业界普遍认为新世界私有化是郑氏家族内地市场的最后一次赌局：赢则避开重重危机，输则彻底丧失优势错失后续市场升值红利。
郑裕彤一手缔造的新世界帝国正面临一次前所未有的考验。
在内地地产业务层面，新世界正上演一场“断舍离”，2015年末接连向恒大地产出售九个项目、共计339亿元资产，2016年开局更是重启新世界地产私有化;百货零售方面，新世界的表现也有些力不从心。曾经割爱上市的周大福，现今则明确改道高速发展计划，提出将在今年3月之前关闭5~6家位于香港的门店，内地新店也由当初计划的150~160家减少至50~60家。
尽管新世界发展集团主席郑家纯否认内地撤资传闻，但近期新世界中国不尽如人意的业绩表现、高昂的融资成本，以及变幻莫测的内地房地产市场，都些许透露出郑氏家族对内地业务的动摇。
地产摇摆不定
1月4日，新世界发展与新世界中国双双停牌，闪电般的一周后，新世界中国私有化方案披露。此次，新世界中国私有化方案，由两年前的协议收购转变为全面收购，郑氏家族对于私有化的强烈态度可见一斑。
提及私有化原因，新世界中国给出的理由主要是股份流通量低、资金筹措能力有限。新世界中国方面认为，未来有较大资金需求，但公司股份流通量低，成交价较新世界中国每股资产净值存在大幅折让，上市平台通过公开股市筹集资金的能力有限。公告称，如果4个月内新世界中国收到不少于90%要约股份，以及不少于90%无利害关系的新世界中国股份有效接纳，新世界中国私有化将宣告成功，并从港交所退市。
从新世界中国近年自身发展看，一方面业绩表现起伏不定，2004财年营收为38.9亿港元，时隔一年下跌到33.79亿港元。2008财年营收升至68.84亿港元，时隔一年又跌回46.86亿港元。2011财年，营收提升到156.22亿港元，一年时间又下跌至136.76亿港元。
新世界中国2014/2015财年业绩显示，物业销售占经营溢利为29.36亿港元，较2014财年下跌41.3%。整体入账物业销售额约为130.68亿元，销售量为85.5万平方米，较上年同期下跌39.5%。作为较早一批进入内地市场发展的地产商，新世界中国在内地市场并没有大展拳脚，最近五年也少有拿地，先发优势正一步步丧失。
对于新世界中国的私有化行为，业界普遍解读为是郑氏家族内地市场的最后一次赌局：赢则避开内地房地产市场的重重危机，输则彻底丧失过往先发优势错失后续市场升值红利。
百货分量不足
在新世界发展的新世界百货、新创建、新世界中国地产三大上市板块中，以百货零售为主的新世界百货显得有些微不足道。与房地产市场还充满变数相比，内地零售市场陷入整体低迷，以百货为主的传统零售危机感尤为强烈。
曾是内地百货企业风向标的新世界百货遭遇上市以来的业绩低谷，此前宁波与沈阳店的关店风波甚至一度将新世界百货推入亏损边缘。2014~2015财年，新世界百货年度利润同比下跌86.6%至6974.1万港元，核心年度利润(不包括其他亏损净额、投资物业公平值变动及其相关所得税支出以及其他非核心项目)减少约52.6%至2.64亿港元。自2007年上市以来，新世界百货一直保持正增长。
不仅是利润的大幅缩水，新世界百货扩张速度十分缓慢。统计显示，2007~2015年，新世界百货门店数量从31家扩容至41家百货店和2家购物中心。八年期内，新增门店数为12家，平均每年增加1.5家。
实际上，在整个新世界发展和周大福企业整体板块中，百货板块倾注的精力也不及过往。
据一位熟悉新世界百货的知情人士透露，新世界百货内部对于起初的百货变革有较大分歧，一部分坚守现有利益，思维还是百货模式;另一部分则希望加大体验化，多增添新鲜元素。内部思想的不统一也造成新世界百货在变革初期的迟缓，尽管从去年开始，部分门店已加大了餐饮、体验业态的配比并通过收购公司进行品牌代理，但百货店经营整体风格还是偏于保守。
目前，主要操盘零售业务板块的为郑裕彤长孙郑志刚，作为第三代掌门人的他又另辟蹊径创立了购物中心品牌K11，开启了内地市场的一路扩张。艺术背景深厚的郑志刚对K11的热衷度明显高于新世界百货。2009年6月，新世界百货宣布投资不超过1亿元，对旗下拥有或运营的33家新世界百货进行形象革新。随后，郑志刚开始在内地市场加速K11的拓展步伐，并预计未来7~10年间投入10亿美元。不过，K11预期的扩张速度并未达预期，本计划于2015年底开业的沈阳K11延期至今年底或2017年初开业。
周大福开店放缓
周大福是郑裕彤家族拥有的最值钱资产，但业绩也遭到市场低迷影响。2月17日，周大福公告称，农历新年期间同店销售增长下跌28%，同店销量及零售值跌幅都是29%。
周大福表示业绩差原因是访港内地旅客减少及两地零售市道持续疲弱。内地零售值及同店销售增长下跌30%及31%，主要由于内地外游人数增加导致假日消费外流，以及因经济放缓与近期股市波动以致奢侈品消费意欲疲弱。
糟糕的是，管理层预期第四季度的零售环境将继续充满挑战，销售表现将较第三季度逊色。
这也让周大福停下了快速奔跑的脚步，周大福主席郑家纯表示，集团今年会为每间分店作评估，预计会裁减一些分铺，并会视情况而减少人手。周大福早前也明确提出将在今年3月之前关闭5~6家位于香港的门店，内地新店也会由当初计划的150~160家减少至50~60家。同时，受消费者消费习惯与购买渠道转变影响，周大福也需要针对市场环境与消费者偏好调整策略，并将渠道进行优化整合。去年上半年，周大福关闭了115家零售门店，占总零售门店的5%。
不过，周大福与新世界发展共同投资的前海购物中心第一期已于去年底开幕，郑家纯称目前成绩不错，预计四月底第二期落成后，面积更大，可以吸引更多人流购物。
