曾被多数中国房地产开发商不屑一顾的“轻资产化转型”，逐渐成为行业话题的核心。
2015年12月12日，由星河商业地产打造的iCO时尚购物领地盛大开业，记者从星河集团处了解到，作为星河商业地产首个轻资产管理输出项目，iCO时尚购物领地由深圳市粤商投资有限公司投资建设，星河商业地产统一进行规划、运营和管理。
在接受时代周报记者专访时，星河集团总裁助理、星河商置公司总经理陶慕明表示，iCO是星河做轻资产的首次尝试，未来的管理输出品牌我们将以星河COCO Park与COCO City为主。“珠三角以及内陆的一些项目正在洽谈，未来我们希望以一年一两个，甚至三五个的速度拓展。”
作为深圳起步最早的商业地产运营公司之一，星河集团全资子公司星河商业地产于2005年成立，在不断摸索中，实现多次升级和跨越。及至2015年，星河商业地产正式迈出轻资产运作步伐。
“未来五年，星河商业地产将完成三大区域一、二线城市布局，商业管理输出项目达10个以上，商业运营面积超过200万平方米，商业运营能力达到国际水平。”陶慕明透露，集团计划商业地产在2016年完成新三板上市。
试水轻资产 成效初现
2014年11月，星河商业地产与粤商国际投资有限公司正式签约合作，首次在深圳龙华试水管理输出iCO项目，此举被业内看做星河商业正式迈出轻资产运作步伐。
而在iCO项目成功运作的基础上,星河商业再度出击，迎来第二个管理输出项目—普宁市时代国际购物中心。
“iCO是星河做的轻资产的首次尝试，星河在两三年前就在考虑这种发展模式，并且寻找合适的项目进行合作。”陶慕明表示，在城市选择上，星河轻资产项目通常会选择国内一线、二线副省级及沿海或内地经济发达城市，“城市经济规模、人口、消费力都是星河选择落地的具体考量指标。”
然而近年来，轻资产的商业模式备受房地产企业关注，市场竞争激烈，企业如何破局及如何保证回报率成为媒体关注热点。
“星河商业地产在历经十年的发展积淀之后，也在对目前的业务进行整合，重点打造核心业务，弱化非核心业务。”陶慕明指出，轻资产运营目前的收益在整个星河商业地产中所占比例还相对比较低，未来星河运作项目增多，回报率自然也会随之上升。同时，我们也不会放弃自建物业的投资。但这一块的投资会更加慎重。
针对记者提出一旦开发商由资金的主要投入者转变为房地产项目的代建和管理者，对项目的约束力有可能会下降，从而导致项目品质问题。陶慕明表示，星河历来重视品牌，未来在轻资产运作的过程中依然会注重项目品质。“做一个成一个，一个比一个好”，这是星河历来做项目所坚守的原则。“通过iCO项目的运作，我们获得了轻资产管理输出的实操经验。无论是自建物业还是轻资产项目，我们都会按照星河一贯的要求来进行打造。”
谈及未来轻资产运作，陶慕明透露，除了由星河进行纯粹的管理输出，到后期运营管理的全流程支持。此外，星河商业地产还将采取与金融资本结合的方式，双方或多方共同出资，以星河为主导进行项目选址定位、设计规划、招商、推广、运营管理，出资方按照出资比例进行租金收益分成。
“商业板块今年分拆上市”
1989年成立至今，总部位于深圳的星河集团已走过了27个年头。而作为星河集团三大业务板块之一的星河商业，其开拓之路俨然已是一个“范本”。
2004年之前，商业地产的概念在国内市场还很模糊。这一年，星河率先进军商业地产领域，并于深圳收购原“泰华购物公园”商业用地，打造总建筑面积10万平方米的福田星河COCO Park，大获成功。2005年，星河集团成立专门的商业地产公司，远远领先同城的万科、金地、招商等行业巨头。2006年前后，星河商业地产已形成涵盖高级酒店、大型购物中心、写字楼开发等多种业态的商业地产全产业链布局。
2012年前后，当万科、恒大、金地等传统住宅开发企业开始向商业地产转型时，星河集团的第二轮商业地产布局已进入收获期。
记者不完全统计，星河商业地产目前运营的商业项目包括福田星河COCO Park、星河?第三空间、星河中心、龙岗星河COCO Park、龙华星河COCO City、iCO时尚购物领地，此外，常州星河COCO City、雅宝星河COCO Park、惠州星河COCO GO、广州星河COCOGO、普宁星河COCO City均在招商或筹备阶段中。
“星河自营的商业地产每年为公司贡献10个多亿元，在板块中大概占到15%左右，在未来，星河集团的计划是住宅、商业、金融三大领域并驾齐驱，形成6∶3∶1的业务比重”陶慕明透露，目前星河商业地产运营总面积已达到百万平方米。
但获此成绩的星河仍不满足，记者从星河集团处了解到，接下来，星河仍会不遗余力发展商业地产，陶慕明表示，未来星河商业地产将在全国一、二线城市布局,争取在2020年前实现跨越式的发展，商业运营面积超过200万平方米。
陶慕明则透露，集团还计划商业地产2016年争取在新三板上市。
为此，星河商业地产提出打造全产业链，助力其发展。“目前星河商业地产已初步建立起前期定位策划、招商、工程、企划推广、运营、物业管理的全产业链体系，锻造出一支‘能打仗、敢打仗、打硬仗’高效化专业化团队。随着商业项目业务量增加，星河商业地产将围绕招商、设计、运营这三个关键环节不断完善其他业务能力，最终成为全产业链运作的独立商业地产公司。”陶慕明如是说。
但值得注意的关键问题是，在异地品牌复制过程中，落地及全国性品牌和当地结合度难题仍困扰着多数房企。陶慕明称，异地开发从严格意义上来讲，我们也称之为管理下沉。比如原本有一些总部要承担的工作，今后慢慢会由地方公司来承担。“关于全国性品牌和当地结合度，我们会抓住商业品牌的共性，同时结合当地的实际情况因地制宜，对项目的业态、定位进行一定程度的本地化。”
