长沙：商业地产发威 零售巨头与地产巨头强强联手

１月１３日，北京王府井百货常务副总经理刘冰飞抵长沙，与长沙金华康董事长何华握手言欢。双方的会心微笑中，寄寓着一种心照不宣的默契与携手共进的信心——将长沙王府井商业广场打造成为集时尚百货和休闲娱乐为一体的城市购物中心（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｃｅｎｔｅｒ）。

　　年前，类似的一幕也曾上演。２００３年１２月２８日，国内百货业巨头深圳铜锣湾集团与本土地产大鳄长沙怡海置业正式签约，强强联手，合力打造长沙铜锣湾广场这一超级Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ。

　　豪言壮语、雄才大略，吹皱了商业地产的一江春水。此外，国中星城的剑气如虹，深圳天健的厉兵秣马，湖南运达的横空出世，星沙商业乐园的锐意进取，坡子街民俗名食商业街的蓄势待发，更是壮大并助推了商业地产这江春水的汹涌奔流。

　　大江东去，谁主沉浮？２００４年的商业地产青春出动，活力洋溢，竞争激烈，资本与地产的联姻演绎出一部壮丽而诡异的史诗大片，令人感动并且期待。

　　大鳄转战商业地产

　　“商业地产对于开发企业而言，仍然极具吸引力和诱惑力。”　长沙金华康总经理曾左认为，目前，长沙住宅市场平均利润大约仅为１０％，而商业物业一般估计依然存在１５％－２５％的利润空间，两相比较，房地产开发企业当然对商业物业开发垂涎三尺。于是，一些实力雄厚、风头正健的开发企业，纷纷开始将触角伸向商业地产，谋求宏图霸业。

　　“住宅开发市场竞争激烈，利润微薄，而且要求规模经济，由于土地储备有限，我们痛感很难再有发展空间和立足之地。”长沙怡海置业董事长熊江透露说，商业地产的开发门槛相对较高，相互竞争仍显平和，怡海置业之所以甫一进军地产，便大张旗鼓攻占商业物业这一高地，其目的就在于快行一步，抢占先机。

　　有迹象表明，在住宅市场竞争加剧的压力下，一些敏锐而急切的开发商意识到，与其临渊羡鱼，不如退而结网，另辟蹊径，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分，投放到新型商业物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅２至３倍的商业物业理所当然成为开发商的“上上签”。从地产开发的角度而言，这可以视为２００４年商业地产大潮涌动的一大诱因。

　　开发阵地移师边缘

　　“商业地产的高潮迭起是因为市场竞争而激发的，更是城市经济迅猛发展、生活水平快速提升所形成的强大消费需求合力推动的。”业界资深策划人、长沙汇盛机构总裁程雨清指出，近年来，城市的快速扩张，大盘的不断涌现，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业物业的发展。

　　“商业次中心正在城市周边崛起，商业地产也将移师城市边缘，四面开花。”负责星沙商业乐园全程运营的中城置地董事长熊美云分析认为，在商业欠发达的城市或阶段，商业消费表现为集中地段、集中消费，但随着经济的发展、人口的增加、生活圈的扩大、视野的开阔，一两个集中的商业中心已经无法满足人们日益增长的多元化购物需求，这就意味着新的商业将乘虚而入，将集中消费转化为随时消费。这不仅需要社区商业配套的强力支持，更有赖于区域商业中心“砥柱中流”。

　　有人甚至断言，除既有的五一黄金商圈、东塘商圈等商业中心外，在发展势头强劲、开发一日千里的城市新兴区域，如人民东路板块、芙蓉南路板块，必将崛起大型的、综合的商业中心。

　　开发经营任重道远

　　“显赫地段、宏大规模、实力雄厚，是商业地产成功的三大要素。”金华康名誉董事长梁锦仁如此认为。梁锦仁原为平和堂副董事长兼总经理，在零售业界浸淫超过１０年，１月１３日正式加盟金华康，出任名誉董事长。

　　梁锦仁指出，一个面积１０万平方米的大型购物中心，至少需要每天２０万－３０万消费人口的支持。因此，物业周边是否拥有足够的人流，交通是否便利，客户消费能力和消费特点如何，这都是在当初选址时应该考虑的因素，同时还要与整个城市发展规划的新走向紧密结合。

　　“规模效益不容忽视。”　梁锦仁说，目前，主力消费人群趋向年轻化，更注重娱乐化消费、体验式消费、感性消费，一站式购物休闲服务日益受到欢迎，吃喝玩乐尽在其中。在这种情势下，惟有一个集时尚流行现代百货与休闲、娱乐、餐饮等于一体的城市购物中心，才能集纳诸多功能，满足各种需求。

　　“唯独那些实力雄厚的开发企业，才有沉得住气的本钱。”梁锦仁认为，开发企业绝对不能急功近利，还需要时间去整合周边地段的商业气氛，培育忠实的消费者，如果没有足够的耐心，一开始就会注定失败。 （消息来源：潇湘晨报 作者：刘旭晖　文洁)