回归商业本质，重塑商业生态。今日，由中国商业地产第一门户网站--商产网联手21世纪中国商业地产研究院发起主办的“2015年中国体验式商业地产发展论坛”在深圳蛇口南海希尔顿酒店隆重开幕。
在本次论坛上，深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东在参与主题为“小而美社区商业新玩法”的高端对话环节时，发表了自己的看法。邱志东表示，做好社区商业的重点在于开发模式、经营管理模式以及营销推广，而人才问题是社区商业规模化发展遇到的瓶颈。
深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东
观点一：花样年以社区服务为手段
花样年是以房地产开发为平台，以金融为工具，以社区服务为手段发展，商业是整个花样年体系中的八个板块之一。从目前花样年集团来讲，去年分拆彩生活上市，昨天分拆美易家新三板上市。
从房地产开发，我们已经把房地产开发叫做成社区制造，在社区制造的基础上我们有彩生活做社区的服务，彩生活在全中国130个城市都有售后管理、物业管理的小区，到目前为止管理的面积应该是有三亿平方米，等于上我们手头上基本掌握了三百万家庭的所有资源。
此外，以前我们的纹理是做酒店、高尔夫球场，我们现在也在转型，大家看到境外旅游这几年发展很快，所以我们也在转为居民旅游为主的板块，这是第三块。第四块是商业管理公司，目前来讲我们是两个方面的职能，一个是经过了十几年的开发，到目前为止有七八个购物中心或者是社区商业。产品的类型比较多，第一方面是高大上，在苏州、成都有两个基本上是走到中高档的档次，这种类型会比较多。还有一个板块是社区养老，现在社区养老基本上已经形成三位一体的概念，在全中国也在规模开展。还有一个社区金融，我们有保险的功能，有B2B的功能，这些功能都是服务社区为主，还有一个教育板块。这几个板块基本上是围绕社区服务的功能区操作，对社区的理解第一个是生活社区，再一个是商务社区，还有一个是养老社区，这是花样年在打造社区方面做的工作。
我认为花样年在整个房地产企业转型上转得还算比较快，相对比较成功，我们现在很多利润并不是依赖于房地产的开发。
观点二：社区商业首先要解决模式问题
从商业管理公司所做的项目来讲，对社区商业的开发模式，整个经营管理模式包括营销推广方面，比如情感。我们是能够比较好的解决经营跟现金流、销售之间的关系，我们有一些比较好的销售的模式，这个销售模式又能够跟我们本身运营的统一性、规划的统一性得到一个比较好的结果。
在这个过程中我们也发现要做社区商业首先要解决开发模式的问题，一定要把整个的销售、地产开发的销售，和现金流或者支持部分全部有一个统筹的考虑，我们认为一个方面是在项目的前期的规划设计方面有很强的针对性，又是经营、又是销售、又是管理的，社区商业不可能像传统的MALL，可能我们控制的成本控制在三千多到四千多块钱，你能够经营的问题、能够解决销售的问题这是社区商业商业的保证。大家很多是从传统百货或者购物中心转身过来做社区商业的，更应该前端的去看问题。
在整个社区商业的业态组合上，在商业的经营过程中，社区商业应该有很多新的业态，包括对世茂、对金科、对万科、对保利包括好几个对标企业都做了很多研究，实际上各有各的特色，因为体量不大，很难做到业态的完整性，所以怎么样有针对性的、因地适宜做一些业态创新。我觉得适应社区需求的新业态在未来会不断出现，作为我们商业经营管理者一定要跟踪业态的发展。我总结了一个什么样的业态不能在社区商业做，这反而是一个问题的关键，是不是？回归到根本的问题所面对的消费者是什么人，他们的活动时间、生活时间、年龄层怎么样，应该从周边的社区商业回归看业态怎么做。
在营销推广方面，是情感的问题，所有的营销跟营运管理必须立足于给周边的居民一个情感上的满足，社区商业必须回归到情感的需求，社区商业所有的营销推广活动、所有的场地利用能够给居民惊喜、聚会、情感交流，为什么这样做？更实际上讲我们社区商业所面对的覆盖商圈可能是1.5公里到2公里之间，客流就这么多，不像ShoppingMALL，所以反而应该用情感的东西不论是老年、小孩或者是中年的用这个场所把他们聚集在一起，这样反而能够增加周边消费者的黏度，从而稳定销售、提升销售。
观点三：社区商业发展遇到的人才瓶颈
小而美的社区商业本身所要解决的一个难点就是投资模式、开发模式、经营的统一性的问题，这是最大的难点，所以我认为开发模式、投资模型实际上是怎么解决这个难点的问题。第二个是如何经营做到属地化、落地性，社区商业必须用当地的资源点，包括了人员本身的当地化的问题，还有人才培养的问题，想做情感化的、想做贴心服务的，招来的人有没有这些意识，有这个意识有没有技能，再有就是运营成本的问题。
