“空城”现象有望缓解　松江中心城商业转型

总投资超过10亿元，商业面积达到为8.6万平方米，未来松江新区的商业中心上海开元地中海商业广场已于去年年底开业。除此之外，松江核心板块出现多个大型购物中心、大卖场，商业配套渐趋成熟，已开业的和多个在建项目共同勾画了美好的商业前景。

　　商业主打Mall牌

　　松江新城近期已开业和多个在建项目大都采用了大型一站式mall购物中心的商业形式，如开元地中海商业广尝嘉和休闲广场和安信生活广常据开元地产策划经理戴巍介绍，这种大型一站式mall购物中心主要有两大特点：其一是“大”，占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，占地面积大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。第二个特点是“全”，即功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、

　　旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

　　这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了很高的要求。而shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上的shoppingmall必须拥有多种不同业态的主力店。

　　新形式为新城带来人气

　　为什么发展商要在松江新城核心区花费大量资金来打造大型一站式mall购物中心，戴巍道出了其中的原委。松江新城现在房地产开发很好，不缺配套、不缺商铺，缺的是人气，而这种大型一站式mall购物中心是最能聚集人气的商业形式。

　　一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院等功能，有的还包括酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。这样大的购物空间以及种类繁多的娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完。超市、商铺、专卖店只能吸引居住在周边的居民，对象较为固定，而大型mall一站式的购物模式将使其辐射消费群体从松江新城、老城区一直延伸到松江周边乡镇甚至到市区，方圆十公里的半径内有四、五十万的常住人口，都将成为其消费人群。

　　正如戴巍所言：“从经营者的角度来说，我们首先要做人气，人气可以带动客流，客流量大了，更多的品牌才会有信心进驻松江的商铺。”

　　增加娱乐休闲比例

　　据统计，截至2006年12月，松江区的在售商业面积达到45.64万平方米，占据全市总量的10%份额，超级市尝社区商铺、百货商店构成了松江新城原先的商业主体，但在餐饮和娱乐休闲部分的比例却相对较少，这也正是为何新城会给人“空城”的印象。

　　不可否认，和松江城镇建设的高速发展势头相比，松江的休闲娱乐产业发展相对滞后，在松江新城尤为明显。同时，这里的消费潜力极其巨大，像紧靠广场的松江大学城、佘山旅游度假区、松江工业园区及众多中高档的社区优质资源都未被利用起来。

　　然而，据统计，前一年上海购物中心文化娱乐部分的营业收入为4.07亿元，占服务业营业收入的61.2%。显然，娱乐、休闲类产业俨然成为上海购物中心的最大亮点。为了改变新城的形象，新开业和在建的商业项目都在餐饮和娱乐休闲部分增加了比例。

　　目前新城百货零售业的状况还不及松江老城区，但一些好位置的一楼租金已高达10元/平方米/天。这说明松江新城单一型商业模式的转变、餐饮娱乐休闲配套的增加，以及大量中高档住宅区所蕴藏的潜在消费力已经得到了商家和投资者的关注和认可。

　　商业配套的完善使得老城区，甚至周边地区的居民更愿意选择松江新城区。据悉，当地的购房主体已经发生了变化，随着商业的发展、轨道交通的建设，购房群体已不再局限于当地居民，生态环境、商业环境俱佳的新城，吸引着在闵行、徐汇工作的购房者。一些大学城的老师也改变了工作在郊区，生活在市区的方式，转而入住新城。