美联物业：深圳写字楼市场逐步转向价格补涨阶段

      2006年是深圳写字楼市场风风火火的一年。不仅价格上涨快，而且销售也快。不过刚过过的1月，写字楼市场就显得平平淡淡，主要以消化市场存量为主。 

      福田供应一枝独秀 

      2006年深圳写字楼新增预售面积298283.61平方米，比2005年的403058.75平方米同比减少了26%。不过区域分布状况与去年相似，在写字楼市场上都是福田区一枝独秀，成为整个写字楼市场的供应大户，并且今年在中心区和车公庙都有新增供应。不同的是，福田区写字楼预售面积占整个写字楼预售面积从去年的86.64%减少至今年的74.84%。除此之外，南山的写字楼预售面积占比由去年的9.18%上升到今年的17.06%。不过随着中心区开发的逐渐完成，福田在深圳写字楼供应市场上的绝对优势也会逐步消失，取而代之将是南山和宝安。同时蔡屋围金融中心建设所释放的体量也不容忽视。

      中心区价格水涨船高  

       2005年中心区写字楼批量上市的时候，其均价为14000元/M2左右。而到了2006年5月新世界中心开盘时，其最初均价就达到了20000元/M2；荣超的经贸中心在销售结束时整体均价高达22000元/M2；而年底开盘的财富大厦销售均价高达25000元/M2。中心区写字楼新盘价格真可谓水涨船高，大有“呼摇直上”之势。这不得不得益于中心区开发建设的逐渐完善，比如：五个五星级酒店的建设(喜来登、香格里拉、祈年、丽兹·卡尔顿及马哥孛罗好日子)，三个商业中心的成型(星河购物公园COCOPark、怡景中心城和晶岛国际购物中心)，以及中心区地下火车站的规划等。这一系列利好刺激了中心区人气高涨，支撑了价格的上涨。 

      扎堆上市变低调销售

      2006年写字楼市场与2005年扎堆上市不同的是，其上市较为分散。截止12月初，2006年写字楼市场的新盘大概有十来个，但基本上是错开上市。正是这一时间差，直接导致2006年写字楼销售新的流行色：悄悄地卖。虽然不是所有新盘是这样，但半数以上的写字楼在开盘时就已基本售罄，更有甚者还等不及开盘就已结束销售。其中天利中央商务广场、中国经贸大厦及经贸中心在开盘时就已基本售罄；而鹏基商务时空、敦煌大厦等压根就来不及开盘即告售罄。这与住宅大张旗鼓的开盘，集中签约，营造“抢购”盛况不同，写字楼销售显得异常的低调。其主要原因是写字楼中投资成份较高，并且涉及金额巨大，这在住宅市场受控，尤其是“限外”情况下，写字楼销售的低调就不难理解了；从另一个方面来讲，深圳写字楼的新增供给越来越少，而面对投资者对写字楼市场投资热情的高涨，高调销售已然不必要。 

      价格补涨是涨价主因 

      美联通过研究2006年写字楼6月-11月二手写字楼的价格与租金发现：价格的上涨速度要快于租金的上涨速度。这主要的原因是：一方面，深圳长期以来，写字楼市场不管是一手还是二手，其价格一直较低，与北京、上海，甚至南京等地的写字楼市场价格无法同日而语，甚至出现本地一手写字楼与住宅价格“倒挂”现象，所以目前写字楼市场价格的上涨属于正常的补涨；另一方面，由于住宅市场受控，部分客户纷纷撤出住宅市场转投商业地产，这必然会活跃写字楼市场的投资氛围，推高写字楼价格；同时，人民币升值利好，深圳经济发展的良好势头，也是写字楼价格高企重要原因。不过，作为深圳写字楼价格高地的中心区，情况就恰好相反，即价格上涨速度远慢于租金的上涨速度。其根本原因是中心区写字楼价格基数大，相应的租金偏低。 

      通过上述分析，美联物业市场研究部认为，随着深圳一手写字楼供应的逐年减少，逐步从以市场供应为主转向以价格补涨为主的新阶段。