在万科因“宝万之争”停牌的三个月间，王石做出可能是公司历史上最重要决定之一：“回归”深圳。
3月14日，万科公告了与深圳地铁集团签订的合作备忘录：通过向深圳地铁集团定向增发400至600亿元新股，收购其部分优质地铁上盖物业项目的资产。深圳地铁集团是深圳市国资委直属的国有独资大型企业。
万科生于深圳。经过三十年的发展，它成为人们口中的“宇宙房企”。但至今有很多股民还记得，当年的“深万科”。
1988年，深圳市特区经济发展公司（简称深特发）干部王石，主导了子公司万科的股份制改造、上市和进入房地产业。从此，万科登上历史舞台。一直到2000年华润接手后，深圳国资才从万科的大股东之位淡出。
自此，万科虽一直驻扎深圳，但实质上与当地断掉血缘之亲。相比之下，当了万科16年大股东的华润，在万科历次重大节点中均利用自身资源给予过重要支持。
如今，一场众人皆知的股权之争，令万科重拾这段关系。
3月17日下午，“不受欢迎的”第一大股东宝能系在万科2016年第一次临时股东大会上投出赞成票，支持万科A股继续停牌至6月18日。万科表示，将全力争取在限期内前披露重组预案并复牌。
尽管土地作价、定增规模、每股价格等细节均未敲定，但一个是净资产1002亿元的“城市配套服务商”，一个是净资产1503亿元的“轨道交通运营商”，有着巨大的想象空间。
对于与深铁合作是为了股权还是土地，万科总裁郁亮这样回应：“有些人吃饭是为了工作，有些人吃饭是为了玩，我认为吃饭就是吃饭。”
在分析人士看来，引入深圳地铁的策略，可能给近年缠绕万科的股权架构、土地资源、战略转型等一系列课题，带来全新的解答思路。
地铁+物业
“目前北上广深轨道交通分担率分别为42%、51%、47%和28%。这意味着中国核心城市在轨道交通有巨大空间，而深圳的空间在四个一线城市中是最大的。”万科前董秘谭华杰说。3月14日，万科2015年业绩推介会上，管理层用了近四分之一的篇幅讲述城镇化中轨道交通建设的发展空间。
万科谈轨道交通并不是一时兴起。2013年，万科首次参与轨道物业开发，联合北京京投拿下北京丰台区郭公庄交通设施用地兼容居住、公建地块，并在此后开发了京投银泰万科西华府项目。
2014年11月，万科以45.3亿元竞得深圳地铁集团红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书，万科从中获得49%的权益。2015年3月，万科又通过公开招标方式获取深圳北站枢纽城市综合体C2地块物业开发项目；同年3月12日，深圳地铁万科投资发展有限公司在深圳工商局登记注册，公司注册地址在万科中心，由深圳地铁集团持股51%，万科持股49%。
郁亮解释，万科在多个城市都有地铁合作项目，目前有近40个项目是地铁上盖。地铁物业符合万科项目刚性需求的定位，且最能应付市场波动，未来会有更多扩展。
开发地铁物业这件事，行业中有对标企业。2014年7月，绿地集团与申通地铁、上海建工等上海企业签署战略合作协议，成立绿地地铁投资发展公司，正式开启“大基建”战略；北京京投银泰凭借着几个地铁上盖物业的强势表现，占据着北京市场销售额前五的地位。
“凡是玩转地铁上盖物业项目的企业都具有央企或国企背景，或是扎根很深的本土房企，这样才有优势从地方拿到地铁建设地块。”一位接近深圳地铁的人士表示。
据了解，京投银泰的大股东京投公司的前身是“北京市地铁集团”，一直从事北京地铁建设的一级开发。再如，央企中国水电成为武汉本土上市公司南国置业第一大股东之后，南国置业在武汉等城市获取了多个地铁上盖物业项目。
万科重新引入国资，与深圳地铁的合作，意味着向来走市场化发展路线的万科将更加融入本地，与政府的合作关系也会更加紧密。
上述深圳地铁人士表示，深圳地铁以香港地铁为学习对象，主要是靠地铁上盖物业的收益来扭亏。作为深圳市政府下属企业，背后是深圳市财政，深圳地铁向政府争取了很多优惠条件，行政划拨了很多土地，这些行政划拨的土地成为了深圳地铁入股万科的重要筹码。
资料显示，深圳地铁目前拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积逾600万平方米。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线上盖及周边物业。剔除保障房面积，深圳地铁旗下地产物业市场估值接近500亿元。
2012年之前，深圳地铁的拿地方式是设定定向条件的公开招拍挂，提前锁定地价，而地铁上盖物业属于土地二次利用，免征地价或先征后返；2012年后，深圳市把土地作为一种资产，直接注入深圳地铁，不必再通过招拍挂模式。
上述人士透露，深圳地铁拿地成本不到1万元/平方米，而现在深圳即使偏远区域的地铁住宅均价也在5万元左右。低价优质的土地使得深圳地铁成为地产商最为欢迎的合作对象，除万科外，深振业、中信地产等均与其有过合作。此前，深圳地铁已有4个与房企合作的项目入市销售，累计销售额超过150亿元。
