大误区。１、要打破单一的购物模式。因为摩尔是一种多业态的集成，他不仅提供丰富的物质消费品，还能营造舒适的生活环境和多样的生活内容，赋予更多的消费服务。２、ＭＡＬＬ商业城不是越大越好。发展ＭＡＬＬ商业城需要建立在客观的基础上，不能盲目贪大，否则只能造成有效资源的浪费，不但不能提升商圈的活力，反而形成一个空架。３、ＭＡＬＬ商业城不是形象工程，他是一种商业形态，要与经济发展同步，目前情况是表现为形象工程大于实际需要，因此，必须要让这种商业模式走向市场，以企业经营来使ＭＡＬＬ商业城循序渐进的向前发展。４、ＭＡＬＬ商业城不是政府行为，因为他是市场经济的产物，他的表现形式就必然是企业行为，而政府可以进行积极的调控和干预。５、ＭＡＬＬ商业城不能照某一种零售业态进行经营。ＭＡＬＬ商业城不是大型百货店的翻版，因为他与百货店在规模、业态、功能和商品结构上存在差别，在管理模式、运作程序上也存在差别。ＭＡＬＬ也与超市不同，超市是“一次性购买”，而他是“一揽子消费”，因此，这种多业态、多形式的购物中心应该是“市场无定式，经营无模式”。

　　五点建议

　　发展ＭＡＬＬ商业城之所以不能过热，是因为任何一种新生的东西都有一个过渡的阶段，不可能一蹴而就，同样ＭＡＬＬ商业城也只有遵从这样的规律才能更有益的带动我国商业的有序发展。对此，我国商业政策研究会副会长、著名经济学家万典武就对我国发展ＭＡＬＬ商业城提出了一些切实可行的建议。

　　１、老的特大城市闹市区内切不可新建ＭＡＬＬ。他认为，像北京、上海、天津、重庆、广州、沈阳、武汉等老的特大城市，市内人均商业面积一般在０．７－１．０平方米，总的数量基本已能满足需要。而且这些城市近十年左右百货业已有了大发展，甚至是过度发展，因此，如果再建ＭＡＬＬ商业城，就可能造成恶性竞争，也会导致无效竞争、交通阻碍的问题。

　　２、其他城市新建ＭＡＬＬ商业城需要反复论证，慎之又慎。深圳作为一个开放城市，人均ＧＤＰ在４０００美元以上，居民购买力和休闲需求比较高，但对于新建ＭＡＬＬ商业城是比较谨慎的，中信城市广场、CMALL铜罗湾摩尔等已经开业，华润中心、星河商业广场、中心广场、五洲风情摩尔等多个大型摩尔也陆续投入建设，CMALL铜罗湾摩尔甚至开始发展连锁摩尔，没有以″贪大求快″的心态盲目追求速度。而对于其他省会、新兴城市来说，至于是否有必要建造大型的ＭＡＬＬ商业城，则更需要反复论证，从城市商业结构、居民购买力和消费需求等一系列问题入手，还要考虑当地企业的竞争力，权衡多方。

　　３、传统大百货店适当向多功能转换，是走向ＭＡＬＬ商业城的平稳过渡。在条件不具备的情况下，将传统大百货店赋予新的功能，运用一些类似于ＭＡＬＬ的运营模式，这对于发展我国ＭＡＬＬ商业城更具有现实的意义。

　　４、试办中国本土化的ＭＡＬＬ商业城。由于各地商业特色的不同，ＭＡＬＬ的建造亦可不同，如在建筑、商业布局、城市特点上，就可做成本土化的商业城。

　　５、坚持建设和管理并举。一旦条件适合，并最终修建新的ＭＡＬＬ商业城，接着的问题要做到建设和管理并举，除了在建筑、设施、内部布局、绿化、停车场等硬件上取得优势外，在面向消费者时，要坚持明码标价，货真价实，讲求信誉，以顾客为本，从而塑造崭新的ＭＡＬＬ形象。(经济参考报)