15个月前，大佬马蔚华、卢志强、张大中、胡葆森等30多位企业家到场给王健林撑场子。2014年12月23日这一天，万达商业香港上市，王健林来敲钟，眉飞色舞。
王健林或许也没想到，这趟H股之旅会如此匆匆结束。顶着近三年港交所最大IPO桂冠登场，万达商业却没有享受到“王者”礼遇，股价表现始终不尽如人意。总体看，万达商业上市以来，其股价有半数时间在发行价以下运行。起初预判的3000亿元市值高度，从未企及。
“不行就换”，这是王健林被万达上下，甚至外界所熟知的雷厉风行风格之一。
3月30日晚间，万达商业发出公告，收到了控股股东万达集团的通知，后者正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，要约价每H股48港元。按万达商业已发行6.52亿股H股计，推算要约涉及资金约313亿港元。
“港股估值逻辑与万达模式之间的认知错位，导致王健林萌生了退意。”在万达商业公告内文未明确退市缘由，万达集团官方无人出面回应之际，这是时代周报记者从外界开放性解读中，获取的最集中的一种分析。
万达商业内部人士则向时代周报记者吐槽，港股投资者没有打开对万达商业的想象空间，“他们对我们持有偏见。”
接下来，首富要干嘛？去A股！按照业内为万达测算的数据，若A股市盈率能达到20倍，万达商业的估值就有约5000亿元，A股便会成为万达商业迅速扩张的基石。
这项去年9月就有构思的计划，正在抓紧进行中。在接受时代周报记者采访时，万达集团相关人士以无权限为由，拒绝了回复，去A股的时间表，尚不能得知。有消息称，王思聪有望参与到万达商业回A股计划，他的办公室已设立在万达商管公司总部旁边。
2000亿IPO大单将退市
现在看来，刘朝晖和媒体定下的“来年之约”，已经可能无法实现了。
刘朝晖，万达集团副总裁兼财务总监，同时也是万达商业董事。3月24日，他和万达商业执行董事兼总裁齐界等一众管理层现身香港，出席了万达商业2015年度业绩会。
这是他们第三次集中面对媒体。2014年12月23日，万达商业IPO成功，是香港资本市场三年来的最大单，当时其市值猜想高达3000亿元。接下来的每年年中和年终业绩会解读，成为外界了解万达商业的重要窗口。
刘朝晖说，希望明年（2016年）业绩会在同一个地方给大家惊喜。
或许这仅仅是一句客套话。6天后（3月30日），重磅消息传出，万达商业要私有化了。身为万达集团高层的刘朝晖，不太可能不知情。要知道，这份要约一旦落实，万达商业就将被私有化，以及从港交所除牌。
似乎是对退市公告的一种回应，3月31日，万达商业以46.8港元的股价高开，最终收于45.95港元，涨幅达到18.43%。尽管如此，这个股价仍然低于当初48港元的发行价。其每股资产净值折让60%，而中国海外、华润置地每股资产净值折让从未超过35%。
时代周报记者从多位港股分析人士处了解到，港股对房地产认可的模式，每一样都与万达商业的现状背道而驰。比如，港股认可这几种模式，价值产生高度依靠运营而非依靠资产，如喜达屋；基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出赚钱，如戴德梁行、仲量联行；往往在开发阶段获取大部分的价值，却不承担大部分的风险，利用资管和无风险的金融杠杆赚钱，如铁狮门，汉斯地产。
现实中，万达上下迈入轻资产转型路径，但这条路还很漫长。年报显示，2015年，万达商业的总收入中，物业销售收入占比82.5%，其中又有87.9%的贡献来自于二、三线城市；净负债率为61.05%，同比上升4.37%；整体毛利率为40.55%，同比下跌了约2.02%。其中，销售物业、投资物业和酒店经营三个板块的毛利率均出现下滑。
依旧“重销售”这一业务模式与大多数内房股无异，无法体现万达在资产和资金运营方面的效率和安全性。此外，在内地房地产利润率整体下滑情况下，港股没法轻易扭转对内房股的看低趋势。
香港上市之后，万达商业的股价表现着实差强人意。总体看，万达商业上市以来的15个月间，其股价有半数时间在发行价以下运行。
上市当日，万达商业就曾跌破发行价，随后又徘徊不前。2015年4月初，万达商业的股价开始上扬，并在6月30日触及78港元的高点。但随后又震荡下行，自11月下旬以来至今年发出私有化公告当日，就再未高过发行价，并在今年2月29日达最低点31.1港元。
截至今年4月1日收盘，万达商业港股市值2075.79亿元，从未企及3000亿元市值高线。
“万达商业的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。还是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上，恐怕都难以接受，”让中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏也同样难以想象的是，截至今天，万达商业净利润170亿元，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。
截至4月1日，万达商业、恒大等港股上市房企的市盈率分别为5.8和4.34；近年来在A股上市的绿地控股和招商蛇口，市盈率分别为23.89和24.43，相差4-6倍。
“显而易见，在内地家喻户晓的万达商业，在香港的公众认识还是有欠缺的，”著名财经评论家水皮称，“万达商业是中国商业的旗舰，也是王健林的根本。被港股严重低估，继续不死不活呆下去”，已经有损万达商业的整体形象。
