凭借北京三里屯太古里和成都大慈寺太古里的超高人气,几乎成为商业地产运营样本的太古地产（相关干货）,对这种开放式、低密度、里巷式的产品类型正表现出越来越审慎的态度。相比而言,区域副中心的综合体、以家庭生活为主导的颐堤港（相关干货）正受到太古更多的青睐,未来复制的规模和速度都可能有更大突破。
业绩表现很能说明转变的由来,2015年前三季度,北京三里屯太古里业绩增长约5%,而颐提港增长的幅度是33.6%。
突破前提:财务稳健
太古地产零售业务董事江玑若称,2021年10月31日前,太古地产的业务分布将发生微变,美国业务将由现在的493平方米增长到2655平方米,中国内地业务将由现在的7011平方米增长到8740平方米,香港由13975平方米增长到15709平方米,业务增长最快的是美国业务,呈现439%增长,其次是中国内地业务,其增长25%,最后是香港业务,增长12%。
不难看出,太古地产未来5年的发展计划是:大力发展美国业务、稳定发展中国业务和香港业务。
2015年前三季度,太古地产在香港的3家零售物业中,仅有太古城中心的零售销售额增长了6.7%,香港太古广场购物商场与东荟城名店仓的零售额分别降低了13.7%和7.9%。对比来看,广州太古汇零售额增长了19.5%,商场的出租率为99%,办公楼出租100%,北京的颐提港零售额增长33.6%,购物中心出租率为97%,办公楼出租率为94%。
由此,太古地产正考虑出售其香港九龙商厦100% 权益的可能性,该项目由太古地产于2013年投得,并计划兴建逾5.5万平方米商厦,计划在2017年底落成。
对内地业务,江玑若表示,首先,将坚持长期持有,不追求短期的市值,不会出现售卖情况,香港九龙商厦出售的情况暂时不会在内地上演。
其次,产品依然坚持三种类型:开放式、低密度、里巷式的太古里,高端大型城市综合体太古汇,以及区域副中心的综合体、以家庭生活为主导的颐堤港,且看好颐堤港的后劲。
第三,对三里屯太古里模式持谨慎态度。太古地产官方称,三里屯太古里最大的特色是“跨界”,融合了设计、时尚潮流、音乐、文化艺术等气息于一身。
但太古对这种“跨界”的复制非常谨慎,在选址上必须有地理位置优势、独特城市文化底蕴优势以及市场元素优势,“即使完全符合选址要求,也需谨慎考虑,三里屯太古里项目非常成功,但它也带来很多管理上的麻烦,比如交通堵塞、人员结构复杂等,尤其在节假日时期,我们的角色不仅是开发商,更是服务员,2015年年初,一位醉酒人士直接把三里屯太古里的玻璃门砸掉,这样的事情太多了。”接近太古地产一位人士透露。
第四,适当复制颐提港。不同于三里屯太古里、广州太古汇和成都远洋太古里都坐落于所在城市最优越的地段,颐堤港是太古地产一次大胆的尝试,即在城市非核心商圈打造城市副中心,“未来我们不排除大力发展城市副中心购物中心,我们有自己的艺术资源优势,有资金、有消费群体、有管理经验,复制颐提港的决心相对来说比较大。”江玑若说。
目前太古地产资本净负债比率为16.3%,净利润约70亿港元,太古地产拥有资金条件来加快规模增长。
钱孔不沾一滴油
太古由造船、修船业务起家,上世纪70年代在香港建成第一个住宅项目太古城。
至目前,太古地产已在中国内地投资418亿港元,主要项目是广州太古汇(3725千平方尺)、三里屯太古里(1466千平方尺)、北京颐提港(946千平方尺)、成都远洋太古里(777千平方尺)以及正在建设的上海兴业太古(8740千平方尺)(1平方米=9平方尺)其中最知名的项目是北京三里屯太古里,业绩增长约5%,增长最快是颐提港(33.6%)。
商业地产圈有一条名言,港资内地化成功与否标准是看其最差的项目有多烂。“太古在中国内地的几个项目都保持了不错的水准,还带来了不拘一格的创新,文化和艺术基因始终深含于太古地产的DNA。”太古地产给予记者的书面回复称,太古地产复制的是“当你早上买杯咖啡还能看到飞鸟划过天空的感觉。”
在太古地产一位管理者眼中,这得益于太古地产的制度和人,管理者培训生(Management Trainee,“以培养公司未来领导者”为主要目标)是港资房企的共同特色,自2005年港企培养MT的10年间,太古地产MT留存率是50%,20名MT,现在已存在太古地产的有10名MT,这一比例在港资地产开发商中,遥遥领先。
“太古公司是内部提升,不假于人,也没有内地驻地办事处,就是垂直管理制度,可以说让复制精准到‘钱孔不沾一滴油’的程度。”
“商业项目要为顾客带来惊喜,才能拥有更长久的生命力,创造力存在于企业的DNA中,独一无二,不可复制,保留创意最核心的是人。”太古地产一位高管道,作为外资企业的太古,更多是以学习的态度在中国市场上摸爬滚打,其中之一就是开始注意经营客群,由购物中心向社交中心演化,变成消费者情感交流的场所。
最经典的案例是,太古地产开始尝试会员制度。由于太古地产母公司是英国太古集团,英国文化非常注重个人隐私,包括居民消费记录等,故太古地产旗下的购物中心都没有采取会员制度,但最近太古地产旗下的颐提港开始办理会员制度。
“现在对消费者需求的把握需要现代科技手段,不能简单地靠经验,仅仅是把硬件做好,把商户请来,会看到很多人今天来,明天就不来了,希望通过颐提港的会员制度让颐提港变成消费者情感交流的场所,未来我们创新领域会更多,但依然是淡定态度,不急不慌地学习。”
