上周，地产圈被一条朋友圈信息刷爆，万科实行先租后买，联动住宅与商业，被认为是“颠覆性战略”。不过，随后万科地产在微信公号中辟谣，称“近期重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，即租客入住万科西九项目的长租公寓，如购买西九二期住宅即可减免与租屋2年租金等额的房款，认购万科其他在售楼盘时同样可享额外优惠等政策。”万科同时否认先租后买会成为公司层面的战略：“目前万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。”
并非万科首创
广东中原项目部总经理黄韬表示，“先租后买”并非是万科首创，十多年前业界已有类似操作，这种做法在商业地产尤为多见。万科此次把住宅与商业进行联动销售，一举带动商业公寓的租赁与住宅的销售，做法有新意，但是对于万科这种年销售额达2000亿元的大房企来说，如果商业和住宅产品无法实现快速销售的话，资金占用成本将非常高，故此“这种先租后买的做法不会成为公司层面的统一举措，而是个别地区以及个别楼盘的做法而已”。
不排除“大招”还在后头
业界人士指出，此次万科的“先租后买”目前或许是如万科所言，还只是一种“摸索”的开端，还远谈不上开发模式的颠覆。租金抵房款无疑是营销手段的创新，可以帮助万科提前锁定目标客户，让他们住进万科的房子后，感受到万科物业的品质与服务，这无疑有助于万科将租客最终变成业主。
有业界同行认为，此次万科的“先租后买”或许是“放风声”太早了，未来或许还有更为强劲的“大招”。
如果真是颠覆，何须遮遮掩掩
看完整个消息，会发现很多人都想——多——了！西九·万科驿两年的租金才多少钱？哪家房企变相打个折都不止这点数。就这点小恩小惠，就颠覆行业了？
有好事者给万科算了笔账，“万科至少应准备5000亿元现金血拼。”万科会拿出这么大笔资金吗？还血拼？用脚趾头想想，对于万科这种企业，在目前的市场环境下，如果真是颠覆，哪用得着遮遮掩掩？
看起来很笋，“双匹配”很难
一条在朋友圈里疯转的“地产颠覆性销售”信息，其实转来转去也只是地产圈的人士而已。记者朋友圈一半以上的熟人、朋友、亲戚不在地产圈工作，他们也有置业与租房的需求，不过万科“先租后买”的做法，似乎没有引起他们的注意。
记者询问了一个朋友，他告诉记者，先租后买，看起来很笋，但是，首先广州万科尚未实行这一个策略，其次先租后买必须双匹配，即你要租万科的长租公寓，又要看中万科的住宅，这样拿到的着数才是最大的。不过对于要租房子的人来说，他们决策时间非常短，几天或一周就要租下房屋住下来，他们怎会考虑到两年后的买房需求呢？因此，万科先租后买最有可能找到公司客户，公司名义租赁房屋给员工，再给员工未来购房提供优惠。不过话说回来，这年头能提供品牌楼盘宿舍的公司能有多少呢？
搞“先租后买”为去库存
大家理想中的“先租后买”政策——租金可以转化为想买房时的资金，多是以政府的保障计划形式出现，比如新加坡为低收入家庭提供的“特别住房援助计划”，比如中国香港在2010年曾经推出过“置安心资助房屋计划”，都是为协助中低收入家庭置业提出可“先租后买”，用租金冲抵部分购房款。可以看到，“先租后买”是个具有补贴资助性质的政策，推出这一政策的主体不会是追求商业利益最大化的发展商。发展商推出的“先租后买”只会是为了去库存，针对特定的产品、户型，特定总价和特定人群推出的一种新的营销方式。
