如何解决城镇化发展遇到的融资瓶颈？产业地产“金融+”模式能给大家带来怎样的新思路？相对较晚的起步，又拥有怎样的核心竞争力划分产业地产市场一勺羹？城市的精心布局和“不时髦”的园区类型定位又有何讲究？当前和今后一个时期哪些园区类型将成为投资重点？……
带着种种疑问，搜狐焦点产业新区对汉富控股集团副总裁杨彬先生进行了专访。
图片来源：搜狐焦点产业新区
金融跨产业地产模式新思路
杨彬表示：“园区内企业通过传统融资方式，最多只是拿物业进行抵押，在这过程中普通金融机构或银行都会害怕物业贬值，尤其是厂房，而此问题对于汉富来讲是不存在的，因为厂房本身就由汉富建造，企业将其抵押汉富，我们可能会以更高的价格转售出去，灵活掌握给客户更多的资产折扣，而非其它金融机构把物业囤积在手里”。
此外，杨彬根据多年产业园区建设及经营管理经验认为：“园区入驻企业有一个共同的特点，均不具备自行买地建厂的能力，他们看重的是园区内配套的专业服务及随时能满足快速扩充的需求，此类企业规模类型一般在1000-3000平米，且发展速度相对较快，当然也就最适合投资”。
园区未来的核心竞争力在服务
在谈到园区未来核心竞争力的时候，杨彬斩钉截铁的说一定是服务。
面对产业新格局的今天，产业园区绝非单纯的地产开发。以前，地产商手里只要掌握好的土地就能获得理想的溢价，产业园区开发亦然，只不过它的溢价空间相对较小罢了，期间两者均无服务理念可言。
如今，企业可以选择通过政府获得土地自己盖厂房，同样也可以享受到相关优惠，它就没有理由再去买或租赁园区。所以，想要从硬件获得更多利润空间将越来越难，就只有拼服务。此外，如今的园区企业服务变化大、多样化、个性化，很难寻找一个共性需求，相信谁能做好综合性的服务，谁将是业内老大。
省会及二线城市成为投资主战场
在区域内的城市投资选择上杨彬介绍道，“汉富把企业聚集、城市经济总量大、活跃度高的城市放在第一考虑因素，主要以二线城市投资为主，集中表现在省会城市和计划单列市”。
在这些城市筛选的过程中，首先看产业结构，对于依靠资源，制造业过于单一的城市坚决不能贸然进入，避免经济突然下滑带来的不利影响，例如唐山以钢铁行业为主的城市。
其次看中小型企业聚集程度，其既有一定的经济总量，同时民营中小型企业又非常活跃的城市才是最佳理想投资地，例如潍坊在食品加工、汽车零配件、工程机械等行业都相当活跃，并且企业产值都在亿级以上规模，同时又有潍柴、福田等龙头企业，这种经济结构的城市才应该是投资的重点对象。
杨彬还强调，像潍坊这样中等类型规模以上企业比较活跃的城市还有合肥、成都等。另外，劳动力也是汉富选择城市投资的因素之一。
未来投资：仍以制造业为主 看好物流地产及文创产业
中国作为世界第一制造大国，与发达国家在工业3.0基础上迈向4.0不同，我国不仅要追赶工业4.0，还要在工业2.0、3.0方面“补课”。在这种情况下，制造业实现由大到强的历史跨越，经济要迈向中高端水平，必须有新的理念，转型升级迫在眉睫。对此，杨彬认为：“在国内，除了北京、上海等城市，任何城市都离不开制造业，制造业园区仍然是投资的主体”。
伴随着京津冀一体化上升为国家战略，以及制造业转型升级和消费带动经济增长的大背景下，再加上便利的交通网络和庞大的内需，我国物流地产将迎来蓬勃发展的春天。“伴随而来的将会是众多投资机会，但要掌握好时机，避免成为国家宏伟蓝图的‘牺牲品’”，杨彬如是说。
在谈到文化创意产业时杨彬表示，未来汉富将在全国一二线城市的中心区域进行战略布局，物业形态以闲置办公楼、厂房为主，对其物业进行二次升级改造，以敞开式工位区、独立办公区等功能区分别进行改造，满足各种小微企业的办公、展示需求。
通过搭建园区公共服务平台、充分发挥园区对入驻企业的孵化作用，同时对进入发展新阶段的文创平台构筑创意产业链，并有效地整合和延伸产业链，将艺术家的创意成果转化为企业家的经营资源，实现创意的市场化和产业化。
同时，杨彬还表示这是机会性选择，因为在北京、上海等一线城市拿到体量大、位置好的土地资源要等待时机，二、三线城市也包含在考虑范围内，但前提一定是结合城市、结合项目所在的位置进行综合考虑。
