万科在2015年经历的股权大战直到今天仍未消停，继潮汕商人姚振华控制的“宝能系”成为万科第一大股东后，万科日前宣布与深圳地铁签署合作备忘录，将购买其下属公司的全部或部分股权。3月17日，在万科临时股东大会高票通过继续停牌推进重组之时，万科第二大股东华润突然态度大变，以“程序”问题发难万科管理层。
万科的股权大战丝毫没有结束的意思。其与深圳地铁的一纸合作备忘录让剧情更加扑朔迷离。
有人认为王石抱到了真正的“大腿”，而这也在上周一度招来了前任大股东华润的“发难”。对于很多人来说，深圳地铁，这家来自当地的国企，显得有些陌生。日前，记者实地探访深圳地铁多个项目，探寻万科新伙伴的“底细”。
总部探访 深圳地铁 轨道+物业的探索
走出深圳地铁3号线少年宫站A出口，一栋类似“凹”字形的建筑映入眼帘，这便是深圳地铁集团总部。不远处的平安国际金融中心——深圳现在第一高楼，与之隔楼相望。中午时分，深圳地铁的员工成群结队地从大厦里走出。据进入该公司工作已七年的吴瑾（化名）称：“深圳年轻人的生活很多时候是围绕地铁来的。比如约人见面，习惯约在地铁出口；租房、买房，也希望周边有地铁。”当提及自己所在的公司与其他房企的不同时，吴瑾说，“理念吧，深圳地铁的理念是‘轨道’+‘物业’。”
公开资料显示，深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营，目前净资产1503亿元，总资产2411亿元。通过轨道交通上盖运作物业开发，目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个，总建筑面积约500万㎡，均为大规模城市综合体项目。
物业观察 地铁车辆段之上建房子
记者在走访中发现，深圳地铁所主张的地铁上盖物业，与成都目前的项目均有所不同。比如，在成都，IFS、来福士的方式是地铁位于商场的地下部分；而深圳地铁则是在地面上先建起地铁车辆段（即地铁停靠的地方），然后再在车辆段上面建房子。
前海时代是深圳地铁最新推出的楼盘之一，也是位于前海车辆段之上的项目，整体垫高约16米。该区域因“自贸区”概念的提出，房价在6年间上涨了300%，同时期深圳普遍房价仅增长77%。去年12月，前海时代开盘时均价在9万元/平方米左右。
据置业顾问介绍，在其他城市，车辆段的作用就仅仅是用于地铁在非运行期间停车。“深圳的土地可以说是‘寸土寸金’，地铁车辆段又大多在交通便捷的地方，对这些车辆段二次利用，可以为城市节约土地资源；另一方面，有车辆段的地方，旁边不远处都有地铁站，购房者出行也相对便利。”
记者看到，目前前海地铁车辆段已经投入使用，从销售中心步行至附近的1号线鲤鱼门站，大约需要5分钟。
据了解，考虑到承重问题，前海时代推出的住宅产品由14栋仅有11层高的洋房组成，是区域内目前唯一拥有住宅产品的项目。
项目探秘 双方合作已久 共建综合体
深圳地铁正式参局万科股权大战，始于深圳地铁集团总经理肖民、万科集团董事会主席王石、深圳地铁集团董事长林茂德及万科集团总裁郁亮的一张同框照片。照片中，四人交叉握手，呈现同盟态势。
不久后，双方共同发布战略合作备忘录，宣布达成战略合作意向。公告称，万科拟主要以新发行股份方式，收购深圳地铁集团所持有的目标公司全部或部分股权，初步预计交易规模在400亿~600亿元。
事实上，早在2014年，万科就已参与深圳地铁位于红树湾项目的开发。万科也因此成功重返深圳核心区域。成都商报记者在现场看到，该项目位于地铁红树湾站旁，由于施工，两个出口尚处于关闭状态。围挡广告显示，项目定位为“精端城市综合体”。
在工地门口，记者遇到了一名施工方的供应商。“去年6月开工，因为这里是深圳地铁蛇口线、梅林线及机场线的交会站点上盖物业，估计还需要1～2年的时间才会面市。”据他介绍，目前周边在售楼盘的均价为10万元/平方米，而未来万科集团的总部也将会搬到这里。
按照万科方面的规划，将对红树湾项目和新总部统一规划和开发建设，新的万科总部将成为“万科系”发展战略下多业务单元的管理中心。
有趣的是，上述人士主动提起了此次万科股权大战，“我们也是宝能的供应商。”他说，就这几家企业在深圳的发展来说，宝能的项目主要在关外（指二线关外，不属深圳经济特区，但属深圳市），而深圳地铁的土地储备较多，且位置更好，一般是选择和其他房企进行合作。至于对此次股权大战最终的结果怎么预判，他笑着摆了摆手，没有作答。
