中国即将迈入“十三五”规划，房地产细分市场中的养老产业下一步走势，正随着内外资关注度的提升而浮出水面。
按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，我国至少需要1000万张养老床位。2014年全国民政工作会议上透露的数据是，目前全国养老床位数达500万。其间仍有500万张养老床位的巨大差距。
目前，外资在上海试水的养老机构和居家养老服务，根据不同的服务项目收费，人均每个月交付一万元左右。反观内地投资养老地产者同样比比皆是，销售型有绿城乌镇雅园、天地健康城，出租型有亲河源等。
实际上，外资自1998年进入中国养老产业，经历了十多年的发展，目前鲜有成功案例。而国内房企涉足养老地产也面临政策、人才、管理模式等瓶颈。同策咨询养老产业发展中心总经理万承锐认为，目前国内养老地产已进入调整期，先行进入的各类资本开始思考下一步怎么做，还在圈外徘徊者也在探索有无继续投资的可能性。随着内外资本对投资路径的探索与实践，中国养老市场已形成三种主流业务模式：社区居家养老、生活方式型养老、高端护理型养老。
内外资抢食，居家养老为主要模式
联合国数据显示，2015年中国65岁以上老年人在总人口中占比达9.5%。与超过25%的日本相比还不算高，但据推算，2040年该比例将达22.1%。人口超过两千万的上海和北京市老年人比例在2013年已达17.9%和14.8%，直逼日本。
与庞大的老龄人口相比，中国养老机构的数量却不容乐观。数据显示截至2013年，中国共有各类养老服务机构42475个，床位数493万张。而根据中国“十二五”规划，到2015年，中国养老机构的床位将增长至900万张。
克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，养老需求无疑是巨大的，然而以租赁床位和医疗照料为主的盈利性养老服务（尤其是社会资本所进入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人还将以居家养老和社区养老为主。这或许是目前大部分社会资本进军养老产业，却鲜有成功的重要原因。
因投资环境文化的不同，本土职业经理人管理队伍、中国老人所偏好的服务模式和价格支付力等一系列“国情”，都是外资进入养老产业需要解决的问题。选择与本土房企合作，是目前外资试水成功的主要案例。2013年8月在北京城郊亦庄，由美国哥伦比亚太平洋管理公司和远洋地产合资建成的椿萱茂·凯健养老公寓属于此类。作为远洋地产旗下高端别墅的配套设施，该项目一年的人均消费接近15万元人民币。目前项目入住率已达50%，今年年底有望实现单月盈亏平衡。
外资投资中国养老产业已有不少先例，杭州富阳今年年底即将推出的养老中心雍柏荟为其中一例。据透露，这家从项目筹资、设计建设、人员培训到开业运营耗时7年的高端养老中心，将是中国首个居家护理型高端养老中心，中心可为失智老人提供美式照护服务，将填补目前中国养老市场对失智长者照护的空白。
业内人士指出，目前国内养老产业人才极其不足。在养老领域引进外资，更主要是为了引进先进的管理模式。
内资房企在养老地产的涉足也很早，但进度缓慢。从上世纪90年代开始，越秀地产就介入部分民政局公办的养老机构，此后陆续承接了不少健康产业园与养老设施的咨询与规划设计工作。但直到2011年，越秀地产才与其下属设计院广州城建开发设计院成立养老地产研究中心。
据绿城颐乐发展中心总监薛军介绍，物业无疑将在居家养老服务中发挥重要作用。绿城集团下属商业化的养老服务公司绿城颐养集团，主要提供关于养老服务的运营及相关咨询服务。薛军指出，5年之后，改革开放之后成长起来的人群将面临退休，他们有一定消费能力，这时候养老地产将面临新一轮商机。
中国老龄化的速度比x想象中还要快，政策支持、社会对行业资金的投入度、老人自身观念的转变，都影响着养老产业的发展。据介绍，在去年有很多养老机构的利润都有提升，因此关键在于如何整合利用资源。目前政府也正着力推动养老项目，开发商借力于此将事半功倍。
