编者按：2015年，香港的房地产市场经历了多重变局——
越来越多的品牌关闭店面，空置的商铺也越来越多，一些旺铺租金呈断崖式下跌……随着香港零售业的下滑，港岛的商业地产也感受到禀冬降至的寒意。
另一方面，香港的住宅市场也随着港股的波动而起伏。上半年住宅交易行业火爆，进入下半年，受股市拖累交易开始快速下滑，但房价并未出现港岛刚需人群期望的下跌。
在商业继续下探的趋势与住宅交易量缩价挺的不明朗前景中，香港的写字楼市场一枝独秀，大部分区域的写字楼需求旺盛，这背后是赴港内地企业贡献几乎半壁江山。
2016年的香港楼市会好吗？
（图片来源：第一财经日报）
年尾已至，在所有员工都在耐心地等待年终奖的时候，在香港铜锣湾连卡佛从事某化妆品品牌售货工作的杨倩（化名）却不堪重负，向公司递交了辞职信。在香港零售业持续下滑的情况下，杨倩所在的公司竞争压力越来越大，寻找客户的难度也越来越大。
“真的一分钟也待不下去了。”杨倩说，如果按照她今年的绩效，想要拿年终奖金是不太可能的，而同事之间为了抢客户不择手段的“宫斗”场景几乎天天发生，在如此恶劣的工作环境下，杨倩表示不如回家做全职太太。
根据香港特区政府统计处数据，2015年前10个月，香港的零售业总销货价值同比下跌2.7%，仅10月份，香港珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值下跌17%，药品及化妆品下跌2.4％，而其他商品种类的销货价值都统一呈现了下跌趋势。
在零售业如此明显的下滑趋势下，香港黄金商业地带出现了一片片的空置店铺，在全球最贵租金的商业街铜锣湾罗素街，曾经的一间间“铺王”如今成为了无人问津的空铺，门口贴满了地产中介的广告。
旺区租金大跌50%
位于铜锣湾罗素街交界的波斯富街76号地下单边铺位，是香港铺租排名第三名的店铺，目前正由Rado雷达表租用，这间店铺自从2011年开始，就一直由雷达表承租。资料显示，2011年雷达表租下这个店铺时，租金只需要64万港元，但随后很快便遭到涨租，雷达表在2012年租金已经涨到133万港元，更在2014年，雷达表以179万港元的租金续租，租金在几年间经历了大幅增长。
随着香港高端消费受到严重影响，雷达表已经决定搬出这家店铺。如今，这间面积约500平方呎的店铺，已经获得了国际品牌Folli Follie以90万港元预租，每平方呎的租金约1800港元，较原来租约低47%。
在香港，一般来说，店铺租金占营业额的比重在30%左右，2014年如果雷达表的店铺租金达到179万港元，每月的营业额需要达到597万港元，以每个月30天计算，每天雷达表的营业额需要达到20万港元，以雷达表的均价2万港元计算，每天需要卖10块表才能基本维持平衡。而如果按现在的租金90万港元计算，那么每天只需要卖5块手表就可以维持平衡。“如果连这样也不愿意承租，说明香港的高端零售业受到了非常严重的打击。”一名香港零售业人士如是表示。
无独有偶，就在同一条街，曾经有“铺王”之称的罗素街59号地下B1至B3号的铺位，目前还处于空置状态，这一“铺王”的租金曾经高达每月250万港元。在等待了近半年以后，它终于迎来了新的租客。根据香港土地注册处资料，这一“铺王”被施华洛世奇租下，租约由2016年1月开始，每月租金达到150万港元，比旧租约租金低了40%。
这只是今年香港大型商业街商铺租金下挫的两个缩影。今年以来，香港不少零售街铺都感受到了冬天的“寒意”。仲量联行商铺部主管陈耀峰在接受《第一财经日报》记者采访时称，根据仲量联行综合香港中环、铜锣湾、尖沙咀和旺角四个传统大型商业地区的统计，今年商业街店铺的平均租金已经下跌22.6％，而更为严重的例子下调租金的幅度甚至达到了50%。
零售业寒意传导至商铺
陈耀峰称，香港的商业街店铺租金下滑得如此厉害，主要是受香港的零售行业变化太快影响。
首先，香港的访港旅客数目开始放缓，根据香港旅游发展局数据，今年1月至10月，香港访港旅客数目同比减少0.8%，而这一数字在2014年有12%的增长，其中来自内地的旅客同比减少了0.2%，与2014年同期增长的16%相比，旅客减少的情况似乎已经定下大局。今年前10个月，香港总共迎来了4950万人次的游客，要达到全年6450万的目标似乎可能性很小。
其次，过往有的店铺扩张太过激进，一条街好几个同品牌连锁店的情况比比皆是，这种供应过剩的情况在珠宝钟表行业更加严重，不少游客到香港商业区的感觉“不是金店就是表店”。陈耀峰认为，由于过去生意扩张太快，现在缩小范围也属于正常的商业决定，今年年初，有珠宝钟表类店铺已经难以承受贵租，提早离场。
另一方面，赴港游客的购物需求也相对过去出现了很大变化。过去，由于人民币汇率一路走高，很多游客到香港扫货，但是随着人民币汇率的走弱，以及周边其他国家的旅游业兴起，更多的内地游客有了多元化的选择，所以来香港消费的旅客也开始逐步减少。
雪上加霜的是，今年10月，香港旅游业发生了“游客遇袭死亡”事故，让香港旅游业形象跌入谷底，有数据显示，上个月香港整体访港旅客同比下跌了10%，其中内地游客更减少了15%，过夜旅客也下跌了8%。
香港旅游发展局总干事刘镇汉在公开场合称，内地旅客的减少，可能与10月底有内地游客在香港遇袭死亡事件有关，因为10月份的时候，内地游客减少的跌幅明明已经收窄，但到了11月时，这一跌幅却突然扩大，其中最主要的原因，可能是10月时的旅游“事故”，影响了其他内地旅客来香港的情绪。
陈耀峰称，由于承租能力强的商户对商铺需求仍旧疲弱，位于商业街的店铺的租金将进一步回落，尤其目前随着主要核心购物区的空置率持续上升，整体市场就多了商铺供应，进一步压制核心购物区商铺租金，预计这类店铺的租金在2016年将下跌10%至15%。
投资者欲止损离场
在香港商铺租金“跌跌不休”的情况下，有投资者甚至想止损离场。资料显示，铜锣湾罗素街8号的英皇钟表珠宝中心29楼连天台的一个商铺，业主已经委托了美联商业部独家标售，下月12日截标。
市场消息称，这名业主是来自中国台湾的投资者，去年年初豪斥3.76亿港元购入28层及29层连天台的单位，今年6月，这名投资者大幅亏损5100万港元卖出了28楼，而此次卖的29楼，预计可能让他亏损高达8000万港元。
资料称，该物业面积有4718平方英尺，天台面积约3568平方呎，原业主在去年底以约2.08亿港元购入物业，但目前银行估价只有1.5亿港元，如果买家以银行估值买入上述地址，加上厘印费、经纪佣金、管理费等杂费，原业主将亏损高达8000万港元。
根据楼市的一般规律，只有跌市才会不断有人卖楼套现，因为不知道底在哪里，而此时这名急于止损的投资者更让不少市场人士感到担忧，难道香港的商铺就要完蛋了吗？
陈耀峰对记者的回答是，“不会”，整个市场仍旧乐观。在仲量联行的客户中，目前还有不少海外的中高端品牌都委托他们寻找合适的可以租的商铺，而且从全球营业额表现看来，香港核心商业地段的营业额仍旧是表现最好的地段之一。
而这种强势的营业额其实完全可以支撑住租金的跌势，尽管经过了一轮调整，铜锣湾罗素街仍旧保持了世界排名靠前的高租金情况。根据美国私人房地产咨询公司Cushman & Wakefield发表的全球十大租金最贵的购物地段的调查报告，香港铜锣湾罗素街以平均每平方呎年租金为2399.2美元的价格（大约相当于每平方米年租金为16.74万元），夺得了第二名的宝座。
陈耀峰认为，2016年将会是整个商铺租赁市场的改变之年，过去，香港的业主在不停地加租过程中保持着强势的态度，尤其在2011年，香港的繁华商业中心的加租情况非常强烈，租金几乎成倍地增加，造就了一个“业主市场”（landlords’ market），但现在，这种强势的态度可能需要改一改了。
陈耀峰称，其实商铺市场并非一面倒看淡，他对整个市场还是保持乐观的态度。他认为，商业区的街铺租金回落反而为生活品味、化妆品零售商及餐饮业经营者提供了机会，在核心购物地段以较低的价格租用商铺。尽管奢侈品牌、珠宝首饰及名贵中标零售商正在缩小规模，预期中档零售商，比如快消品与餐饮业经营者仍会活跃在租赁市场。
而从今年香港商场的情况看，情况也确实并非如此悲观，今年香港商场的租金整体上升了0.7%，陈耀峰称，由于香港的商场拥有完善的租户组合，又愿意花钱做推广，从而为商场提供稳定的人流，因此租赁商需求也非常大，他预期租金可大致保持平稳。
