11月24日，招商地产（相关干货）公告，公司合并重组方案获得证监会审核通过，至此，大股东招商局蛇口控股成功将旗下所有不确定性的资产，一次性以较高市盈率发行注入了新的上市平台。
同时，125亿元的巨额定增计划也成功获批，缓解了招商地产的资金饥渴，不过，对于23.6元/股的定增发行价，要高于招商地产目前的股价，这也令招商局蛇口控股公司部分员工不愿参与持股计划。
招商地产董秘刘宁对记者说，此次注入的资产都是优质土地，三年后开始显现收益，定增计划锁定期也是三年，公司希望员工与投资者有共识，不参与定增计划的只是少部分员工。
资产估值较高
对招商局蛇口控股而言，旗下土地资产成功估出了高价。
根据合并方案，招商局蛇口控股向招商地产股东按23.60元/股发行，对应2014年发行后（扣非后）市盈率为34.82倍，对应2015年发行后市盈率分别为27.99倍。本次招商局蛇口2014年及2015年市盈率水平，低于A股同行业可比上市公司估值水平的平均值和中值。
对此，一位资深投资者对记者表示，招商局蛇口控股为了证明市盈率高的合理性，回避了万科、保利、金地等同类大盘蓝筹股，因为这类地产股市盈率只有10倍多点，而选择性的找了以园区开发为主的市盈率更高的公司做对比，并不公允。
合并方案称，本次招商地产A股换股价格为38.10元/股，对应2014年市盈率为23.02倍，高于可比上市公司估值水平的均值和中值，而这次的可比公司对象换成了万科、保利、金地、华侨城这类市盈率低的蓝筹股。
“为什么发行价要用市盈率高的园区开发公司做对比，因为我们这次进来的资产都是优质土地，如果用开发性的房企市盈率对比，肯定会将估值引入歧途，我们在证监会反馈意见上也都有解释，而且股票复牌后，市场的表现也是给予认可的。”刘宁对记者解释说。
在这次合并方案中，招商局蛇口控股有意对“房地产”概念淡化，而重点强调园区开发业务，实际上，不论是合并前还是合并后，招商局蛇口控股园区开发业务占比都较小，重点仍是传统的房地产开发，以2014年为例，园区开发业务营业收入为41亿元，占主营业务9%，而传统社区开发业务营收为410亿元，占90%。即便在2015年、2016年、2017年的盈利预测报表中，园区开发的营收占总营收比重也不足15%。
有券商分析师认为，一方面是为了让投资者更多地关注和了解新上市公司多元业务，展现出充足的想象空间；另一方面也是迎合资本市场对传统房地产业务的看淡，而对自贸区、园区等概念的追捧之意，园区概念的上市公司估值比传统社区开发的房企估值要高。
此次对招商局蛇口的净资产评估为1423亿元，资产增值了近16倍。但招商局蛇口控股并未公布各个土地的详细评估报告，蛇口和前海的很多土地并没有拿到土地使用权证，蛇口、前海片区土地的规划、容积率、用途均未定，招商局蛇口资产又是如何评估出总价值？
招商局蛇口控股拥有510.55万平米的土地使用权，其中，已取得权属证书的土地使用权面积为133.27万平米，大部分土地尚未拿证，面积为377.28平米。
