作为提升商业地产流动性最重要的方式之一，资产证券化近几年逐渐成为地产商们关注的重点，如万达的“稳赚1号”、鹏华前海万科REITs等都属于资产证券化的范畴。其中REITs（房地产投资信托基金）作为舶来品，这一理念自引入国内后获得了地产商们的青睐。
专家认为，商业地产是未来REITs主要方向，主要原因在于商业地产租金回报率较高且便于统一运作。
REITs引领新风潮
在日前举办的第十一届中国地产金融年会上，专家学者就我国REITs发展现状、未来发展方向进行了解读。
随着资产证券化的兴起，REITs正在成为地产商们的关注热点。有专家指出，从房地产信托发展的趋势看，全业态、全产业链投资将是信托未来外延式扩张的方向，而REITs将是房地产信托未来创新发展的突破方向。
据了解，REITs又称房地产信托投资，是一种将房地产资产进行证券化的金融产品，它汇集诸多投资者的资本，通过持有并经营公寓、购物中心、写字楼和仓库等收益型房地产，或投资地产相关证券的公司或商业信托来进行收益。
一般而言，REITs是由持有的物业作为资产池，其未来租金收益及出售变现为现金流作为收入来源而发行的证券，发行REITs可以给投资者提供更具流动性的地产投资工具，亦可以为开发商提高周转率。
目前国内的REITs正处于高速发展时期，不少企业也纷纷开始探寻如何在REITs这一新道路上前进，苏宁集团就是先驱者之一。
此前，苏宁云商联合中信金石创设的“苏宁云创”私募REITs正式挂牌上市，标志着中国首只以商业物业租金为支持的商贸物业私募“REITs”的诞生。对于这一产品，苏宁表示，“本次交易将使得公司在交易完成当年确认利润的基础上，为公司降低资产负债率、改善各项财务指标，并实现现金流入，增加营运资金。”在以万达、万科为代表的商业地产运营轻资产化成为行业方向和资产证券化实现REITs突破的关键阶段，“苏宁云创”一时成为商业地产领域和资产证券化领域内的关注点之一。
在第十一届中国地产金融年会上，中信金石基金管理有限公司投资部负责人罗霄鸣发表了演讲，他认为，通过构建REITs的产业链条，能够循环地以滚动资金进行再投资，从而获取线下资源，然后再变现，这些方式合在一起就能够帮助苏宁在格局中间寻找新的契机。
除了苏宁以外，9月30日上市的鹏华前海万科REITs也吸引了各方注意。作为国内首只公募REITs基金，鹏华前海万科REITs在合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金总资产50%的比例投资万科前海公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会。同时，还将以不低于50%的基金资产投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。普通投资者大约用1万元，即可成为万科前海企业公馆的房东，从而分享商业地产租金收益。
自上市以来，鹏华前海万科REITs交投活跃，上市第一天，成交额就超过5000万元，业内人士对这一基金的投资前景比较期待。
据中国商报记者了解，目前，国际上REITs所持有的物业主要是商业地产，包括写字楼、零售物业等，一方面是由于商业地产的租金回报率较高且较为稳定，另一方面商业地产类型众多，可通过投资不同类型、不同区域的商业地产分散风险。
我国已出现的私募REITs产品——中信启航和中信苏宁，持有物业分别为写字楼和零售物业，均为商业地产。专家表示，商业地产将是未来REITs发展的主要方向，当前制约REITs发展的除了制度因素外，最主要问题就是物业回报率较低，而商业地产的回报率相对较高，较住宅地产而言更具备REITs化运作的可能性。当前一线城市甲级写字楼市场回报率为6%左右，远高于住宅地产2%的租金回报率。就写字楼而言，一线城市或更具备REITs发展的空间。从当前供需状况来看，北上广深甲级写字楼空置率均值在6%左右，显著低于二线城市的23%。
助推实体企业发展
尽管REITs在国内是个热点话题，但它并没有得到有效的推广和应用，一方面是制度原因，另一方面也有不少企业对它产生误解，认为只是房地产企业相关的工具。那么REITs对于实体企业到底意味着什么？
“苏宁云创”的资产证券化，以特定资产管理计划嵌入私募基金的形式实现了11家优质门店的基础资产出表，实现了当期40多亿规模的现金流入，获得资产差价收入近20亿元，在弥补当年巨额经营亏损之后，使得苏宁电器在2014财年实现了近10亿元的当年盈利。
罗霄鸣表示，不少企业认为现在跟物业涉及的交易活动都面临很高税费，企业做REITs的成本可能很高。“但是这里面有误区，物业成本真的是企业关注的财务成本吗？财务成本更多和经营相挂钩，像苏宁这样一个对整个的经营毛利率非常敏感的企业，竟然选择了用REITs做融资，这个时候财务成本就不重要吗？所谓的成本的节约只是自己企业内部投资部门对主业经营部门的补贴，这种情况下拆开单独看，它应该是真正的跟你的物业投资部门相挂钩的行为，它带来的额外的成本并不应该进入到经营部门的业务考量中去。如果单纯的从物业是否该投资、变现的角度看，可能会大不一样，财务测算也会有不同表现。”
此外，罗霄鸣还认为，用REITs做资本运作也并不仅仅是为了融资。对苏宁而言，它的REITs产品就并不单单只是一个融资工具。“对于一般性的企业，其实自持物业部分应该单独掐出来，当你持有物业是自身行为的时候，我们REITs这个动作其实更多的是利大于弊的。就像持有股票一样，如果说完全不考虑它在资本市场进行交易，这个东西本身对于你的资产配制管理是非常低效的，如果充分地把它当成投资工具，那就非常重要。所以REITs并不仅仅是一个融资工具，可以跟企业的战略相结合，也可以跟企业资产管理考量相结合。”
探索中前进
在国外较为成熟的金融体系下，商业不动产是最为重要的基础资产之一。得益于REITs具有较高长期回报率、能实现政府、开发商和投资者的共赢、可使房地产投资化整为零等优势，国外REITs最近40 年一直保持高增长，截至2015年1 月，美国上市开发商总市值520 亿美元，而上市REITs 总市值达9594 亿美元。但目前国内由于种种原因，REITs一直缺乏相关制度和法规政策的支持，在这种情况下，开发商和业主就会为提高投资流动性和信息透明度开辟其他途径，实现房地产金融投资的创新。
实际上，作为中国商业地产基金的领跑者，高和资本5年前就开始“资产精装修”模式的尝试，这也是高和在私募REITs探索之路上的第一步。“资产精装修”创造了优异的投资业绩，但该模式仅针对超高净值和高净值客户，投资门槛达千万元甚至亿元人民币以上。
但高和也未忽视普通投资者这个逐渐庞大的市场，今年1月高和资本发布了运用众筹理念创新设计的私募REITs产品“高和宝”，面向内部员工发售，投资门槛仅5万元，同时不失高收益，希望通过金融创新的方式使商业地产这头非常笨重的大象“飞起来”。这一产品的推出打破了高净值投资人和机构投资人垄断核心商业物业投资市场的局面，并获得了巨大成功，一天之内认购即超3倍。
高和资本推出的高和宝包括高系列、和系列、畅系列。住建部政策研究中心主任秦虹在第十一届中国地产金融年会上向记者表示，在持有阶段的高和宝，通过互联网金融来投资它的商业地产的租金回报项目，可以说在一定程度上有私募REITs的性质，可被视为类私募REITs。“在中国的REITs还没有正式管理规定、广泛推行和具有广泛交易场所这些规则制定的情况下，互联网金融的私募REITs的出现可以说也是一个积极的探索。它把过去大额的商业地产、低频交易的商业地产变成了小额的众人投资的高频交易的私募地产，这是对资产证券化发展的一个积极的探索。”
除了企业的积极行动，政府对REITs这一中国市场的新兴事物的探索也正在进行。在鹏华前海万科REITs的推出过程中，证监会的支持就起到了重要的作用。鹏华基金副总裁高鹏在第十一届中国地产金融年会上说：“我们是从2012年开始在前海寻找能够做公募REITs的标的物，也有几轮更换，到2014年9月份我们打算跟万科联手做试点，从2014年9月份开始到2015年4月份报到证监会，实际上这里面有很多法规要融合。现在看本身这个产品有很多被市场购并的地方，所以从这点突破来讲，中国证监会对股权类的REITs是给予极大的支持。”
今年初，住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中提及“大力发展住宅租赁市场是开启REITs的必由之路”，但并未过多描述如何开启。尽管目前政府还没有明确的REITs相关政策，但日前中国房地产估价师与房地产经纪人学会对外披露了一份由其制定的《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学〔2015〕4号），被称之为当前首个中国版REITs专业物业评估规范性文件。
业内人士表示，这会促进中国REITs的进一步发展，但部分环节仍需分工和独立，尤其是评估机构的独立性需要决策层去推动。
从去年中信启航专项资管计划登陆深交所进行协议转让，到前不久鹏华前海万科公募REITs上市，中国版的REITs正在实践层面的探索路上不断前行。但第一太平戴维斯高级董事黄国钧表示，严格意义上，上述REITs产品还不是真正意义上的公募REITs产品，跟国际上的REITs还有很大差距。
目前国内这些类REITs产品主要存在三方面的问题，一是针对特定投资人，无法在公开市场发行并交易;二是有预期年化收益，和市场波动并不挂钩;三是无法做到像上市公司那样，进行公开的信息披露。
有关专家认为，REITs的推广需要多个领域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于税收，只有税务部门对租赁物业实行税收优惠，REITs的收益率才能有所改观，更多的投资者才会进入这一领域。
