2004年：我国商业地产资本大战将爆发

在2001年即被媒体热炒的商业地产，两年后已经见出了分晓。从底商，到商业街、到MALL，再到MALL中MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。商业地产如同阿迪力高空走钢丝，不能后退，更不能向下看，表演者的意念和那根维持平衡的竹杆均不能有半点闪失。而观者的喝采，可能还没有手心儿攥出的汗多。

　　在人们惊叹一个比一个大的MALL竞相出现时，在媒体为一个又一个拍出天价的商铺摇旗呐喊时，其实已经隐隐感到了一丝不安：过热的后面是什么。可是没有人愿意放弃。

　　有人把商业地产比做金矿，那么淘金者注定会有不同的结局，淘到金子的只能是少数人，大部分人只挖到了砂子，还有一部分什么也没找着，反而把命搭上了。我们看到，在中国的造MALL热潮中，有的MALL一出生就夭折了，有的MALL没出世就死在腹中了，还有的一波三折，前途叵测。

　　用一位在商业地产中泡了几年的策划人的说法：“一铺养三代”曾经在深圳非常风行，它给没有更多投资渠道的老百姓描画了一种希望，因此商铺在一段时间内非常火爆，现在许多投资者的铺面都搁在手里了，租不出去。其原因一是太多，二是发展商对销售出去的商铺没有后期经营。现在“一铺养三代”在深圳已经玩不转了，但这把火又烧到了内地其它城市，还有许多消费者正跃跃欲试。

　　事实是，在2003年，商业地产的发展商遇到了一个普遍问题：纸里包不住火了，出售物业所带来的弊端再也遮不住了，在大量空置的商铺面前，商业地产开始了反思：不能提供良好的后期经营及管理的商业地产只能是死路一条，出售物业的做法再也行不通了。

　　明白了这一道理的发展商其实更加痛苦：持有物业，自己招商、经营管理，势必需要雄厚的资金实力，钱从哪里来？像广州天河城mall那样十多年才收回投资的事儿，不是某些喜欢短期利益的发展商的玩法。发展商需要迅速的回笼资金，而出售则似乎是一条最快的捷径。

　　曾经在住宅开发方面出现的过度营销，在商业地产方面表现得更加如火如荼。仅仅是为了卖出去，开发商营造了许许多多的概念。因此，三元国际商业地产公司总经理胡辉才会说出：现在商业地产的许多做法完全反了，真正成功的商业地产应该是从经营到开发，而不是象目前这样普遍先开发再经营.

　　因此对于商业地产业界也形成了一种比较权威可信的结论：其实是一种急功近利的做法干扰了一个不错的市场，而不是因为商业地产本身有错，更不能因此而反思中国到底需不需要MALL，我们更不能把一些MALL的失利归结于经济、消费能力、文化习俗、交通状况等。

　　商业发展到一定阶段，老的购物环境已经满足不了要求，住宅开发也同样，对于配套的要求也越来越细，商业与地产才会自然而然的结合起来，商业地产的出现没有任何炒作或早产的嫌疑。但因为大多数人都属于单方面人才，属于边学习边进步的，我们几乎没有完全了解商业与地产的人才。这是许多地方的MALL造不起来的原因。

　　因此，铜锣湾百货的陈智才会提出：尽管许多人还分不清商业地产、购物中心、MALL之间的区别，但商业地产的品牌时代已经到了；因此华南MALL黄海涛说：要把商业地产做为一个资源整合的平台，而不是一个纯粹的赚钱机器；因此第一国际的叶锦泉提出商业地产实现突围必须立足于一个城市的产业与形象升级；因此谢仕平离开广百来到正佳广场，试图完成商业与地产的成功嫁接；因此三元国际商业地产的胡辉才致力于商业地产的整合营销。

　　所以我们也看到了令人兴奋的一面，且不说老一辈的广州天河城、中华广场以及北京东方广场、上海新天地，新生代MALL就足以让人感到后生可畏了。

　　大连万达地产巨头与商业巨头捆绑开发的模式可以说是对传统地产与传统商业的一次彻底洗脑；因为铜锣湾百货、铜锣湾广场开了一家又一家，陈智当之无愧地被称为中国第一个造MALL者；2002年4月刚刚开工的华南MALL，已经基本完成招商工作，成功地充当了领跑中国MALL的角色；东莞的第一国际、星河传说、地王广场等大体量商业地产的横空出世及与华南MALL的合纵连横战略，构筑了商业地产金三角的美好前景；北京世纪金源成了北京商业地产可以炫耀的一块招牌，并让人暂时忘却了大地、春天所带来的遗憾；爱建滨江商都则堪称一个商业地产恐龙，恐龙的真正可怕之处倒不是它超过100万平方米的体量，而是哈尔滨这个城市的承载力。

　　我们看到，近两年商业人士跳槽引起的轰动已经不亚于当年北京所上演的“双城记”，如王德明从太平洋到大洋百货，谢仕平从广百到正佳广场。不是地产商在挖传统商业的墙角，也不是商业人才太过于躁动，双方之间达成的默契绝对不是几个眉来眼去就能解决的。

　　同样，商业地产这座金矿对于境外投资者更是极大的诱惑，世界500强企业纷纷签约华南MALL只是涉足了零售经营环节，国外的商业地产公司与中国地产商分羹也将只是时间问题。

　　2003年，全美第一大商业地产公司KIMCO公司已经进入中国，被称为全球地产之父的密尔顿－库帕（MILTONCOOPER）宣布，要在中国开发“POWERCENTER”购物中心，即以强势零售商组成的购物中心。在国外主要依赖房地产信托基金的KIMCO清晰地看到了中国商业地产存在的症结：融资瓶颈。

　　正是由于金融政策的制约、房地产基金的缺席，使得中国的商业地产被迫走上了一条自杀性道路：出卖物业，换来后患无穷，不出卖物业，资金就会被套牢，更难以保证建设与招商的进展。没有资本后盾的商业地产就象拿了一根不顺手的竹杆，每走一步都摇摇欲坠。

　　万达商业地产已经流露了要到美国上市融资的意图，深圳铜锣湾也希望能够在香港上市，一直号称不缺钱的珠江三角洲，也需要给它的民间资本一个正当的名分，2004年的商业地产，必将爆发一场资本大战．