东莞的商业地产近年发展迅猛。
东莞大道边的商业地产
商业地产在经过前一时期的高速扩张之后，目前整体上沉寂下来。无论是大型综合体、写字楼还是沿街铺面，当前普遍呈现饱和状态。在电商时代，体验式、服务性行业成为商业地产的主要承载平台。其中，餐饮业成为今年商业地产招商项目中最重要的行业。来自有关机构的调查统计表明，当前东莞正处于餐饮业升级换代的高峰期，也是商业地产市场寒冬中唯一的亮点。业界人士评论认为，小而散、管理粗放的餐饮业已经经不起市场的检验，在众多制造业转型进军服务业的当前，以餐饮业为主的服务业正在挽救陷入困境的商业地产。
现象1：地铁出口聚集餐饮行业
一个显著的现象是，凡是有地铁出口的地方，原来的商业地产项目正在迅速转型为餐饮业聚集区。连日来，记者走访鸿福路地铁口周边的第一国际、西平出口的动漫城、厚街万达广场（相关干货）商圈等区域，在餐饮业的快速布局之下，其他行业纷纷让位。
在鸿福路地铁出口涉及的区域，怡丰路、鸿福东路，第一国际商圈，众多的商铺、商场在地铁开通的预期之下，商业地产的定位、招商和推广开始了又一轮的全新布局。
在西平地铁出口四周区域，餐饮业发展迅速，其中西平运行多年的动漫文化城已经名存实亡，取而代之的是以多家大中型餐饮企业进驻，在整体上形成了餐饮一条街。
与动漫城隔着一条东莞大道的科技路情况更为突出。在金域华府至中心新天地之间的路段，三百长的沿街商铺，在经历了数年并不顺利的招商运作之后，目前却显示出餐饮企业纷纷进驻开店的势头。在这个号称地处未来东莞总部基地的核心位置，形成了南城又一处餐饮一条街。
在厚街地铁出口，以万达广场为龙头的所在区域，再一次呈现了餐饮业扩张的势头。万达广场负责招商的工作人员透露说，当前电商发展迅猛，传统的百货业、日常生活销售日渐式微，唯有体验式、互动性强的服务业才是招商的重点行业。而餐饮业门槛低、专业性不强，因此成为不少开店经商的企业家、个体户首要考虑的对象。
现象2：
大中型餐饮
进驻商业综合体
作为市中区人流量最大的地铁出口之一，鸿福路地铁口四周商业地产正在经历有史以来最大的业态变化。最为显著的是第一国际商圈，目前规模性的餐饮业纷纷进驻，导致原来以商场、百货为主的商业综合体开始成为大中型餐饮聚集区域。
位于第一国际的时尚电器城一半面积转身成为餐饮区。多达数千平方米的原时尚电器城二楼已经停业，目前已经汇聚十余家大中型餐饮业。为了方便地铁开通之后的客流量，第一国际物管公司在相邻的大楼中间建起了空中走廊，将原来相互隔离的写字楼用廊桥连接起来，从而为几栋大楼办公的白领提供了不用下楼就可以直接进入餐饮街的方便。
而在第一国际马路对面的怡丰路商圈，一直以来作为餐饮、休闲和沿街店铺服务着火炼树大社区的居民。台商大厦和电信大楼的落成，为这一地带的人流量和消费能力极大提升了层次，餐饮业的转型升级也就接踵而来。“原来都是一些小餐饮店铺为主，脏乱差，消费能力也不高。这种情形导致门面租金低廉，目前来看这种情形正在发生改变。”怡丰都市广场的物管处的一位人士分析认为，怡丰都市广场的沿街店铺规模化、大中型餐饮企业的比例正在增加。
现象3：动漫城变身 商铺再走俏
餐饮业蚕食的不只是传统的沿街店铺和综合体，整个商业地产的业态发展都是在朝着这个方向进行。餐饮业由原来粗放式经营、小而杂乱的状况正在朝着规模化、专业化和精心化、企业化转变。一些三旧改造项目在经历一番摸索后，发现餐饮业才是商业地产未来的刚需。
位于南城西平的动漫城，作为东莞南城区最早的动漫产业园、在西平第一家三旧改造成功运作的商业地产项目，正在逐渐转身成为餐饮一条街。
事实证明，餐饮业的发展需要动漫城这样的商业地产项目，例如，大型餐饮企业横沥牛庄，由于需要大量的场地，而价格昂贵的沿街商铺租金高企难以承受，在以前只能布局在远离市中区的城郊接合部，而类似于动漫城这样的价格相对低廉、停车方便且行业集中度高的定位，给大中型餐饮企业提供了改造升级餐饮业的条件。
随着多家大中型餐饮企业的进驻，动漫城这样的商业地产项目起死回生，从原来的空置率高、租金低廉到如今的人气转旺，仅仅用了不到两年的时间。据悉，目前动漫城附近的商铺租金开始走俏。
专业人士：
商业地产的出路在服务业
不经意间，餐饮业作为服务业最庞大的产业，正在成为市中区商业地产有力的希望所在。专门从事商业地产招商代理、项目运作的巨龙地产负责人吴云分析称，电商几乎垄断了日常用品的贸易、在未来这种趋势仍然将持续和深入，导致商业地产传统的开店经商几乎没有前途。而经济实力强劲的制造业转型，需要找到行业入口，其中一部分对于现金流交易、投资相对不大的餐饮业有着浓厚的兴趣。以前餐饮业的传统小店经营模式必将在这一轮的市场转化中遭遇清洗。东莞市餐饮行业协会一位管理人士透露，今年全市规模性餐饮业新开张数量增长了30%左右，这是近年来少见的现象。
同时，行业蓬勃发展的后面也埋藏着隐忧。“如此众多的大中型餐厅一拥而上，而顾客是不会增加的。竞争中，自然会有一部分被淘汰，尤其是不懂餐饮的新入行者。”
对此，第一国际地产中介人士黄文贵认为，早些年的综合性商铺、写字楼以及商场等，在互联网产业、电子商务的冲击之下陷入全面低迷。而餐饮业却在这一轮的洗牌中强势抬头，在电商带来的行业性变革当前，只有体验式消费行业能够支撑小型商业地产，而餐饮业则是永远不变的体验式消费。
