随着商业地产体量上的过剩和同质化现象的日益严重，开发商觉得商业地产越来越难做了。
而正荣正在打造的位于西安的全国首个孕婴童商业项目——彩虹谷正是商业地产主题化运营的一种新的尝试，试图在商业地产激烈的竞争中走出差异化的发展之路。
正荣集团（相关干货）西安公司总经理林新表示，彩虹谷项目是国内第一个孕婴童产业综合体项目，该项目系正荣集团落户西安后首次对孕婴童产业进行的全新探索，其目标是满足100万人口的孕婴童商品与服务需求，预计于2017年3月开业。
首个孕婴童主题项目
来自睿意德的数据显示，截止到2015年，我国商业地产体量达到929.2万平方米，而2016-2017年待上市体量还有450.4平方米。一方面是商业地产数量上的井喷，另一方面却是商业地产同质化的困局。尤其是从去年到今年，百货的大规模关店潮就预示着缺乏个性色彩的商业地产已经被市场抛弃。新兴的购物中心虽然在业态配置上有了更大的灵活性，但随着影院、KTV、美食城成为标配，新的同质化危机却开始隐现。
在同质化危机突显的同时，开发商也逐渐在探索主题化商业地产，比如跨界养老、旅游地产等多个领域，而以孕婴儿童作为突破口进一步挖掘儿童教育、儿童医疗等儿童主题的商业中心也逐渐吸引着开发商的目光。
据国家统计局信息显示，全国14岁以下人口超过2.2亿人，近年来，随着国家二胎政策有条件地全面放开推动儿童人口增长，儿童业态逐渐成为购物中心“人气磁石”。 儿童业态已成为带动家庭消费的核心驱动，购物中心纷纷利用虹吸效应布局以儿童为中心的“1+2”，甚至“1+4”模式的全家消费，儿童业态在购物中心的占比显著增长。
对于此次率先打造国内首个孕婴童商业项目，正荣集团彩虹谷项目招商总监林艺超向记者表示，最初，孕婴童主题的想法来源于医疗地产，加之分析彩虹谷项目旁边就是西北妇女儿童医院，所以最后决定定位于孕婴童商业中心，可以与医院配套形成协同效应，未来目标是满足100万人口的孕婴童商品与服务需求。
据悉，彩虹谷项目项目依托西北妇女儿童医院、曲江QCIC、健康产业园区，占地面积30422平方米，总体量12.2万平方米，共6种商业形态，其中包括孕婴童主题购物中心、高端月子中心、精品酒店、产业办公LOFT、商业步行街以及精品公寓，打造西北首家孕婴童全产业链集群。
在规划项目业态时，正荣不仅考虑了传统的儿童零售、儿童游乐、儿童配套等业态，也考虑了针对家长的咖啡甜品、图书馆、餐饮、精品超市等业态。除了横向上对业态进行串联，同时也在纵向上挖掘了业态的深度，例如亲子互动性业态及各个业态和品牌之间的关联性。
目前，正荣·彩虹谷规划8大主力店，包括儿童剧场、儿童乐园、妈妈集市、童装百货、早教中心、亲子图书馆、美食广场以及精品超市。其中部分主力店正荣集团不仅用于投资，而且直接参与经营管理，着力将妇幼上下游产业链有机融合，打造产业化、资源化的孕婴童产业平台。
搭建孕婴童产业平台
作为孕婴童主题项目，正荣集团首创从业态到生态，引进孕婴童产业上下游的业态与经营者，打造一个项目产业生态圈。
据了解，彩虹谷将规划2000平方米的LOFT作为孕婴童创业扶持平台，免费提供给有志于对孕婴童行业做出创新的创业者；规划1200平方米的妈妈集市，打造一个新时代妈妈的创意生活街区，提供一个孕婴童二手用品的交换平台、一个妈妈沙龙、一个妈妈创业展示基地；另外，规划500平方米的商铺，作为免费教室及活动场地提供给商家使用，在提高商家坪效的同时，也增加商家与消费者的粘性与忠诚度；此外，将启动妈妈商学院计划，不仅提供免费场地供妈妈们创业，更会提供知识平台，帮助妈妈们知道如何去创业。
正荣·彩虹谷可以既是孕婴童产业平台的搭建者，也是最大的商家。在综合体9.2万平方米商业面积中，自持达到5.1万平方米，持有比例55%。在这个项目上正荣集团不再简单的扮演收租者的角色，而是与这个项目未来入住的孕婴童商家有着共同的运营目标。
