步入3月初春的北京，微风拂面，暖阳和煦，一派生机盎然的北国春景让人心旷神怡。20日下午，绿地控股集团董事长张玉良，接受人民网记者专访。
据统计，绿地集团目前在海外的投资额已经超过了200多亿美金。投资的足迹遍布纽约、洛杉矶、多伦多、悉尼、墨尔本、东京等全球多个国家和地区。除了最拿手的房地产开发以外，绿地集团还跟多个国家有投资、贸易进口等业务。
近一年以来，低调的张玉良接受媒体专访的次数愈发少了起来。这次，他就当下最关心的去库存、城镇化、房价走势和企业国际化等一系列公众所关心的问题做了解答。
“有问必答”的张玉良还就绿地集团2016年的重大发展战略做了详细的“张氏梳理”，大到绿地集团战略布局，如大金融计划、基建投资，小到产品结构的变化和拿地计划的调整。
在采访的最后，张玉良还把在场的京津事业部总经理欧阳兵推到采访席上，要求欧阳兵要多发言，多和媒体交流。但同时他也对这位新任北京一年的总经理提出了新的要求：京津事业部和环京城市群的市场潜力很大，需要加大投入。
“我们希望京津事业部还是要不断加强，影响力要不断提升。”张玉良说，京津事业部应该要成为绿地集团内部的龙头型公司。
大多数的时候张玉良眼神犀利，交谈时会不自觉间把这份锐利通过镜片折射给坐在对面的人。说到兴起时，张玉良会手抚领带，把双眼眯成一条缝朝人微笑。他自谦地说，他受年轻记者们的“鞭策”，所以要更努力。
去库存？绿地没大压力
“国家强调去库存，这个是非常正确的。绿地的库存量跟同行比起来，库存不算多也不算少，但总体而言没有太大的压力”。张玉良说，绿地涉及需要去库存的货值，百分之七八十在省会城市，剩下百分之二十在地级市。。
而在公众的逻辑里，北京、上海、广州、深圳四个一线城市是没有库存压力的。这一逻辑也在2016年春节后，一线城市的房价走势里给出了注解。坊间甚至有传闻称，部分一线城市已经在酝酿新的稳定型调控政策，以稳定不断上涨的房价。
刚刚闭幕的2016年全国两会，要求2016年房地产调控策略做到“一城一策”。因城施策的政策舆论基调已经达成共识。
“其他有20%的货值分布在其他一些地级市。我们的总量在整个行业中，是不算多也不算少的，相对来说还算比较少一些。”张玉良说，绿地集团其实早在2年前，就已经开始对产品布局和市场形势做出调整和改变。
“2013年以来，三、四线的城市投资比例很低，我们有70-80%的项目主要是在一线城市和省会城市。”张玉良说，省会城市现在分化也很厉害，当中有一半的城市，未来有可能会变成三线城市，而这些城市按照过去的理解，是二线城市。
“这种变化从经济、人口的变化来看，是对的。”张玉良说，从绿地集团现有的项目来看，50%以上在一线城市和二线城市，比如苏州、武汉、郑州、济南、合肥、南昌等等。“这些城市里增长比较快的地区比较多。”
“我们去年年底做了对中国未来城市成长的几个经济指标的评判，从一个从企业的角度出发的评判标准。比如城市经济结构、GDP总量、结构的增长、各产业板块未来成长的分析和判断”张玉良说，绿地集团此前对区域市场的判断，是基于一套严格的、系统的评判标准，以多个经济指标作为判断的依据。
在这些评判指标里，有很多是固定的，感性的分析因素。在张玉良看来，所有的参考评判，都离不开对城市人口结构的分析。他说，决定一个城市未来发展趋势，归根结底还是人。城市的人口流入和流出量，以及人口的结构和质量问题。
“绿地要跟着经济成长走，跟着人口流向走。”
“除了从人口总量的流入流出分析外，还要分析人口结构。高层次的人口流入，城市的发展会更快。如果低层次的人口流入过大，很难长久支撑经济的发展。”
“所以，未来我们会继续加大我们认为更有成长性的城市公司。”张玉良理了理自己胸前的格子领带，“比如去年12月到今年2月，我们在国内落地了数百亿元的一揽子投资项目，这些项目现在都分布在一线城市或一线半城市，以及部分二线城市。”
从宏观的城市结构分析，到微观的产品定位分析，无疑是绿地集团在去库存问题上能乐观面对的砝码。
“前几年经济高速增长时期，我们大量提高了商办类产品的比例。随着中国经济结构发生了变化，我们也在做调整。”
“首先是调整结构，这跟中央的要求是一致的。”张玉良说，绿地集团今年将继续加大和地方政府的联动。“比如住房要跟地方政府一起做保障房、经济适用房等。而我们此前商场的商办类产品，也要跟政府共同协商进行改造。”
“还有部分商办项目，按照现在的市场情况，需要延迟开工。这也是绿地集团缓解3、4线城市去库存压力的措施之一。”
张玉良认为，在发达的一线城市，住宅可能比较好，但是办公楼等产品也相对不好。他建议，从一线城市的商办产品和商住比的结构来看，政府也有调整供地结构的必要。
“城市和行业、企业在加快、加剧分化。这种分化在房地产行业的体现的是房价和供求关系的变化，未来这个变化还会加快。”
张玉良说，从一个企业家的角度来看，国家层面的去库存，一方面需要尊重城市建设和发展的规律。“中央几个月以前专门召开了城市工作经济会议，对中国城市发展有非常清晰的规划，那就是要尊重规律去发展中国的城镇化。”
主推大金融、基建等战略业务板块
“从绿地集团发展状况来看，需要轻资产化。从我们过去的发展历程当中得到的反馈，是商业地产占资比较高，占到了50%以上。”
在张玉良的判断体系里，企业的任何调整和变化无一不与时刻变化的国家和社会经济形势有关。
“国家的未来的经济发展结构，就是大力发展服务业。而结构资产变重后，房地产经营需要轻资产化。所以绿地要把一部分资产拿到资本市场上去上市。”
绿地集团把这一步重要的战略棋子落在了新加坡，也引发了外界的猜想。但在张玉良看来，这个决定的背后其实非常简单。
“之所以会选择新加坡，因为新加坡是亚洲REITS市场规模最大的地方，香港几乎只是它的一半。而且市场比较成熟，所以这样选择了新加坡。”
张玉良直接了当，“选择新加坡还有一个原因是因为有新加坡的公司跟我们合作（荣耀基金旗下Amare），合作涉及的资产规模总计达210亿元人民币。 我们先从国内酒店开始，再到国际的酒店。”张玉良说，绿地现在已有的酒店规模已经达到了80家左右，未来每年还在以5-10家的速度增加。
“这个酒店规模，行业内我们跟万达应该是规模最大的”。
根据构想，除了酒店以外，绿地集团未来也可能把其他经营得比较好的资产，“全部打包装进去”。
“比如整栋的办公类和商业体，也可能会在条件成熟的时候打包运营。”张玉良跟记者打了个大比方，比如以后做到1000亿元人民币规模。
“我们的目标是，能不能做一个全球最大的REITS，做到全球最大的。”他有再次向记者强调了一遍，是“最大”。而实现这一目标，并不仅仅是绿地的资产。
“那么将来有没有可能性把其他公司的，相对资产比较好的收购进去？”张玉良反问记者。
除了轻资产以外，金融板块业务也将是绿地集团未来非常看重的业务板块。
“大金融板块肯定是未来大企业的标配，但绿地未来的金融板块，是可以和主业互动的，形成协同发展发展关系的产业”。
“过去绿地的金融战略，主要是参股银行。其实，这并不是我们特别想做的。”张玉良并不想隐瞒绿地在金融板块的野心。
“我们现在要做的是全牌照的金融战略体系。”
根据他的构想，未来绿地金融是要做成涵盖投行、信托、保险以及包括证券交易在内的银行。“我们希望是有控股权的银行，并不是参股的银行，这跟过去是不一样的。”
“这个板块绿地成长很快，去年绿地金融盈利有望实现大幅增长，今年我们预计将延续这样的增长势头。”
作为“十三五”计划的开局之年，有数据预估称，从2016年开始的未来5年内，百大工程刺激基建需求将会高达50万亿以上。需要实施基建的项目在其中的占比高达70%以上。 这一巨大的市场机遇也被张玉良和他的绿地集团所洞见。
“除了专业的施工，我们还有投资的能力。”张玉良说，绿地可以把专业的施工和投资相结合。比如现在要投高速公路、投净水厂、投地铁等设施，这些投资加专业施工结合，未来可以现全方位的产业中国式的大基建成长。
绿地的基建计划不仅瞄准国内市场，海外市场同样是这家已经实现国际化的企业目标。
记者从行业内得到的一份数据显示，估算预测国家推行的“一带一路”海外工程体量，“十三五”期间不会低于30万亿元。
“当然还有要包括海外的‘一带一路’的基建投资，只是现在还仅仅在探索当中，一些小项目会在外面做。大规模的还要等积累经验或者百分百看准了再大规模的去做。
张玉良预测，绿地集团今年在基建方面的收入可能会超过1000亿元。未来3年，大基建可能会成为整个集团未来高速成长的板块。
结合了绿地的投资基因，绿地版“基建”利润率也会高于同行。这是张玉良对绿地基建未来的判断。
“相对于基础设施来看呢，有投资利润率会高一些。如果只是做专业施工，效益会差一些。一般的利润一般是1到3（1%—3%）。如果加上投资的收益，可能会高一些。”
此外，还有些还涉及到长期收益。“比如说现在建完了，可能有10年-20年的收费在进行，像这类项目收益会更高一些。当然，不同的行业都会有一个竞争的问题。同样的一个行业，你经营能力强的，你可能会有3%的利润，经营不好的可能是2%的利润，经营再好的利润4%可能都会有可能。”
“我认为利率会有比较好的成长。”张玉良说，这是政府主导的，创造市场空间的同时，又能获得主流认同，为什么不做？
加大京津冀城市圈投入
张玉良判断，今年住宅市场会像2015年一样，好于非住宅市场。
“有的城市今年是会下滑的，有的城市是继续上升的，分化比较严重。”张玉良说，一线城市则属于后者。
“北京要放到全球的城市格局去看，中国城市群的领头城市，都是未来经济增长的主动力，是未来经济发展的领头羊。”
张玉良说，不是所有的城市都能在在全球范围内竞争。城市群的领头城市，人才、规模、经济自然要好一些。基于这样的判断，中国的一线城市，在一段时间内在全球的竞争力是不断增长的。
“而北京的房价，我是看不到未来会有下跌的状况出现。”
“绿地会继续加大对北京和北京城市群的投入。我们非常看好北京，同时希望京津事业部在绿地集团内部，可以上升到‘龙头’的位置。”
2014年底履新京津事业部总经理的欧阳兵和他带领下的团队，也正在坚定执行绿地集团的这一战略计划。
数据显示，2015年底至今，绿地在北京和环京土地市场屡屡出手。其仅在京南大兴，就一举拿下了5宗地块。
欧阳兵也表示，绿地京津事业部这几年的努力，距离集团的要求“还有一定的距离”。张玉良则直接了当：京津事业部还要不断加强，影响力要不断提升。
欧阳兵说，他花了1年多的时间熟悉北京市场，大兴和通州两个区域，是北京市场未来发展最为重要的两个板块。
“开发商的判断都差不多，大家都在抢地，就证明这里差不了”。欧阳兵说。
