与吴铮的对话，安排在了天津大悦城的会员中心“良食局”，这是全国首家以互联网思维打造的O2O会员体验平台，此外，天津大悦城的骑鹅公社、神兽寺街、五号车库等主题街区，均领国内购物中心运营风气之先。项目运营不到三年，已实现盈利。
这让天津大悦城的负责人吴铮成为了大悦城地产的明星管理者，并被委任为商业产品线的负责人。
这个试图精准面向18-35岁新兴中产阶级的商业品牌，被认为是国内商业地产公司中，最热烈拥抱互联网和尝试新业态的代表。
半年5400万人次的客流，300元月平方米的租金水平，可以证明这个购物中心品牌的运营成绩，但不足以支撑一个上市公司的业绩。过去8年中，大悦城地产只开业了6个购物中心，尽管稳扎稳打的策略塑造了很好的品牌，但增长的瓶颈已经出现。
以吴铮为代表的年轻管理团队，对这间公司下一阶段的战略制定形成了共识：要带着资金和品牌去拓展更多的项目和发掘客户需求。
阶段瓶颈
截至2015年6月底，大悦城地产的物业及土地开发收入同比大幅下降75.1%，仅占总收入14.1%，这直接导致大悦城地产营业收入同比减少25.5%至22.2亿元，股东应占溢利下降54.6%至5.96亿元。
原因在于，销售型物业货源有限。
由于中粮集团旗下另一间上市公司中粮地产主营住宅业务，中粮承诺两家上市公司不竞争，因此，大悦城地产的销售型物业来源，主要是大悦城综合体中的住宅、公寓、写字楼、商街以及海南旅游度假项目等。
大悦城商业项目的拓展一直保持着相对谨慎和稳健的步调，8年来仅开业了6家大悦城(上海大悦城二期及成都大悦城将于今年年底开业)。
截至6月底，大悦城持有的待售物业包括海景壹号住宅、龙溪29别墅式公寓及天津大悦城公寓。未来可出售的在建物业包括海南龙溪悦墅、海南红塘湾、上海大悦城二期、天津大悦城写字楼、杭州大悦城天悦项目，以及成都大悦城写字楼和悦街项目等。
可售面积受制于商业地产拓展，因此租金收入占据大悦城总收入的半壁江山。其中，已经开业的6家大悦城租金收入为8.68亿元，同比增长14.5%，平均租金达到300元月平方米。可供对比的是，万达广场的平均租金水平在80元平方米月。
在国内经济增速放缓、商业地产饱受互联网冲击的情况下，这种表现已属不易，但是截至10月27日收盘，大悦城股价为1.28港元，市净率已不足0.7。
一面是审慎拓展与增长瓶颈的矛盾，一面是持有物业价值未得到充分体现，大悦城地产必须谋划新的成长路线。
新路线图
“现阶段，我们是销售支撑持有。以后，我们希望租金收入占总收入的主要部分，成为一个比较纯粹的持有型商业地产公司。从资本市场上来说，越纯粹的公司，分析师越容易看懂你，越容易评估你的价值，多元化会有折价。”
在此基础上，吴铮希望大悦城地产通过轻资产来提高利润，“从投资回报看，有两部分收益可期”。
一是物业估值增加，按照香港的会计准则，不算作收入，而是算作利润。这样一来，尽管整个公司的收入增加不高，但是投资收益的增加会很高。
二是轻资产模式。依托大悦城的品牌效力，公司可以以较低的资本支出实现快速拓展。在这一模式下，除了原有的租金收入外，公司将参照酒店运行模式收取管理费用。未来还有机会获取资产增值的超额收益。
不过，这仍旧解决不了收入的问题。
吴铮说，“轻资产运营，我们最看重的是消费者，运营是黏住消费者的手段和方法，我希望能够最大化地发挥他们的价值”。
“原来消费者在大悦城消费1万块钱，9万块钱不在大悦城体系里消费，我们能不能通过组合更多有价值的东西给他，把蛋糕做大，把原来一万块钱的生意做到两三万？”吴铮说。
比如，天津大悦城的会员中心“良食局”用积分和APP连通消费者，消费可自助积分，积分可线上或线下换购各种商品和体验。目前，良食局的会员渠道和积分服务已经和招商银行天津分行的会员系统打通。
上半年，大悦城总客流5400万人次，而大悦城拥有的会员人数是20多万，通过轻资产拓展，几何倍数放大客流和会员人数。
