引：破旧才能立新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去、思考未来。
由商产网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题，致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州南丰朗豪酒店隆重举行。在此之前，商产网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。
广东天河城（相关干货）（集团）股份有限公司董事长、总裁黄启宁
商业零售业目前究竟进入了一种怎样艰难的处境？
根据零售男人圈公布的2015年全国171家商场的业绩统计报告，其中95个项目出现了业绩下滑，占比达55%，66个业绩上涨的商业体中，购物中心占到48%，百货占到44%。消费者更趋于理性，无论百货还是购物中心都面临着业绩压力。
一位从业时间达23年之久的老商业地产人，对此感触颇深。
广东天河城（集团）股份有限公司董事长、总裁黄启宁1993年就加入天河城集团，进入商业地产行业，经历了广州商业地产界大大小小的事件和各种风风雨雨，他告诉商产网，商业地产目前的境况很不容易，但坚持下去也会有明天。
黄启宁认为，零售商业是生产结束、进入消费的一个连接点，供应和需求情况对行业有着重要的影响。供给方面的确面临着过剩的局面，一方面各种消费品、商品供应量大，常常卖不动，另一方面，尽管有实体和虚拟各种手段改善商品和服务，但总体仍处于买方市场，实体零售商面临的压力很大，需要抓住消费特质和品质，不断提升产品和服务的质量。
“总的来说整个行业很难把需求提升，难以把消费总量提升，在总体销售量是既定、总体供给关系是固定的情况下，各企业之间的竞争会使行业保持平衡、维持均衡的状态，只有努力创新才能实现业绩超过行业平均数，这并不容易”，黄启宁表示，“随着整个市场、城市规模的进一步扩大，零售商业的市场环境会逐步改善”。
创新再难 但也要做
面对零售业的艰难处境，创新也许会有新的出路，创新往往也是最难。创新再难，但也要做。
对于近年来商业地产领域兴起的O2O、体验式消费、轻资产，黄启宁也发表了自己的看法，在他看来，购物中心O2O的成功案例还没有出现，做体验式消费应谨慎对待投资回报率，轻资产未必是一个好出路。
O2O、大数据日益成为购物中心提升销售业绩的方法，但国内传统零售实体店做O2O，目前还没有找到一个较为成功的案例，“线上销售渠道即使能够赚到钱，也并不意味着成功，因为这只是在实体销售之外增加了新渠道和业务线而已，对原来业务的提升作用有限，对于实体商业而言，开展线上业务的意义在于让线下业务有所提升”。
体验型消费业态在商业项目中的占比也越来越大，餐饮、电影、娱乐、游戏、电玩、美容、健身、理发这些业态都纷纷进入购物中心，“这些的确可以给购物中心带来一些人流，但如果购物中心全部是这些业态，收入就很低，所以要控制规模，新建设的购物中心因为没有市场包袱，可以一步到位做体验业态，但也要注意投资回报率”。
黄启宁明确表示，轻资产未必是一个好的出路，因为“力不到不为财”，“投资回报都是讲权益的，赚的钱都是按股份来算的，如果你轻资产什么都不投入，你还有什么回报，没有回报的”，“另外，公司都是大股东说了算，风险与收益共担，你轻的时候让别人来重的，又要掌握主导权，这个在逻辑上有问题，难以协调”。
商业生存依赖商圈效应
“实体商业是讲商圈、讲地段、讲聚合效应的，只有在系统的商圈里，商业项目才能做好，你看上海南京路、广州天河路、香港铜锣湾这些商圈都是这样”，黄启宁十分看好商圈效应与商业项目的关系。
在黄启宁看来，零售商业市场已经进入充分竞争的时代，商业地产已由粗放型进入调整期、优化期，实体商场要靠聚堆才能保持影响力，位置偏远、孤零零的项目难以做好，因为地段条件、物业规划给项目会带来重大影响。
随着宏观经济的发展速度放缓，任何商业体都应该针对消费者的变化及时调整，不断地适应市场变化才能站得住脚，“做的不好的项目要进行调整，做的好的也要继续优化”。
2016年，天河路商圈迎来了较大的变化。正佳广场（相关干货）投入6.8亿元建设的极地海洋世界迎来开业，吸引了大批家庭旅游与观光人群。以“非凡时尚+”品牌定位的天环广场即将试营业，将带来许多首次进入广州的国际性时尚品牌。
新伙伴的加入，天河路商圈的商业业态愈加丰富，商圈档次与空间规划水平都得到了较大的提升。面对这种市场环境的变化，开业已有20年的天河城又将怎样应对呢？
黄启宁告诉商产网，天河城购物中心目前不会做出大范围的改变，但会进行持续不断的小调整，使定位更加精准，以锁定细分市场的客户群体。另外会完善服务，服务好商家和消费者，兼顾成熟家庭客户和年轻时尚人群，提升商场的时尚氛围，“因为一个购物中心很难兼顾全客层，必须有所侧重”。
“天河城模式”复制扩张
天河城集团正在加大商业地产方面的投资规模，以“天河城模式”为样本，天河城的成功可以复制，天津天河城、番禺天河城项目的建设和招商工作，目前都在马不停蹄得进行中。
天津天河城是天津市重点招商引资项目，投资额接近30亿，位于天津市和平路——滨江道传统核心商圈，是总建筑面积约20万平方米的纯商业项目，拟兴建为地上8层、地下5层，集零售、百货、餐饮、娱乐于一体的单体大型现代化购物中心。
对于天津的商业地产市场，黄启宁介绍，天津人口规模非常大，商业市场规模也比较大，新投入和在建的购物中心数量在全国排名较为靠前，比如天津大悦城、银河国际购物中心、恒隆广场、SM广场、万达广场、爱琴海购物中心等，整体市场仍有提升的空间，市场需求的挖掘有待突破。天津天河城定位中端偏上，以中端为主，与广州天河城类似，会引进一些著名的大品牌。
由于选址天津最具消费潜力的金街商圈，天津天河城直接对接和平路-滨江道商业街全年日均60万人次的客流量，黄金周日均客流量达107万人次。项目三公里辐射79万中高端生活区人群，CBD商务客流达40万人，天河城集团十分看好该项目的发展前景。
黄启宁表示，天津天河城的主力店是百货、影院和超市，天河城百货、上影国际影城会进驻，超市品牌正在洽谈中，目前建筑已经封顶。包括已签订合同以及进入合同条款的商家在内，整体招商率大约完成了50%，预计明年年初开业。
番禺天河城项目是总建筑面积超过30万平方米的城市综合体，包含购物中心、高层公寓和写字楼，目前购物中心部分的土建已经完成，高层建筑还在继续建设中。
得益于广州番禺万博CBD核心区的位置利好，纵横通达的地上地下交通，番禺天河城购物中心内会设置百货、超市、影院等主力店，预计2017年底或2018年初开业。
