未来中信集团的地产业务将更多与金融相结合，通过商业地产资产证券化、试水PPP等方式，为中信提供稳定收益。调整之后，中信的房地产属性将进一步弱化，金融属性则不断增强。完成这宗交易后，中信旗下的地产业态较为统一，有可能合并成一家公司。
随着中国海外发展、中信控股双双发布业务整合公告，中信集团持续了7年的地产业务整合“大戏”，终于接近尾声。
作为最早从事房地产业务的企业，中信的房地产业务主要集中在中信地产（相关干货）和中信泰富地产两家下属公司中。中信集团曾希望通过整合，将房地产培育成与金融产业并驾齐驱的一块业务，但不仅未能整合成功，其房地产业务的经营也不尽如人意。
按照兰德咨询机构总裁宋延庆的观点，中信的地产业务占用资金量大，但周转率低、回款情况不佳，因此才被剥离。但内部人士认为，按照中信关于“更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目”的说法，其近年来明显发力的商业地产和PPP项目，有可能最终保留。
据21世纪经济报道记者统计，交易之后，中信旗下仍有大量优质商业项目，并可形成强大竞争力。但不可避免的是，房地产业务对于中信的利润贡献，短期内将大幅缩减。随之而来的，房地产业务在中信集团中的角色，也将发生重大改变。
漫漫整合路
中信地产的前身是中信集团于1979年成立的房地产部。1986年，中信房地产公司成立，是中国首批具有一级房地产开发资质的企业。2007年，公司整合一系列业务，组成中信房地产股份有限公司，也即如今的中信地产。
此次整合的目的，很大程度上是为登陆资本市场做准备。为做大资产包，中信地产随后在全国攻城略地。但由于市场环境突变，监管层在2009年暂停了房地产企业在A股的IPO步伐，其上市之路就此搁浅。
中信地产的项目主要分布在环渤海、长三角、珠三角、成渝、长江中游等区域。据易居克而瑞研究中心数据，中信地产2015年销售额为231.3亿元，排名全国第41位。
中信泰富的“出身”也毫不逊色。其前身为香港上市公司泰富发展（集团）有限公司。1990年，中信集团在香港的子公司收购了前者49%股份，并更名为“中信泰富有限公司”。2008年，中信集团继续增资，持有中信泰富57.56%股份，成为控股股东。
2014年4月，中信泰富向母公司中信股份收购资产2269.3亿元人民币，中信集团借此实现在港整体上市，中信地产也在此次上市的资产包中。中信集团前任董事长荣智健和现任董事长常振明，都曾在中信泰富长期担任董事局主席职务。
中信泰富的地产业务主要分布在香港、长三角和海南等地，其总量远少于中信地产，因此外界仍习惯将中信地产视为中信集团地产业务的主要平台。
中信对于房地产业务的整合，始于常振明就任中信集团董事长的2009年。外界认为，这一方面是为了减缓两家公司的竞争关系；另一方面，通过整合做大做强房地产业务，提高非金融业务对集团的贡献。
在整合初期，两家公司曾有合作。据悉，双方曾于2009年签订协议，对于中信地产的项目，中信泰富可做一定比例投资。在营销方面，中信泰富可借助中信地产已有的营销渠道；在人事方面，中信泰富也从中信地产获得不少中高层业务骨干。现任中信泰富总经理的刘勇，就曾担任中信地产上海公司董事长。
对于两家的业务，常振明曾在2012年表示，中信泰富在上海及长三角地区的商业地产方面比较有优势，中信地产在住宅项目方面则布局广阔，双方具有互补性。他还多次公开表态，“中信集团旗下的房地产板块一定会整合成一个公司”。
但过去7年间，中信并未披露任何整合计划。无论在公司内部还是外界看来，整合进展都十分缓慢。
一位中信集团内部人士向21世纪经济报道记者表示，主要症结在于人事层面，而非业务。“人事调整本来就是央企业务整合中最主要的问题。加上近年来，中信的地产业务和银行、信托等其它业务多有交叉，因此盘根错节，整合十分缓慢。”
“天生丽质”仍自弃
在多年整合未果的情况下，中信忽然将大量房地产业务出售给中海外，令外界颇感意外。在宋延庆看来，这是由于集团对房地产业务已经“忍无可忍”。
根据中国房地产测评中心的数据，2010-2015年，中信地产销售额分别为282亿元、255亿元、236亿元、445.1亿元、215.2亿元和231.3亿元。除2013年业绩陡增外，其余年份都停留在200多亿水平。其销售额在全国百强房企中的排名，也从最初的第12位滑落到第41位。彻底跌出“第二军团”，沦为平庸。
宋延庆认为，在我国房地产企业中，中信地产属于极少有的“天生丽质”。其背靠央企，母公司旗下拥有银行、证券、地产、实业等多项业务，一旦将这些资源进行有机整合，会极大增强房地产业务的竞争力。
但过去这些年，中信地产似乎并未有效地利用这些优势，反而在战略上出现误判。2009—2010年间，中信在各地拿下多宗高价地项目，进入销售阶段，但很多项目陷入困境。
其中最有名的，包括北京亦庄的“中信新城”和广州荔湾的“西关海”。两个项目均在2009年获得，“中信新城”地块以52.4亿元总价成为北京“地王”；“西关海”项目的楼面单价则达到1万元/平方米，创荔湾区新高。到2012年，前者陷入滞销困境，资金链压力巨大；后者在后期开盘时降价销售，利润受到明显挤压，并最终转让。
宋延庆认为，作为中信集团旗下最重要的非金融业务，中信地产占用了集团大量资金，项目周转率低、回款情况不佳。他表示，很多央企的非主营业务不被重视，得不到资源、人员等倾斜，造成业务发展缓慢。就中信地产的实际情况而言，更多是由于缺乏专业运营能力所致。
中信泰富的发展相对平稳。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，中信泰富这两年加大了对中部优质城市的进入力度，比如武汉，且业务侧重在一些综合性地产项目上。而其在上海等一线城市的市场，总体业绩不错，很多项目的拿地时机和地段都把握到位。
但值得一提的是，中信泰富在海南的旅游地产项目运营也存在困境。2014年，公司曾因“囤地”被海南省国土厅约谈。
总体而言，中信的地产业务难尽如人意。根据中信股份2014年年报，房地产及基础设施业务收入为315.3亿港元，仅占公司总收入的7.8%，同比下降18.6%。2015年上半年，该项业务收入为72.23亿港元，占公司总收入的3.6%，同比下降24%。地产业务的利润贡献，虽然仅次于金融业，但也仅相当于后者的不到15%，远未达集团预期。
由于周转速度慢，从2009年开始，中信地产共转让旗下4个项目的股权。其中，广州“西关海”、三亚（楼盘）“中信半岛云邸”两个项目在转让中，债务总额超过其转让价格的一倍。中信泰富也分别于2013年和2014年转让了旗下的两个项目。
一位不愿公开姓名的券商分析师表示，中信曾希望将房地产培育成和金融产业并驾齐驱的一块业务，但目前已宣告失败。最近两年来，中信地产的拿地动作明显放缓，可见其对传统的住宅开发业务已“无心恋战”。
房地产业务“变身”
相比之下，中信地产近年在商业地产领域发力明显。中信地产于2014年成立中信商业管理有限公司（“中信商管”），并在去年11月首度披露其战略布局：拟与中信集团旗下的中信金石等金融机构合作，建立商业地产基金平台，管理旗下超过百万平方米的商业和酒店项目。此外，中信地产还以PPP模式主导一些城市运营项目。
中信股份在发布的声明中称，此次收购为公司“重新定位国内房地产业务”的举措，交易将使中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。
上述中信集团内部人士表示，在中信地产整合后，这些项目有可能最终留下，作为其发展商业地产和综合体的基础。
事实上，中信手中不乏优质商业地产项目。在中信股份的上市资产包中，共有4家公司从事房地产业务。除此次交易涉及到中信地产、中信泰富外，还包括中信和业、中信兴业。
中信和业于2010年拿下北京CBD核心区Z15地块项目，拟打造成北京市的最高建筑“中国尊”，就其地段和体量而言，堪称中信旗下最优质商业物业之一。中信兴业旗下除大量港口、基建等项目外，还与宁波市宁海县西店镇共同运营PPP项目“中信（宁波）西店新城”。
此外，非上市资产中的中信国安集团，旗下也有相当规模的住宅、商业地产、旅游地产等项目，分布在北京、廊坊、太仓、北海、峨眉山等地。
再加上中信泰富旗下的11个商办、酒店和高尔夫球场项目，交易之后，中信旗下的房地产业务规模仍然堪称庞大。
但从业态上看，地产业务对于中信的意义已发生明显变化。上述分析师指出，未来中信的地产业务将更多与金融相结合，通过商业地产资产证券化、试水PPP等方式，为中信提供稳定收益。也即，调整之后的房地产业务中，房地产属性将进一步弱化，金融属性则不断增强。
该人士认为，虽然在某种程度上属于无奈之举，但在当前住宅业务利润率逐渐下降的背景下，这种转变可使中信集团的资金压力有所缓解。尤其是如果把深陷“泥潭”的部分旧改项目转让，将使中信迅速回到“无债一身轻”的状态。
但与此同时，短期内，地产业务对于中信集团的利润贡献，将不可避免被削弱。
宋延庆指出，在完成这宗交易之后，中信旗下的地产业态较为统一，有可能实现最初的想法，即将旗下的地产业务合并成一家公司。
