5日下午2点，位于北京东二环的中粮总部，宁高宁正式告别工作了11年的中粮集团。
时间拉回到11年前。2004年底，华润集团总经理宁高宁空降中粮，在华润时期，宁高宁一手缔造了商业地产经典项目——万象城。“第一个一定要是经典”，这是他的商业哲学。
在万象城的基础上，上任伊始，他就为中粮打造了位于北京西单的第一个大悦城（相关干货）。经过8年运营，如今西单大悦城做到了每年25%的超高投资收益率，成为大悦城的金字招牌。
全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。这是宁高宁 “两链”战略——即“全产业链的食品企业”和“全服务链的城市综合体”中最重要的组成部分。
上海大悦城副总经理危建平告诉界面新闻记者，在宁高宁眼中，无论是万象城还是大悦城，这样的大型综合体是很好的保值增值的方式。不过大悦城与万象城在定位上有明显区别，“当时有人提议引入奢侈品，他连连摇头，让我们千万不要做，只做城市中产的生意。现在看来，他是有远见的”。
确实，在中国急速扩张10年之后，许多奢侈品牌开始减少门店。过去几年，Prada关了16家门店，11月底，路易威登宣布关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。财富品质研究院院长周婷预计，2016年将有95%以上的奢侈品牌会选择策略性关闭部分门店。
5年前，宁高宁放出豪言，10年内将开出20个大悦城，随着宁高宁的离去，大悦城拉下来会有哪些战略上的调整和部署。12月18日，在上海大悦城二期开业的现场，大悦城的管理层再一次承诺未来5年在国内将增加至20个大悦城。来看看他们如何做到。
中粮集团副总裁，大悦城地产董事长周政表示，未来五年，大悦城购物中心会在全国扩张到约20家，其计划以拿地或并购方式进行全国扩张，首选一线城市。目前，大悦城将已经开业的购物中心资产基本都注入了大悦城地产，未来大悦城考虑将新开购物中心项目都注入上市公司，以便进行一系列资本运作。
连锁化全国布局
位于上海人民广场附近的大悦城一期已经运作一段时间，但中粮系并不满足于现状，经过新一轮投资和建设，上海大悦城二期开业，这让该购物中心的整体商业体量将达到16.3万平方米，通过连廊联通南座和北座，共约450个品牌，目前开业率达到90%，主要代表性品牌包括：Michael Kors、Kate Spade、bebe、ANTEPRIMA WIREBAG、MARIMEKKO、LOVE MOSCHINO、GAP、MUJI、MO-MO牧场、云海肴、小辉哥等。
最值得注意的是，二期的建设中，上海大悦城引入了体验式消费的摩天轮，这是其主打的摩天轮经济——将客源引流到顶层，使客人“喷淋式”动线向下走，增加客源流动性和消费可能。同时摩天轮是售票项目，可以为商场带来收益。
周政透露，目前大悦城购物中心的平均月租金在300万~400万之间，西单大悦城甚至超过1000万。这一租金水平在行业内处于领先地位甚至数倍于其他购物中心。大悦城的租金模式为保底租金加流水代扣，两者取高者。保底租金在商户续约时会不断提升，这也是为了应对电商，让商家更关注实体店的销售。
“大悦城已经有一套自己的模式，比如体验式消费的打造，根据不同的城市量身定制不同的具体项目。现在，我们在全国有八个大悦城购物中心，大部分都是我们自持物业或参股的项目。未来五年，我们计划在全国扩张到约20个大悦城购物中心。我们的选址会以一线城市为主，当然也会看有潜力的三线城市。而且大悦城在今后不仅仅是一个购物中心，我们还会结合线上线下的运作做出智慧购物模式，以应对电商对于实体商业的冲击。”周政告诉记者。
并购扩张法则
就在大悦城打算进行全国扩张购物中心的同时，不少同业者也都不约而同地在布局商业地产项目。近期中国新天地也透露要在全国升级打造“天地”系列大型商业综合体。同样是在周末，作为莆田市最大的商业综合体项目，莆田正荣财富中心开业了，莆田正荣财富中心总建筑面积100万平方米，商业面积达到36万平方米，其中购物中心22万平方米，室外步行街4万平方米。甚至连做家居业起家的宜家也打算在中国市场连锁化扩张购物中心项目。
“其实商业地产是比较长远的打造优质资产的模式，但是要做好商业地产必须具有雄厚的资金实力和非常专业的管理能力，尤其是在电商日益冲击之下，实体商业更应该思考如何使用合理的资本方式来建设长期的优质购物中心项目，而不是一味地去看短期利益。”长期研究商业地产的中名会执行主席洪奇辉指出。
对此，周政透露，未来的大悦城系列项目的扩张会采取自行拿地建设和收购相结合的方式。“相信在全国会有一些值得收购的项目，尤其是在一些具有发展潜力的三线城市，如果以收购方式运作则成本相对较低，扩张速度较快。”
在采访中，记者了解到，不少业者都有类似想法。“有些旧的商场项目运作不力，但却占据较好的地理位置，完全可以通过收购控股等来拿新项目。我们预计2016年在商业地产领域会有一轮并购潮。”第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣认为。
