中粮地产寄望深圳成为其首个百亿级销售额的城市，实现路径是“城市更新+工业地产”，为了这一目标，中粮地产正积极储备弹药。
近期，通过一桩收购，中粮地产以6.11亿元取得中国食品旗下金帝食品100%的股权及债权，由此在深圳福田区收获一幅占地2.84万平方米的工业地块。
1月23日，中粮地产公告该议案获得临时股东大会审议通过。
中粮地产董事长周政告诉经济观察报，由于项目区位优势明显，项目盈利可期，收购完成后，中粮地产将对该地块进行城市更新申报并进行商业开发。
深圳规划和国土资源委员会资料显示，中粮在深圳目前共持有5个旧改项目，总占地面积约为37.9万平方米，并在宝安拥有建筑面积为103.86万平方米的工业用地。其中多个旧改项目借助政府“产业园区升级改造”的契机切入产业园区，形成“城市更新+工业地产”模式。
通过此次收购，中粮地产于深圳再落一子，土地资产整合初现规模，未来两三年内预计推出中粮紫云、祥云国际、云景国际、中粮凤凰里等多个项目。
中粮地产董事长周政表示，履新中粮集团董事长的赵双连就任后明确表示支持地产板块整合，中粮地产的发展战略和运营模式不变，未来更多精力将放在提质增效和精细运营上。
新增土地
由于亏损经营，金帝食品曾在2015年12月初传出卖厂裁员的消息。
中国食品表示，此轮交易之后，金帝巧克力的销售及分销业务仍然属于中国食品，未来将继续完成休闲食品业务的销售及分销功能的转移。
周政表示，中国食品的业务将由集团统一安排。作为体系内的接盘方，中粮地产看重的是金帝所拥有的土地资产。
金帝食品拥有位于深圳市福田区北环路梅林工业区的一幅工业地块，占地面积约2.84万平方米，使用年限为50年，土地和房屋均已取得房地产证，此外还拥有5栋总建筑面积为4.43万平方米的地上建筑物及相关163项商标。
根据深圳“工改工”项目的测算规则，该地块容积率至少为5.0，预计项目总建筑面积将超过14万平方米。
中粮地产深圳公司已对该地块进行研究测算，结果显示：该地块被规划为一类工业用地，但沿街建筑允许部分改为商业用途，项目具备依据法定图则进行工业区更新改造的可能性。
此前市场预测，中粮将利用此地块打造深圳第二座大悦城，周政否认了该说法并介绍，深圳市政府对该地块所在区域的定位是电子商务类的研发产业，“工改工”必须符合这个产业定位。
该地块未来业态将以电子商务类企业的办公和配套为主，将配有一部分公寓。
政府对项目售价进行了一定的限制。
梅林工业区位于福田区黄金地段，目前周边二手房价格已达到6.5万-7万元/平米。鉴于目前深圳房价暴涨的行情，周政认为该项目入市后盈利可期，中粮地产目前房地产项目正常的销售净利率在8%-10%，内部收益率为15%左右，保守估计该项目的回报率将高于以上水平。
工业资产
对深宝恒的收购不仅为中粮地产搭建了资本运作平台，还使得中粮地产承接了其在宝安区的大量工业用地。中粮集团原董事长宁高宁对中粮地产的定位，除了主攻住宅之外，还将工业地产列为重要业务之一。
2015年中报显示，中粮地产在深圳市宝安区拥有工业物业建筑面积103.86万平方米，其中新安片区21.20万平方米；福永片区82.66万平方米。
中粮地产证券事务代表范步登表示：“目前这部分工业地产基本都在出租，出租率在95%以上，但由于建设时间较长，原来的租赁方多为来料加工等低附加值产业。”
中粮地产正通过工业用地转化成经营性用地的方式提升其价值，同时为原来的纯工业性项目导入创意空间、写字楼短期租赁等新业态。
目前中粮地产位于深圳宝安的67区、69区项目已经借助政府“产业园区升级改造”的契机切入产业园区。
其中67区项目（中粮商务公园）打造成集产业、办公、居住为一体的生态科技园，已于2014年竣工。
69区项目被纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，将产业功能定位为网络金融服务业，以互联网产业为主导，配套发展软件与科技信息服务业。目前已完成项目立项与产业规划，正向政府申报专项规划。
此外，中粮凤凰里项目周边区域也纳入了“环立新湖”整体产业规划，中粮地产在该区域拥有较多的工业地产储备，未来会根据深圳市环立新湖整体产业规划和城市更新的进程推进项目发展。
城市更新项目切入工业园区开发，这是中粮地产在深圳发展的重要机会。根据金帝食品土地性质，该项目未来也有望延续上述操作模式。
业内人士分析，由于金帝巧克力工厂地块属于中粮集团自有物业，预计城市更新的开发周期将大大缩短，以分享深圳房价暴涨、土地增值的红利。
