近日，一则消息将瑞安房地产(以下简称“瑞安”，00272.HK)再次推上台面。瑞安发布公告表示，日本三井不动产行使其一号选择权，据此，公司将以1.77亿元人民币(6.4538,0.0000, 0.00%)向三井回购佛山岭南天地住宅项目权益，瑞安所持权益将由51%增至全资拥有。
回望今年年初，瑞安集团董事会主席罗康瑞表示，“力保中国新天地2015年下半年IPO。”回购股权，是否在为其下一步IPO做准备？这无疑平添一丝想象空间。
盛宴之后
故事还要从上世纪80年代说起，1984年瑞安初到内地，在罗康瑞的创业蓝图里，并列着建筑与房地产，在1980年后的十年间瑞安集团仍是默默无闻，组建瑞安建筑公司，所打造的业务范围涵盖地产、建筑业、建筑材料、饮食娱乐多个方向。
2002年，上海的旧城改造项目“新天地”全面开业，给瑞安带来了巨大的盛宴。新天地项目取得非凡成功，将石窟门建筑旧区改造成了集餐饮、商业、娱乐、文化为一体的高端休闲步行街。此后，罗康瑞将这一模式复制到了武汉、重庆等主要中心城市，在这些城市的中央商务区进行项目开发。
鉴于此，2011年，瑞安营业额达到84.8亿港元(7.74997, -0.0004, -0.01%)，净利润34.2亿港元。
彼时的瑞安风光一时无两。但在随后的2012年瑞安业绩开始滑坡，全年录得营业额为48亿港元，下跌43%；净利润20.29亿港元，下跌41%；不计投资物业重估收益盈利为2.01亿港元，大跌达87%。合约销售额仅为57.32亿港元，远低于120亿港元的年度销售目标。到2014年，瑞安营业额61亿港元，下降23.26%，净利润-13.7亿港元，跌54.56%。
罗康瑞在向股东表达歉意后，开始了重振瑞安的尝试。2013年宣布分拆中国新天地独立营运，并寄望于通过此等动作来加强资金周转和盘活资产。也正是这一年，瑞安业绩有了比较明显的起色。但2014年市场表现让瑞安再次陷入尴尬，当年瑞安录得合约销售按97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%。
另一方面，虽然瑞安在上海的成绩就是来源于旧改，但是也有其他港资高层对于瑞安的做法持怀疑态度，旧改的不确定性导致了大量的资金沉淀，其项目周转情况不太乐观。值得注意的是，2014年瑞安的资产周转率为9%，而行业的平均水平为27%。
“去年公司资金的周转速度相当低。”瑞安方面透露，由于缺乏可销售的项目，去年公司的周转率只有9%。
在集团的业务比例中，商办项目比例近六成，其中办公楼占比32%，零售商业项目占26%；而周转速度较快的住宅占到36%，然而住宅的销售业绩也不理想。
瑞安披露的信息显示，公司重庆天地和上海创智天地项目去年销售收入分别下降了75%和92%。上述两个项目2013年为瑞安贡献了近62亿元的业绩，而去年这两个重点项目的销售额仅为12亿元。此外，大连公司去年的业绩也下降了约四成。
“因为我们前几年放了很多钱进去动迁这些收租的物业，使得我们资产的运转非常慢，这造成我们负债比率高。我们总资产虽然有1100亿元，但64%都在投资商业物业、酒店和土地，整体只有2%~3%的回报。”罗康瑞的此番答记者问道出了几分无奈。
无奈套现
据瑞安2015年半年报显示，今年上半年实现营业额为20.27亿元，较上年同期下降61%；毛利率下滑6个百分点至29%；净资产负债率上升8个百分点至87%。
瑞安方面解释称，由于上半年确认的营业额主要来自毛利率较低的重庆、佛山以及新收购的建筑业务，因此导致了毛利率的下降。在业绩下滑的同时，公司的债务负担却在上升。截至去年年底，瑞安总负债479.6亿元，其中银行及借贷284亿元，票据191.3亿元。
另一方面，激进的投资导致集团的净资产负债率逐年上升，从2013年的59%，快速攀升至2014年的79%。据了解，瑞安去年在上海黄浦、虹口旧改项目的总投入达182亿元，加之上海虹桥项目，总投资高达350亿元。
诟病已久，欲借粮草。为降低负债压力，今年7月，瑞安以66.01亿元将上海太平桥项目的企业天地1号和2号楼出售给领展资产管理有限公司，溢价21.55亿元，当时市场价约为74.7亿元。
罗康瑞表示，上述交易使得瑞安的净资产负债率降低了15.6个百分点，强化了公司资产负债表，对于资产周转率而言也是利好。“如果价格合适，公司将出售成熟稳定的非核心商业物业，以提高资产周转率。公司希望能借大宗物业的交易来增加现金流，力争将资产负责率降至50%的稳健水平。”
2015年3月3日，瑞安集团与拉法基签订协议，以现金25.5亿港元的代价出售集团所持有拉法基瑞安水泥45%股权。瑞安又出售了部分房地产项目，在2015年1月签订协议出售持有的北京瑞安君汇项目65%权益、上海二十一世纪中心大厦的权益等。
不难理解，忍痛售卖旗下物业及股权，与瑞安资金周转速度过慢有直接关系。
对于公司所面临的困境，罗康瑞曾公开表示，瑞安正在步入一个充满挑战、变革和机遇的时代。“基于当前的市场，我们认为有必要调整公司策略和发展的优先次序，并提高集团的运营和财务能力。面对房地产复杂多变的形势，瑞安有必要在企业策略和业务模式上进行大幅调整。”罗康瑞说。
上市之梦
除了业绩不给力、资金周转速度过慢，在上海旧改项目中所投资金过多、商业项目分拆上市计划进展缓慢，也是迫使罗康瑞忍痛转让核心物业的重要原因。
罗康瑞表示，如果在目前各方面表现不理想的情况下分拆，新天地上市表现将不够理想。因此，瑞安宁愿先将回报低的重资产售出，让新天地以更理想的状态登陆资本市场。
可见，罗康瑞从未停过对中国新天地分拆上市的期许。
资料显示，中国新天地是瑞安集团在2013年拆分出来的子公司，定位为瑞安集团的首要商业地产公司，业务涉及经营、持有、管理高端商业地产。其管理的项目包括位于上海的太平桥新天地、虹桥天地和瑞虹天地以及武汉天地、重庆天地、岭南天地等。
拆分伊始，罗康瑞就表示将寻求合适的时间让中国新天地独立上市。瑞安房地产行政总裁李进港也曾表示：“没有好的溢价绝对不会上市，瑞安不缺好的资产，即使多注入一些好的资产，也要换取好的溢价。”
今年年初，罗康瑞又表示，“力保中国新天地2015年下半年IPO”，“对二三线城市不理想的项目，瑞安果断剥离，对旗舰项目上海新天地，还在继续增加投入。”
然而，中国新天地上市计划一再迟缓，进一步打乱了罗康瑞此前的战略布局。
“罗康瑞希望把商办资产打包，通过中国新天地的上市来套现，进而加快资产周转速度。然而这一平台公司的上市计划却一拖再拖。”某机构分析师表示。
通过引入Brookfield，去年年初中国新天地完成了一次融资。但后期的进展却并不顺利。此后中国新天地成立了资产管理平台，该公司在首次公开招股计划的筹备中，初步确定了上市资产包。
在中国新天地IPO计划的初步商业物业组合中，企业天地三期和虹桥天地为重要组成部分。然而随着企业天地三期的被转让，中国新天地原先的上市资产包也面临如何重新组合的问题。
中国新天地的发展方向，也随之发生了变化。按该平台公司的计划，将成熟及非核心资产货币化，将是接下来工作的重心之一。“就时机而言，我们相信2016年将是推动中国新天地IPO的合适时机。”瑞安方面表示。
