北京土地市场已经进入寡头时代，土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出北京市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。
“太疯狂了。”11月2日下午，在北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村组团B地块的拍卖现场，来自华侨城的一位人士说。最终，华侨城还是和华润、招商联合拿下这宗巨无霸地块，代价为85亿元，配建77000平方米公租房。
北京土地市场向来门槛高企，但如果央企都认为“疯狂”，那么地价着实已高到难以承受。
今年的北京土地交易中，联合拿地比例明显增大。业内人士指出，其中出于“风险共担”考虑是主要原因。
风险的累积进一步抬高了北京土地市场的门槛，并使之成为大型房企的“豪门游戏”。多名分析师不约而同将其称为“寡头时代”，认为在北京的新房市场，已出现明显的寡头垄断现象。
联合拿地渐成趋势
联合拿地已经成为近期北京土地市场的风潮。在10月以来北京市成交的13宗经营性用地中，有8宗为联合体所得。其中既有总价在80亿元以上的“巨无霸”，也有不足10亿元的小型地块。
根据中原地产统计，在今年以来北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗为企业独立拿地，15宗为联合拿地，联合拿地比重为46.9%。在2013年和2014年，上述比重分别为22.4%和30.8%。
过去多年来，联合拿地并不是北京土地市场的主流，除非出于扩大规模、借助资源等考虑。
南方某上市房企驻京负责人向21世纪经济报道记者表示，联合拿地通常会面临很多问题。“不同企业的资金状况、成本核算不同，对于土地价格的承受能力也不一样。虽然企业在组成联合体时会约定价格上限，但一旦碰到优质地块，承受能力强的一方还是会忍不住出手。”
有分析认为，近期出现的碧桂园退地风波，就类似于这种情况。而在文首提到的土地交易中，又爆出华润和招商的退地风波，也是基于同样的逻辑。
该负责人还表示，联合体对项目的股权比例和收益分配等都有约定，但在实际开发和操盘中，往往会遇到意外情况，打乱原有的成本控制、开发进度、销售节奏等。因此，在联合拿地的案例中，“一定会出现‘一方占便宜，另一方吃亏’的现象。”
他表示，除非有很好的默契和严格的合同约定，否则企业更倾向于单独拿地，而非联合拿地。
对于近期的联合拿地风潮，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近年来北京土地价格不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力和市场风险加大，联合拿地渐成主流。
“国字号”崛起，寡头已现
联合拿地的兴起，凸显了当前北京市场门槛高企的现状。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，这也引发土地市场的另外两个特点：大企业垄断市场，国资房企借势崛起。
张大伟表示，北京土地市场已经进入寡头时代，土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出北京市场。
