11月初，番禺万达百货关门撤场，导致萝岗万达百货也风声鹤唳。其实，对于万达百货的相继关门，商业综合体的开发商多少有些兔死狐悲，但又多少有些窃喜。至少在科学城，在建商业综合体总面积超过370万平方米，过量供应的庞大综合体如何突围，成为各开发商和投资者最揪心的事。
万达百货小业主表示“生意真不行”
上周六中午，记者在萝岗万达广场见到，一楼的百货和服饰，人流不多。优衣库、UR这些快时尚的知名品牌，人气还不错，其他的品牌都显得形单影只。而三楼的万达百货人气寥寥十分冷清，同在三层的餐饮店却相当火爆，不少店门口都有等位客。
据记者了解，萝岗万达广场共引入47家餐饮品牌，各楼层均有分布，成万达广场吸引人气的利器。据记者了解，萝岗万达广场的零售百货和体验业态大约为6：4，除了万达百货外，零售部分主要是超市、服饰及各类精品名店。
在萝岗万达百货有柜台的蒋小姐不无担心地告诉记者，“生意真不行。番禺万达百货已关门撤场，不知何时轮到我们这边。如果真到那一天，还真不知道该怎么办？”据不完全统计，在全国拥有90多家店的万达百货今年已有40多间百货店关停，占比超过40%。
离萝岗万达广场仅6分钟车程的高德汇科学城店，是2012年底就已经开业，主力业态包括百货、超市、亲子、影音、餐饮等。其中，商场的百货板块以西蒙折扣店为标志，主打女性时尚的精品百货。休闲娱乐板块有烽禾影城和战神KTV为主，餐饮也不少，在整个商场业态中餐饮娱乐占比超过50%。记者在里面走了一圈，仅餐饮和影院人气旺盛，服饰零售因品牌不多，折扣力度不大，人气并不旺。
萝岗奥园广场正在招商 图片来源：广州日报
7个在建商业综合体都在招商
目前萝岗还有7个商业综合体项目在建，总建筑面积超过370万平方米，以占地面积10万平方米的项目最多，其中，最小项目占地面积有4.6万平方米，最大占地面积近30万平方米，这个体量相当于天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇的总规模。
在科学城，除万达广场和高德汇外，绿地、奥园、敏捷、大壮等大鳄也在积极备战。在建的总建筑面积约60万平方米的广州绿地中央广场就规划有大型购物中心、国际潮流BLOCK街区以及5000平方米的艺术中心。
而总建面积40万平方米的萝岗奥园广场业态涵盖三大主题商业“纽约时尚乐活体验街、米兰家居精品荟、香榭里乐活体验街”，也要引入一流商家、高端餐饮、KTV、时尚乐活购物体验、精品家居体验场等。记者发现其周边分布了不少商业配套，如商超就有香雪城购物中心、富顺百货商店等。
大壮国际广场就在萝岗万达广场的对面，总建筑面积达168万平方米，体量相当于万达广场的四倍，是广州目前规模最大的超级城市综合体。在其最新派发的宣传单上，最显眼处标明“大壮国际广场规模=天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”。
据该项目负责人介绍，大壮国际广场将分三期建设，第一期规划为国际娱乐美食城，第二期规划为高档公寓、甲级写字楼和高端住宅产品，第三期规划为五星级酒店和大型ShoppingMall，总投资达到52亿元。萝岗敏捷广场总建筑面积45万平方米，其中1.6万平方米被规划为Shopping Mall。
此外，还有锐丰中心、香雪城、飞晟汇INFACE，大多都规划为时尚青年新都会生活住区，商业项目都涵盖高端零售、娱乐、餐饮、休闲等。
目前，这些项目全部在售卖公寓，至于商铺，都在加紧销售并招商，何时开业，语焉不详。据了解，2011~2013年萝岗成功出让的商业地块有20块，2014年，萝岗推出10多宗商服用地，2015年，据不完全统计，已有近10宗，未来呢？还有多少继续推出的商业项目呢？
业态类似激烈竞争在所难免
“万达百货撤场对我们有利有弊，利的一面是有些商家可能会迁移过来，弊的一面是百货商场内部品牌之间的竞争会更激烈。而目前百货的生意并不好。”在高德汇经营百货的刘生告诉记者。
其实早在这些房地产巨头进入之前，萝岗自己也搞过一些商业项目，但最终都没做起来，只能引入商业巨头来做。“目前来看，萝岗区的商业大规模入驻还是有些人为推进的因素在里面，萝岗现阶段市场基础还不算太好，需要慢慢培育。”
知名房地产专家韩世同认为。百货业不景气是万达全国关店撤场的理由，截至2015年7月，万达百货一半以上处于亏损状态。对于这一点，业内冷暖自知，感同身受。万达那么强悍的运营能力，都运营不了百货，别的发展商估计更难。
“现时新商圈的兴起主要依托两方面，一是消费人群，二是产业基础。若具备大量的消费人群，可保大型购物中心人气不衰。如具备的是产业基础，也可以发展与产业相匹配的专业批发市场。”高力国际咨询服务部董事陈厚桥表示，而就现阶段的萝岗商圈来看，似乎两方面的条件都不乐观。
广东省流通业商会执行会长黄文杰表示，按照目前萝岗在建的这些商业中心体量，可能要接近200万人口才能支撑。而目前萝岗常住人口还不足40万，按照区域发展规划，萝岗片区到2020年将达到65万人，很显然，消费能力严重不足。尽管地铁、房地产俏销等利好消息不断，但有不少业内人士预计，萝岗片区的商业发展成熟，至少需要10年时间。
中国商业地产联盟和商业地产专业研究机构RET睿意德中国商业地产研究中心曾联合发布了《2015商业品牌发展趋势报告》，报告显示，2015奢侈品牌青睐华南地区，轻奢、儿童业态品牌加速扩张，百货品牌拓店计划下沉三四线城市，餐饮和快时尚品牌扩张城市副中心，这能否成为各商业地产的指路明灯？
“对于商业项目来说，定位和产品设计是明显可以看到的，同一地方的项目定位和产品类似都是可以的，关键是后期管理。”戴德梁行商业地产服务主管及高级助理董事伍林说：“对于商业项目而言，后期经营管理才是真正的较量。”
