（商产网11月4日报道）2015年中国体验式商业地产发展论坛，将在11月25-26日于深圳蛇口希尔顿南海酒店举办，本届论坛将以“回归·重塑 体验商业新征程”为主题，聚焦行业热点，以及文创、儿童、餐饮、休闲娱乐四大体验业态与购物中心的跨界、融合，探讨行业发展趋势，分享互联网+时代下，购物中心的运营之道。
特此，在论坛开幕之前，商产网特别开设《大咖论体验》系列报道，邀请业内知名开发商与品牌商共话体验式商业。本期特别邀约专访民盈集团董事长助理、民盈商业公司（民盈山智慧城）总经理邓国坚，他表示，“中国体验式商业要不断创造创新的顾客获得价值，引领和打造中国商业地产4.0的标杆！”
民盈集团董事长助理、民盈商业公司（民盈山智慧城）总经理邓国坚
商产网：您专注商业地产规划开发运营实战28年，见证了中国现代商业地产的发展历程，您认为目前中国的商业地产处于哪个阶段？
邓国坚：现在中国商业地产正处于一个最困难的时期，因为之前中国商业地产基本上是处在无序发展中。在刚开始起步的时候，得不到大家的重视，特别是珠三角一带的商业，各种成分构成，大的商业基本上在原来的国有机制下百货业态的转型，小的是一些个体经济作为补充，外资的进入又烫了一趟浑水。当发展到一定时候，大概是2007、2008年，突然做房地产的人觉得住宅难做了，就转到商业地产领域，但是转型的过程中，大家并没有对商业地产有正确的认知和认识，还是用传统房地产的模式做商业地产的开发，结果就舍本逐末。
真正商业地产的本在哪里？本在商业，不在地产。但房地产开发商传统思维是追逐地产的价值，把商业地产做成了地产商业。商业地产和地产商业不同，地产商业的本质是做地产，做住宅，以及它的衍生品和价值，但是商业地产的核心是做消费者，是做灵魂。
所以，现在整个中国商业地产普遍存在这个问题，在发达地区的突显性就更厉害，出现了一个井喷时代，房地产开发商都在做商业地产，本来不具备条件的项目都做成了商业项目，本来不健康的市场，本来是无序的市场突然又增加了更多的竞争对手和竞争者，一下子就乱了，以为做商业地产最主要是招商，最主要是品牌，有了品牌，有了商家就什么都没问题了，什么都可以了。
实际上并不是这样，因为商业地产的本质和最终的灵魂是在消费者，在终端。如果没有消费者，商家品牌进来了，没有人买，没有人光顾，结果还是一样的。但是目前全国99.99%的开发商，或者操盘者都是操作地产，挂着商业的“羊头”去做地产的“狗肉”。
商产网：中国商业地产在无序发展阶段，有没有一些好的参考样本，商业地产未来五年的发展前景如何？
邓国坚：中国这种可参考的样本暂时很少，有一些项目做得很成功，但是放到整个市场中实在是太小，力量非常弱，一放进去就被稀释了。到2015年，全国5万平方米以上购物中心类的商业地产项目达到4000个，今年年底已经建好要开的达到4000个。如果按照经济学的二八定律，有80%购物中心肯定是不行，不会被淘汰，但是肯定是做得不好。所以，我们呼唤的是优质项目，优质的操盘团队，优质的理念，优质的规划。
我判断这两年中国商业地产将处于低谷，是低谷就意味着再往后发展就必须往上升，但是这个回升不是自然回升，而优胜劣汰，会出现兼并、整合，也可以是通过不同形式的合作，大家达成共赢的状态，形竞合机制。
所以，我认为现在是最困难的时候，也是最有希望的时候。中国商业地产的发展，我判断未来十年，大概五到十年之后，大概到2020年到2030年，将会是中国商业地产最辉煌的时代。到2030年之后就会稳定下来，就会形成中国特有的商业地产生态，现在这五年的准备期谁抓得住，谁抓不住就很关键。
商产网：如今购物中心遍地开花，体验商业已是被当成固定标签，您怎么看待当前国内购物中心的体验商业？
邓国坚：目前所有标榜自己做体验的实际上只是做到了物质体验这个层面，吃的、玩的、娱乐的，都没有进入到精神层面的体验。我说的精神层面的体验，用一个术语概括就是商业4.0。它是一个什么模式呢？简而言之就是社交模式，如果物质体验叫做体验模式，我认为精神体验应该属于社交模式。
1.0模式是供给模式，我供给什么你就用什么，是计划经济的延伸；2.0模式是需求模式，有顾客的需求为主导；3.0模式，顾客注重体验需求，不仅仅需要消费，还要参与、体验；4.0模式叫做精神体验式商业，喝东西不重要，吃什么都不重要，重要的是我跟你聊天，我跟你分享精神的体验，是对我们的灵魂有提升的，这就叫社交模式，是为了社交需求、社群需求走到一起，真正的目的是建立一种联系，建立一种交流，提升我们精神层面的东西。
我把2015年定义为商业4.0元年，这个元年大概要跑多少年，要跑十年，差不多中国的每一个代的需求模式都有十年左右的时间。从八十年代的供给模式，到九十年代的需求模式，到零零年代的体验模式，到现在从2015年开始到2025年就是商业的社交模式，这是四个模式。现在很多项目还停留在第二阶段，从2.0向3.0转变。由于中国地域差异很大，当我们东南沿海商业很发达，需要4.0的时候，可能我们西北部还需要2.0，但是主流方向肯定是这样的。
如果要进入4.0社交模式，开发商会面临什么样的挑战？最大的挑战是要搞清楚这个模式最大的差别在哪里，比如说物质体验和精神体验的差别在哪里？最大的差别就是在，有没有社交的功能，当一种物质体验能够建立一个社交功能的时候，已经在慢慢过渡到4.0的社交模式，因为社交模式最核心的东西是精神体验大于物质的体验，但是必须还要有物质作为根基。
