京城一个晴朗的下午，中英益利总经理孙键，一位具备资深行业管理经验和敏锐的行业洞察力的智者，与记者面对面敞开心扉，细说险资为什么青睐商业地产投资。
配置好的商业地产
上海证券报：从中英益利的资产配置看，为什么偏好商业地产投资？
孙键：我们选择好的商业地产，一是看中基础资产稳定的现金流和持续的资产增值预期。在“资产荒”的市场环境下，好的商业地产不失为资产配置的优选，在险资海外投资的案例中也可以例证这一点；二是商业地产的盈利能力强，特别是前期土地购置价格低，能够承受高成本的资金。近年商业地产盈利空间受到挤压，亟须寻找期限长、价格稳定的长期资金来置换过去高成本的各路资金，如信托资金等。保险资金符合商业地产的要求。
上海证券报：什么是好的商业地产？
孙键：好的商业地产选择逻辑在于，抓住城镇化与人口老龄化的需求契机，吸引人口净流入与消费粘度。传统的土地红利与人口红利不再明显，中国开始进入人口零和博弈的城市争夺时代，城镇化进程并非形成城市的普惠增长，只有具有人口聚集效应的城市才有潜在机会。
去年12月初中央经济工作会议提出增强城市宜居性，引导控制城市规模，力求城镇化均衡发展，提升城市价值。在这一要求下，直辖市、省会城市、计划单列市等有资源稀缺优势的城市，竞争优势更加明显。
具体来看，具有竞争性优势的区域包括：京津冀、长三角、珠三角、成渝，区域经济的协同性与互联互通将在城镇化发展中得到进一步加强。
例如，按照交通运输部的计划，2017年京津冀三地所有公共交通将全部实现一卡通。一卡通不仅只是在公交、地铁、出租汽车等领域应用，还将拓展到轮渡、城际铁路、停车场等领域。
同时，选择顺应经济与技术发展趋势的创新业态，也是好的商业地产所应该具有的差异化竞争优势。电商冲击下，传统零售商业受到巨大冲击，但也并非机会全无，餐饮、教育、健身等体验式经济需求增长巨大。
2015年第三季度上海商铺物业市场表现活跃，新增供应及净吸纳量双双上升，虽有新项目入市，整体空置率仍微幅下降。
行业先行者通过资源整合，可以使互联网与大数据成为商业前进的踏脚石，2014年万科提出房地产进入“白银时代”，提出“推进精细化运营，服务好客户”，以此保持万科的核心竞争力；要在移动互联时代开启全新商业模式，实现产业链的共同成长。2015年万科与链家联合进入装饰行业，链家庞大的互联网数据平台，有效提高了万科全产业链的介入深度，2015年10月，万科链家装饰首家生活馆在东五环的红星美凯龙开业，真正诠释商业地产的创新。
商业地产风险不容小觑
上海证券报：如何防范投资风险？
孙键：不是所有商业地产都适合保险资金。商业地产投资风险亦不容小觑，全国范围内多区域租金水平下降与空置率上升的“达摩克利斯之剑”犹在，投资判断至关重要。
不同于住宅市场，商业地产除了考验开发商的地块选择能力之外，对业态设计、定位、开发、招商、运营、物业管理都具有较高的要求，强者恒强。
因此在选择商业地产项目进行债权计划的设计中，不仅要关注基础资产的区域优势和内在价值，更需要关注开发主体的资源优势。能够在商业空间设计、招商、运营等各维度创造活跃的空间与话题，能够进行线上线下整合的参与者，会成为这一轮角力与淘汰赛中的胜出者。同时融资主体的商业地产项目，也要提供保险资金能够接受的信用增信。
