“目前公司已在国内17个大中城市，布局了21个新城吾悦广场，未来将继续保持每年10-15块商业用地的扩张速度。”11月20日，记者从新城控股（相关干货）在上海世博中心举办的第二届商业年会上获悉，其近两年将在全国加速布局商业地产，尤以三四线城市为主。
1993年成立，2008年正式进军商业地产，新城控股凭借着旗下城市综合体项目——新城吾悦广场，正成为近几年中国商业地产领域的一支新军。
而随着其作为我国首家“B转A”的地产公司成功获批，也意味着将为其遍地开花的商业项目，带来更充裕资金。新城控股，这家以骆驼精神自居的民营房企，正在加速奔跑。
高周转、标准化和执行力
住宅与商业同步，是后“黄金时代”下，新城控股布局全国的野心。
新城控股董事长王振华表示，目前已确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略，实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局。而新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目，未来将进一步加速发展。
据中国城市报记者了解，自2012年，常州作为首个落地吾悦广场的城市以来，目前，新城控股的商业版图已延伸至全国的17个城市，包括上海、南京、常州、镇江、苏州、长沙、南昌、长春、海口、成都、绍兴和宁波等，城市综合体项目共计21个。截至2015年底，累计开发商业项目达6个，在建15个。
通过查阅其商业计划书，记者发现，新城控股将在近两年大规模地进军商业地产。其中，2016年间新开业的购物中心将有5家，2017年将有7家。
而按照董事长王振华的设想，这样的速度还不算快，公司的目标是“每年新增的商业项目至少保持在10-15个”。
在中国房地产市场走过飞速发展的“黄金十年”以后，新城控股何以做到如此高密度地快速布局？商业地产所要承担的高资金压力又该如何缓解？
“新城通常在拿地后3个月开工、6个月开盘，现在有的项目4个月就开盘了。” 在新城控股集团联席总裁梁志诚看来，公司得以快速扩张的秘诀在于高周转。
而据记者的了解，与万达相近，新城控股也采用“以售养租”的模式，租售比例大致为6：4。梁志诚解释，公司通过商业销售快速回笼资金，尽可能减少了资金在单个项目中的滞留时间，能确保现金流的高速运转；另外，其商业管理、招商人员、开发人员同时配置，很多项目，都是在确认拿地后的第一时间，就已经有团队入驻。要求其开业前9个月的招商率均达70%。
“最多十年，购物中心就会达到天花板，商业地产跑马圈地的时代就要被终结。”谈到商业地产的前景，新城控股副总裁欧阳捷把其春光限定在十年。他表示，目前的商业地产马上就要饱和，这也是公司在近几年加速布局的原因。
欧阳捷指出，2013年，购物中心的主战场还在一二线城市，总商业体量占比达到了83.5%，但已经出现饱和或过剩。而三四线城市的购物中心还存在机会和蓝海，这也是新城控股看好三四线城市的原因之一。
那么，其得以快速扩张的优势在哪？欧阳捷给出的答案是标准化和执行力。他告诉中国城市报记者，其每个城市的商业综合体除外立面不同，其余的内部结构、装修设计都完全一样。而在流程方面，所有项目的建设、施工、招商缓解也都采取统一标准，这都极大缩短了工期；另外，其开发计划与商业计划同步，每个项目共细分了600多个节点，每个节点都有明确的完成时间和负责人，如到期不能按时完成任务，就要受到处罚。“副总裁有一个节点完不成就要扣1万元。”欧阳捷笑着说。
追赶万达：高速布局三四线城市
根据董事长王振华给出的目标，新城控股要在2017年累计发展40个新城吾悦广场，到2020年的累计项目达到80个，进入全国商业地产第一梯队——这相当于2012年万达广场的规模。
而另一方面，新城控股要求“拿地后22-24个月开业”的速度，也正在全力追赶着这位商业霸主，万达此前以18个月建立一座城市广场的速度令业界称奇。
根据万达集团2014年12月在港上市时的招股书中披露，其已在全国112个城市，建立万达广场159座。与新城相似，万达也把精力大部分集中于三四线城市。
此前，万达集团董事长王健林曾公开表示，三四线城市的租金回报比一二线城市更高，而三四线城市不仅可以在中心地段，而且土地相对便宜。加上城市人口总量大，更易于万达广场的发展。
现金流的高周转和低价拿地，曾被认为是万达得以迅速扩张的王牌武器。而当记者追问新城控股是否有拿地优势时，欧阳捷只是笑着说了句“拿地确实不贵”。
针对具体城市的选择上，董事长王振华表示，最近几年，一线城市的低价、房价一直在保持高速上升，这让不少原来居于三四线城市的开发商重新回到一线市场，这让一线城市狼多肉少，形成了抢购局面。而新城控股，将不会抢购地王，而是按公司策略和发展规律适度拿地。
他表示，公司除了加快在三四线城市的拓展速度，并未放慢在一、二线城市，特别是潜力区域的土地储备。去年，上海新城吾悦广场已率先开业迎客，作为公司进入一线城市的首个商业项目，很受当地百姓和政府欢迎。未来，将对北京、天津、成都、武汉等地持续关注。
电商无法取代“休闲体验”
另外值得注意的是，目前，新城控股已成为我国第一家获准B股转A股的民营房企，同时也是国内第二家获准B转A的纯B股公司。
“新城B转A的过程总体顺利，从2014年3月开始筹划，2014年7月30日停牌，到目前为止已接近尾声，到年底可以实现在A股挂牌。”王振华表示，B转A后，新城控股将把住宅开发、商业开发、商业运营管理都整合至A股平台。
由于B股只能向境外投资者发行，在A股挂牌上市后，意味着新城的融资渠道将更加通畅。而此前，公司主要的融资手段是银行贷款、自有资金、信托、公司债券以及股权质押等方式。
然而，当下的房地产市场，对于传统的商业地产并不好过，不少开发商也正从中积极转型。针对万达的轻资产路线及O2O布局，王振华表示，新城控股也有此打算，明年初会有证券化的产品到交易所挂牌。
而对于电商的冲击，王振华则表示，互联网对传统百货的冲击较大，尤其是低端产品。目前，商业寒冬是指商业零售的寒冬，传统的商业综合体，有60%是零售，20%是餐饮，20%是娱乐体验业态。现在新城要做的正好倒过来，70%用来休闲体验，30%-35%是零售。而这70%的休闲体验业态，则是电商所无法取代的，吾悦广场将以家庭消费作为其主力市场。
“剩下35%的购物业态，我们也在做APP，希望今后距离吾悦广场5-8公里的业主，在网络平台下单后，在1小时内实现免费送达，以此面对电商带来的冲击。” 王振华说。
