近日，石家庄市房管局公布数据，称石家庄商业办公类用房库存需要4~6年才能消化完，未来销售也不容乐观。与此同时，今年下半年以来，石家庄陆续有四家商业综合体开业，并且在建商业项目达15家之多。
一方面商业地产库存压力持续增大，一方面扩张迅猛。近日，在石家庄商业地产发展论坛上，业内专家表示，解决商业地产过剩问题，应重点解决业态同质化的问题，从差异化发展方面多做文章，才能突出重围。
库存压力大增
石家庄新建住房价格连续三个月出现上涨，住宅项目库存压力减小，然而目前商业和办公用房库存压力依然十分严重。根据石家庄市房管局数据显示，截至10月底，石家庄商业办公类库存达已近500万平方米，需要4~6年的时间才可以消化完，而且还有近四五百万平方米没有手续的商业办公类库存没有纳入统计。
“目前石家庄商业地产已经出现供大于求的局面，供需比达到了4∶1，只单单算石家庄市区内，商业地产面积已超1000万平方米，而且同质化严重。”石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源表示。
从商业项目分布的位置来看，中山路沿线依旧是石家庄商业地产项目分布的黄金走廊，也是众多商家抢占的“高地”，分布的项目不仅数量多，而且档次高，如嘉和广场、勒泰中心以及西扩后的北国商城等。此外，石家庄商业地产项目开始呈现出从市中心向二环外延伸的趋势，这些项目类型以商贸批发类综合体为主，如塔坛国际商贸城、石家庄国际贸易城等。
当下，石家庄商业地产出现了过剩局面，供需关系失衡，同时由于“先开发后招商”的方式，引发了开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，很多商业项目的商铺空置率一再攀升。
此外，河北省商业联合会秘书长曹润亭表示，对于目前石家庄的商业市场还存在另一个说法，那就是“欠账过多”，不管是从项目业态上还是从项目风格上看，都与一线城市存在很大差距，开发商需要合理规划。
记者走访中了解到，在商业地产的实际需求上，自用类需求已经少之又少，投资类需求也出现了大幅下滑，这跟整个经济形势紧密相关。河北盈阔地产机构副总经理苏风彦表示，用危机形容当前的商业地产形势一点不为过。当然这也跟政府规划有很大关系，只有具备前瞻性以及合理性的规划，才能谨慎考量未来发展趋势。
此外，电商的发展是当下所有行业面临的一大冲击，商业类更是首当其冲，苏风彦告诉记者，当前传统商业项目同质化的情况比较严重，电商快速发展的今天，对其冲击必然很大，加之同业之间还存在很大分流，所以运营情况可想而知。“如果想要取胜，或者说不会这么快就被电商打死，那就一定要在差异化和品质提升这两方面做文章。”苏风彦表示。
破解同质化
在当前行业背景下，商业地产正走在不断突围的道路上，推行商业地产“个性化”成了近期的风潮，各种创新业态正在颠覆传统的商业格局。
记者注意到，在近几年开业的商业综合体中，大多推行体验式购物模式。作为石家庄的商业龙头，北国商城曾撑起了石家庄百货购物的半边天，但单一的百货商业模式正在面临淘汰，从2014年开始，北国商城开始西扩变为大北国，成为大的商业综合体，增加了餐饮、KTV、游乐场、电影院等体验类业态，开始主动转型以适应购物者全新的消费观念。
“商业地产市场的产能过剩，促使传统商业进行改变。百货以及商超两大商业模式已经老化，甚至处于衰退状态。而一些大型专业店、大卖场开始处于成长呆滞状态。万达百货全国关店潮，表明传统的商超和百货已经不符合当前的发展形势，消费人群也开始由过去的集聚消费开始扩散转变，因此商业中心也开始从城中心到城周边再到社区转移。”曹润亭表示，社区商业如社区购物中心以及社区便利店正在异军突起，与此同时底商或将面临巨大挑战。
曹润亭表示，目前石家庄共有1800多家社区商业，其中有787家是由物业公司统一管理的。“一些成熟的社区定位非常好，它们有物业进行统一管理，并且有效规划，商户的稳定性以及成长性都很强，”他说到，“并不是说房子卖出去以后物业就不管了，任由其发展，到最后反而同质化十分严重，统一运作也使得社区商业这种模式得以健康发展。”
此外，曹润亭还表示，一个商业项目想要能够更好地生存，一方面要有合理的规划，另一方面还要加强后期管理，要能同时满足市场需求和消费需求，而这两方面需求的核心是要适应当下家庭方式以及生活方式的转变。现在的消费主体逐渐年轻化，只有不断迎合这类消费人群，才有可能不会在当下激烈的竞争中被打败。
但在河北省经济学会顾问郭省看来，在城市住宅发展十年后，未来十年一定是商业地产的天下，“但首先要解决业态同质化的问题。”他建议，一定要把工作的着力点放在先招商、后建设，先定位、再拿地，先融资、再投资，先策划、再规划上来。
