去年下半年300多名投资者与上海华东电器集团为得不到预期的回报而爆发的矛盾终于暂时划上句号。记者日前从黄浦区相关部门获悉，美特斯邦威已与上海华东电器集团签定了为期10年的租赁合同，入主前不久刚刚关门歇业的南京东路圣德娜商厦，承诺给商厦商铺投资者年投资回报率为10％。这一信息已得到美特斯邦威集团总裁周成建的确认。
现状将成美特斯邦威旗舰店
昨日，记者在圣德娜商厦看到，商厦大门门楣处已打上了美特斯邦威的店招，商厦内正在利用装修前的时间进行美特斯邦威折扣服饰的大特卖。据周成建介绍，将把该商厦打造为美特斯邦威全国最大的旗舰店，新店定在今年五一前亮相。据悉，今后该旗舰店面积将达到9200平方米，将展销美特斯邦威最新的服饰。
此外，在5楼还将建服饰博物馆，展示我国30多个民族的服装、织绣、银饰及织机等物品，展品共计有5000多件。其中，还将展示已故著名文学家、中国服装史研究泰斗沈从文先生有关服饰研究的遗作手稿。据了解，在近万平方米的圣德娜商厦内，美特斯邦威的营业面积不过二三千平方米，因此，其他楼面可能会引进别的休闲服饰品牌，从而将圣德娜商厦打造成为一座休闲服饰主题商厦。对美特斯邦威与华东电器集团签约时，承诺对圣德娜300多个商铺投资者10％的年投资回报率，业内人士表示，完全靠服饰经营，美特斯邦威很难达到这么高的回报率，因此亏损是肯定的。也有相关人士认为，不排除美特斯邦威只是在中华商业第一街南京东路步行街作形象的可能。
历史华东电器3亿元购入圣德娜
购物中心位于南京东路步行街中段，与置地广场相邻。这幢7层楼的大厦原名华东置业大厦，2002年，具有温州资本背景的上海华东电器集团有限公司以3亿元购入该大厦，后改名为现今的圣德娜购物中心，这一事件也被称为南京东路国退民进的第一单。华东电器集团接手之后，将商场部分分割出售，以回笼资金。随后约有300多个投资者购买了这里的产权式商铺，其中80％为温州籍投资者，华东集团共获出售款项约3．8亿元。同时，华东集团承诺将商厦统一返租、统一招商经营，并给众多小业主许诺8％至10％的年回报率。据悉，2006年圣德娜销售额达到1．1亿元。业内人士分析，以圣德娜商厦6000平方米的营业面积来看，这个营业额基本达到平均水平，如果按百货平均毛利率15％计算，去年圣德娜商厦可获的毛利约为1600万元，但与8％年回报率要求的3000多万元相去甚远。据一位知情人士透露，当时华东电器集团曾对商铺投资者们承诺，每年将有约8％至10％的回报。但随着商厦经营不景气，商铺投资者们的投资回报率不断在下降，而且，经营管理方经常拖欠商铺投资者的租金。
分析类似案例还有几起
据悉，在本市的市级商业街上，类似被分割出售的圣德娜商厦这样的案例还有几个。例如，上海仲盛集团于2004年3月开始将南京西路上的南证大厦1至4楼韩港城1．2万平方米的商场以15到30平方米小商铺为单位分割出售，打破了南京西路沿街大型商铺只租不售的历史。又如，还是上海华东电器集团，其将2003年从上海不夜城股份有限公司收购来的位于新客站地区的名品商厦分割成约564个小商铺出售给了200多个投资者。这些个案一旦与投资者签订的返租协议到期，或者承租方达不到给投资者的回报预期，随时都会爆发矛盾。
2004年3月，上海益民百货公司出资2．64亿元从上海岳祥投资管理有限公司手中买进了曾经被分割出售的柳林大厦1到6楼1．4万平方米商铺产权，成了以国资为主体的上市公司收购市级商业街被分割出售的大型商铺的先例。对此，业内人士评价说，这个个案说明卢湾区的相关领导对出现在淮海路上的分割式大型商铺可能发生的危机认识清醒，处置果断及时，回购的时间也早，因此，价格相对适中，现在这一资产对益民百货来说也算是优质资产，投资回报率在10％以上。而拖到现在的诸如圣德娜商厦、南证大厦裙房、名品商厦等市级商业街的分割式商铺，价格一涨再涨，投资者的胃口也越来越大。据透露，如果黄浦区要对圣德娜商厦实施政府收购的话，收购价格将高达38亿元。
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2002年5月圣德娜商厦亮相南京路步行街时的定位是大众百货，但到2003年6月，温商郑荣德认为圣德娜今后应成为步行街上最高档的商厦。郑荣德曾信誓旦旦地向媒体表示，要把圣德娜打造为南京东路上的伊势丹。
2004年3月重新开业刚过半年的圣德娜购物中心一楼、二楼停止营业，圣德娜一改百货路线，选择珠宝礼品主题店经营方针，称将汇聚全世界75个首饰品牌，瞄准时尚人群。
2005年9月圣德娜商厦3楼开出了港澳品牌商场，商厦称其中20％～30％的品牌是ＣＥＰＡ商品。但当年11月，部分港澳品牌因业绩不佳撤出了圣德娜。2006年，圣德娜又在其4楼开出了服饰折扣店，在其5楼开出了手机城。相关案例名品商厦有意引品牌百货商据悉，由温商郑荣德、郑文超持有股份，并由郑文超经营管理的名品商厦自2004年与200多个投资者签订了为期3年的返租合同后，今年将陆续已经到期。据知情人透露，名品商厦在这3年中经营情况并不乐观，很难达到给商铺投资者7％至8％的回报率。为此，名品商厦经营管理方在继续签订新的返租合同时，有意降低商铺投资者的回报率，此举自然招致商铺投资者的反对。不过，经营管理方与商铺投资者的谈判还在进行之中，商没最终的定论。闸北区相关部门表示，如果有实力的品牌百货零售企业有意进入闸北区不夜城地区的话，政府部门将予以配合，这样至少可以在一段时间内解决给商铺投资者的回报问题。
（来源：上海商报 叶松）
