曾凭借小商品市场定位创造商业神话的国内最大地下商业开发商人和商业（相关干货），在整个商业地产结构性调整期潸然落幕。
3月18日晚间，人和商业发布关于建议招标出售若干地下商城及潜在非常重大出售事项及关联交易公告。
这笔交易涉及44宗物业，共计410万平方米，是人和商业在国内所持有全部物业，这意味着“地下城主”人和商业将彻底退出商业地产。人和商业也表示，此后公司将专注农产品销售相关业务。
“人和商业曾凭借当初具有市场表现机会的‘小商品市场’定位火爆一时，但如今这种低端消费已难契合消费需求。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，更大的问题在于，即便是经过多年发展，如今地下商业面临的市场和法律环境和上世纪90年代刚兴起时并没有区别。
“产权依然不清晰等进一步束缚了地下商场的发展，也促使人和商业不得不考虑新的谋生方式。”郭增利表示。
但“接盘侠”并不好找。据接近人和商业的知情人士透露，由于地下空间没有产权，大都依托地上公益空间，人和商业的发展大都基于地方上强大的人际关系。“这里面的关系错综复杂，地下商业模式本身存在灰色地段，人和商业老板和很多政坛负面人物有瓜葛，很难有人愿意掺乎到这门生意中。”知情人士称，“况且地下商业模式本身也没有任何竞争力。”
实际上，现在整个商业地产环境都比较恶劣，国内最大的商业地产商万达也开始转向轻资产管理，商业地产面临整个业态的演变和转型。
“地下城主”
防空洞模式养成
3月18日的公告透露，人和商业出售资产位于哈尔滨、广州、武汉、东莞等12个城市的23幢已落成商城，以及11幢在建商城和10幢已取得相关建筑批文的规划中的商城，这些将要出售的商城主力销售均为服装及配饰。
上个世纪90年代，戴永革家族创立的人和商业发迹于哈尔滨。
人和商业开创了一种全新的商业模式，它们将中国各地在文革时代修建的人民防空工程用作商业开发，并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报。据业内人士分析，人和商业毛利率长期保持在70%以上。
因此，人和商业沿着地下人防工程进行商业化开发这条道路不断前行，并创造了中国首个地下商业品牌“地一大道”。
“‘地一大道’当时火爆一时，是由于当时地上的商业地产项目本身不太多，小商品市场贴近需求，‘地一大道’的地下商场模式那时候有市场表现机会，对投资人和经营者都有吸引力。”郭增利表示。
对人和商业来说，主营业务收入也源自两部分：一是租金收入，二是经营权转让收入。所谓的经营权转让，其实就是商户一次性付清若干年的租金。由于人和商业开发的地下空间并没有土地使用权，因此商铺无法实现产权意义上的转让，只能转让商铺的经营权。
相比长期持有商铺收取租金的做法，一次性转让商铺经营权好处是可以帮助其更快地收回项目成本以及改善现金流。这也意味着人和商业必须不断开发新项目，以保证持续有商铺经营权可供转让。
不过，随着市场整体环境的转冷及人和商业模式的固化，2011年，人和商业的开工面积由年初计划的150万平方米，缩小到110万平方米，2012年更是没有开展新项目建设。
随着新开工项目的减少，人和商业的竣工项目相应递减，而支撑其收入的可转让经营权的商铺面积便逐渐减少，其收入呈现出断崖式下跌。
与此同时，随着市场冷却，“地一大道”天然的缺陷和矛盾不断暴露。
