2015年被称为商业地产“寒冬”年，如今一年就要过去，商业地产到底是不是在过冬？是深冬还是浅冬？不久前，一场“商业过冬，远见与未来”的主题论坛在广州举行。南都记者在会上了解到，一方面，根据今年上半年的经济数据，在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下，消费首次超过了投资，成为经济增长的第一拉动力。
但另一方面，商业地产（购物中心）却出现增速放缓、体量缩减、招商压力增加等情况。据估算，今年全国新增购物中心数量将比年初预计至少减少20家。10万以上的项目被投资者谨慎选择，目前一线城市项目多在8万平方米左右。
超10万体量购物中心招商难度加大
据中国房地产业协会会长刘志峰介绍，从去年起，商业地产投资出现了下滑，但根据今年上半年的经济数据，在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下，消费首次超过了投资，成为经济增长的第一拉动力。今年上半年，消费对经济增长的贡献率达到了60 %，比去年同期提高了5 .7个百分点，其中商业地产功不可没。
但不能忽略的是，商业地产增速确实在放缓。新城控股（相关干货）集团副总裁欧阳捷过去一两年一直在研究这方面的问题，据他统计，很多一二线城市的购物中心已经趋向于饱和，有的已经过剩了。数据显示，很多城市商业的人均面积已经超过了4平方米，如果单算购物中心的人均面积，有的已经接近2平方米。
“以上海为例，上海目前一年开业的购物中心增加的人均建筑面积为0 .1平方米，10年就增加1平方米，而且过去上海已经开业了160家购物中心，我们按照一个购物中心覆盖静态人口20万人来算，它可以覆盖到3200万人，而上海只有2400万人，所以上海的购物中心已经过剩了。”
“从我的角度来看，我觉得现在已经是商业地产的冬天了，这是一个冬天的开始。”广州凯德广场·云尚总经理刘嘉表示：“我们有50多个项目正在经营，不论是客流、销售还是租约到期的续签都有一定的增长。但是在过去一年里面也遇到了一些重大的挑战，有一些数据是下滑的。”
他表示，如果是超过10万平方米体量的购物中心，其招商营运的挑战比以往加大。基于此，企业在投资做一个购物中心时，会更加谨慎。“我们在一线城市做购物中心时，会放选择8万到10万的体量。我觉得这就代表商业地产收缩的开始。”
新城市商圈难再有春天
据欧阳捷介绍，今年该公司的项目已进入了21个大中城市，其中有10个以上是省会城市，但他却认为，未来三四线城市才是商业地产的机会点。据统计，目前三四线城市占到全国城市人口的53%，但是三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16 .5%，所以它面临很大的机会，
“我们也研究了一下，一个三线城市的人口平均50 9万，一个四线人口平均是411万。如果按照一个购物中心20万人口的覆盖率，城镇化率50%算（50%的人住在三四线城市里面，剩下50%的人住在县城、城镇或者是农村），那么可以容纳购物中心1600多个。”他表示，如果按照美国的标准———一个购物中心覆盖12 .9万人来计算，那么购物中心的量还可以上升到2 7 0 0个。“所以购物中心未来的机会点也就在10年时间，过了这10年跑马圈地结束，三四线城市也就没有机会了。”
但他同时提醒，三四线城市商业地产也存在着一些风险和陷阱，尤其要注意“新城市商圈”。他认为，新城市商圈很难再有春天了：“政府建立了大批的工业园区，大批的新城区，但城市人口的导入已经完全减缓了。”他表示，目前中国已经进入后工业化时代，一个城市中连“千人大厂”都很少见，更不要说“万人大厂”了。在这种情况下，新城区地广人稀，不仅购物中心，临街商铺都很难存活。
其实工业园、产业园已经存在大量空置项目了。据好租C E O曲先洋介绍，以北京为例，商业地产的空置率为4%，这还是一个合理的水平。但如果把工业园、产业园、厂改房这些新形式算进去，在北京的空置率则超过10%.“去库存”可能是未来三年里我国大部分城市要解决的一个问题。
