10月23日，中海物业在港实现分拆上市。这是继彩生活之后，又一家上市的物业管理公司。无论是彩生活还是中海物业，资本市场均给予了30多倍的市盈率，远高于房地产开发板块的上市房企。
对于寻求转型的上市房企而言，如果能获得资本市场的支持，不仅能获得更高的估值，还能通过股权融资加快转型步伐。在房地产服务产业链的掘金路上，又有多少房企能成为赢家？
10月23日，中海物业在港上市，成为继彩生活之后，又一家上市的物业管理公司。曾经密不可分的物业服务和地产两大板块，在白银时代，开始走出独立拆分的道路。
最大房企万科的触角伸入商办、教育、养老和家装等领域，力图挖掘房屋交付后利润的用意十分明确。绿城集团也表示，主营业务利润的新增长点将来自代建、电商、地产金融、园区服务等服务领域。
德银发表报告肯定绿城轻资产的做法，认为其在房地产开发管理上走轻资产路线的主张符合发展策略，是用最小资本达到扩展的有效方法，走轻资产路线的主张可增加绿城每股资产净值约1.99元。而在港股市场，无论是彩生活还是中海物业，市盈率都远远超过了房地产开发板块任何企业的市盈率。
资本市场的肯定，让房企跃跃欲试，想培育出一个地产行业的“微软”。然而，究竟谁能成就地产行业的微软，谁能开发出类似ｗindows那样兼容全国所有类型住宅小区的系统，是绿城、万科，还是中海、彩生活？截至目前，还没有答案。
但从绿城、万科、中海等企业的实际运营看，这些地产服务业务要培育成熟需要时间，要让它们取代房地产开发，成为公司新的主营业务增长点更需要时间。公司不仅需要花费大量时间扶持服务类业务发展，还要预留足够的现金和账面利润，来为新业务创造内外部环境。这些都是很多企业做不到的。正因此，从目前趋势看，地产业“微软”之争很有可能不会像房地产开发那样激烈。
人才是房企转型服务商关键
在海通证券房地产分析师涂力磊看来，当房价、地价涨幅低于资金成本后，原有土地价值创造链将面临挑战，房地产服务产业链有望成为新的价值创造点，包括物业服务、城市配套、房地产金融、中介服务等。
尽管越来越多房企意识到服务的重要性，但转型并非一蹴而就，新业务从拓展到成熟，往往要经历漫长的培育期，如何在融资渠道、利润等方面取得平衡，对于房企无疑是考验。
根据东方证券研究员竺劲的分析，大型房企由于资源实力强大，其转型方式多为“树上开花”模式，也就是在原有地产业务上进行业务延伸，多采用分拆和资源变现的方式转型，好处是在地产主营业务依然强盛时，为新业务的培养提供现金流，甚至利用品牌优势搭建资本平台，为新业务打通融资渠道。
以物业服务为例，彩生活、中海物业已登陆资本市场，万科、碧桂园、富力等也在寻求物业服务分拆上市。由于目前国内TOP20的物业管理公司基本能盈利，这意味着它们能通过运营实现自身造血，可上市融资及扩张并购。
房地产服务多属轻资产行业，这意味着房企不需要太大的资本投入，便能培养新业务。以恒大健康产业为例，恒大地产投资者关系部经理刘振表示，恒大的互联网社区医院的营运成本主要来自两块，第一块是购买设备，第二是20~25个全科医生每月20万左右的成本，加上医院物业主要是租用恒大现有的社区资源，营运成本非常低，这也是恒大健康半年便实现盈利的重要原因。
对于一些创业型新业务，部分大型房企更倾向于采用“试错”的模式实现优胜劣汰。以万科的“八爪鱼战略”为例，记者了解到，集团总部会给予内部创业项目一个培养期，培育期会视乎每个业务的复杂情况，期限内如果项目仍未能培养出来，集团很可能停止输血。
与实力雄厚的大型房企相比，竺劲认为，小型房企多采用整体转型策略，以房地产资产换取现金，然后转换到新的行业。由于小型房企不具备资源优势，转型更依赖于行业的选择、资金优势和老板眼光，具有更明显的“试错”特征。
易居资本合伙人吴绮敏认为，人才才是房企转型服务商的关键。“首先，地产人的基因里没有服务基因，所以一定要用不同的人来做；其次，一定要以市场化方式进行，只有市场化的团队和公司，才有生命力；第三，让这些公司独立营运，相关人员才有激情把公司做好，按现有体制，很难脱颖而出。”
