（商产网报道）日前，在商产网主办的“2015年中国体验式商业地产发展论坛”上，德思勤集团品牌总监杨正宇接受商产网采访时表示，德思勤四季汇购物中心瞄准年轻时尚人群，4月份开业至今已凝聚了旺盛的人气，开业率已超90%，代表了长沙新的城市商业形象。
长沙德思勤城市广场是德思勤集团开发的首个大型城市综合体，项目位于湖南省府CBD核心位置，属于长沙现代服务业中心桥头堡项目， 项目涵盖的商务、商业和住宅等业态体态均以数十万计，其中德思勤四季汇购物中心，作为核心商业业态面积20万㎡，是湖南最大的购物中心。
据介绍，德思勤城市广场与一般商业项目的发展模式有所差异，德思勤立足于区域开发，整体规划上形成以产业布局为核心、商务环境为引擎、商业形成综合配套的模式，不是纯粹的商业，在产业保障、区域产业规划和商业的结合上有足够的机动性，未来德思勤将逐步形成全国化的布局。
德思勤集团品牌总监杨正宇 图片来源：商产网
德思勤四季汇购物中心定位年轻时尚
商产网：德思勤四季汇购物中心今年4月开业以来的市场表现是怎么样的，定位和业态比例如何？
杨正宇：四季汇购物中心定位大众化、一站式的时尚娱乐体验中心，目标客户群体主要针对年轻人群，以年轻时尚的人群为主。
四季汇已开业的16万平方米商场，现在的开业率超过90%。业态上，餐饮占34%，儿童和娱乐业态共20%，剩下40%是零售业态。商场包含影院、冰场、儿童等九大核心业态，以四个快时尚品牌为主力店，有汇聚了Armani、Boss、Burberry三大品牌的奢侈品集合店，以及德思勤21小时书店。
四季汇4月26号开业，开业当天有将近30万的客流，第一个月的销售额就超过了5000万。现在周一到周五四季汇的平均客流量有4万人，周末6到7万人，节假日将近10万人。虽然说新商业项目有一个培育期，但是我们两、三个月的开业情况，跟别人开了5--6年的购物中心在人气上基本上没有什么区别。在电商冲击的大环境下，这种人气对于长沙的商业来说是一个奇迹，德思勤代表的是长沙未来的城市商业形象。
商产网：德思勤的购物中心一共20万平方米，未开业的3.5万方商业何时开业？
杨正宇：这部分商业争取明年下半年开业，重点呈现设计、创意、创新型业态，也会搭配创新餐饮业态，物业上与四季汇购物中心、24小时书店可以打通，共享客流量。
商产网：德思勤购物中心的商业街是全部散售吗，主要经营哪些业态？
杨正宇：商业街铺是销售型的，会在关键节点上有所保留和自持，持有几个转角物业，通过节点商业的控制来保证街区的商业品质。
商业街的经营以餐饮、酒吧、创业孵化器为主，与购物中心的业态有所区分，注重打造夜经济的概念，同时，用亚洲电视中心这种重型的娱乐文化业态来做关键节点的拉动。购物中心基本上开到晚上十点，十点钟以后的业态主要靠街区来弥补，因为商业街区的楼上基本上是小型写字楼，加上德思勤和阿里、安永共同打造的德思勤创业大街，很多小型公司，他们也是加班比较多的公司，也为夜经济提供了最基本的人群保障。
德思勤城市广场独特的发展模式
商产网：德思勤城市广场的资产结构是怎么样的，如何平衡自持与销售物业的比例？
杨正宇：德思勤现在已经形成了几个产品线，这里面包括德思勤公寓、德思勤的商务会馆型写字楼、甲级写字楼，这些基本上都是德思勤的现金流产品。另外，德思勤还有四季汇购物中心，是完全自持运营的物业，还有会务中心，包括24小时书店，包括一个电视中心。
德思勤因为在整体规划上不是一个纯粹的商业，它实际上是以产业布局为核心、商业形成综合配套的模式。所以我们在一期建设上总共有十栋写字楼和三栋公寓，在产业构成上主要以文化、娱乐、电子商务、专业服务等等为主体，在资产结构上兼顾了现金流产品，还有一些自持的产品，在产业保障、区域产业规划和商业结合的部分有足够的机动性。
商产网：德思勤城市广场的综合体开发模式与其他房企相比，你们的核心竞争力体现在哪几个方面？
杨正宇：德思勤的模式与万达、华润都有差异性，长沙德思勤所处的位置是长沙、株州、湘潭三个城市交汇的核心区，离省政府只有2公里，事实上它就是一个政务中心、新商务中心和商业中心的位置，所以在产品定位上我们希望做一个新的商圈。
第一是本身商业模式的创新，因为德思勤做了一个四季汇购物中心，还有商业街区，相当于把深圳万象城和上海新天地放在了一起。购物中心基本上开到十点钟就熄灯了，对于区域来说晚上漆黑一片不合适，所以商业街区刚好补了这个时间段的空白，在商业模式上有一个承接，是两种消费层级的承接。
第二个是商业和产业相结合，德思勤光是一期就做了十栋写字楼，事实上商业全部是为它配套的。未来通过写字楼聚拢的可能会有接近10万的办公人群，下面的商业是配套。除了甲级办公之外，还有一些中小企业、创新型企业、初创企业，他们能够在里面生存发展，这个结构事实上是以产业为核心，商业做配套的模式。
第三，商业和文化娱乐的结合，大部分商业要么做街区，要么做购物中心，但是我们商业里面点缀了很多文化娱乐体验型业态，包括24小时书店、电视中心、溜冰场、影院、儿童业态等，这是一个全面的综合配套，提供全面的服务。
第四，商业和趋势性科技产业的结合，今年双12，德思勤引进的华为高级体验店将在德思勤亚洲电视中心开业，将成为华为在北京、上海、深圳、成都之外的全国第五个新品首发体验中心。作为一个开始，这是德思勤做的一个尝试，帮助中国的科技产业注入时尚文化产业思维，帮助他们打造时尚地标，而不只是局限于开一个实体店。包括无人机、机器人、虚拟现实技术等领域，都将深入运用这一思维。
实际上德思勤在考虑整体规划的时候，是从城市规划、城市功能上来考虑的，而不是传统的综合体就放几个业态的形式，重复复制性非常强，同质性也很强，但是我们是从城市功能角度来做这部分的内容，资源集约性非常强，对区域规划、区域发展比较有利。
商产网：未来德思勤的发展计划是怎么样的？
杨正宇：未来德思勤不光是在长沙有，在全国也开始在逐步形成自己的布局。北上广深，珠海、佛山等等我们都有一些布局，这种布局把德思勤现在的商业加文化、商业加产业的这种模式，成为城市最需要的模式。
体验式商业如何从战术上升到战略层面
商产网：国内体验式商业的代表性项目有哪些，哪些项目对德思勤有借鉴作用？
杨正宇：德思勤在做这个项目的时候，考察了国内的各大综合体项目，并有自身的创造性，比如深圳万象城、上海新天地、北京三里屯，德思勤购物中心的规划设计参考了万象城的做法，商业街区的布局参照了上海新天地的格局，文化娱乐与商业的结合方面参照了北京三里屯。国际项目方面，德思勤参照了新加坡的滨海湾、以迪拜塔为中心的综合城市配套，立足于区域开发，德思勤的做法是以产业为核心发展一个区域。
商产网：现在以“体验”为标签的购物中心越来越多，怎样营造真正的体验式购物中心，通过哪些方面来加强客户的粘性？
杨正宇：我们谈商业，不应该孤立地谈一个商业。现在很多纯商业体只是做一点体验式业态，说到最后就是成为住宅的配套，往往在一条街上看到几个同质化的商业项目，建得都很好，但是业态的重复度高，同质化竞争下大家经营得非常艰难，消耗了城市本身商业的成熟度。
体验式商业首先是一种战术的打法，其实做商业规划、聚集体验式业态之外，你可能要考虑到更多。就是立足于区域，区域的业态、客流到底要填补哪一类的需求，根据这类需求怎么把自己的品牌和体验感打造出来，拿什么来与对手竞争。
就像德思勤做24小时书店一样，大家都知道书店不赚钱，但是德思勤还是坚持做了一个3200平方米的书店，为这个书店的投入了4000万元。如果单纯从商业目的来说，很多人不会考虑书店，但是从整个区域功能上来说，创业者晚上需要充电，需要这种24小时书店，城市发展也需要这种文化沉淀，需要读书这种生活方式，所以我们还是坚持做了这个书店。因为德思勤做的是一个综合区域的业态，它更多考虑的是形成城市功能性的配套，甚至是城市的责任感和使命感，所以还是要有一些情怀和坚持。
商产网：战术的层面如何上升到战略的层面？
杨正宇：从德思勤的角度来说，我们项目的做法不是纯粹以商业为核心的商业中心区的做法，更多的是做一个现代服务业产业的中心区，为众多产业形成综合功能的配套，包括写字楼、公寓、酒店、电视中心、创业孵化器等，商业配套只是其中一个部分。这种产业综合区就对整个区域的核心竞争力和核心发展方向做了规范，做文化、娱乐、电子商务、现代服务业等，对区域的产业有持续的推动力。而且这部分的人群才是真正的商业消费的核心人群，在此基础上形成产业和商业的结合，形成长株潭一圈一圈的辐射力向外辐射。
等于是解决了购物中心的客流量从哪里来的问题，消费的上游从哪里来，首先是我这边将近10万的办公人群，然后才是周边的政务、商务和企事业单位的人群，包括学校，然后是辐射周边城市的人群。
