“人场、气场、钱场”汇聚和流动，才能成就一座城市综合体，自然也少不了对商业模式和运营实力的考验。
在长沙，也是如此。从2010年开始，长沙城市综合体项目建设以井喷之势涌现，如今，有的已经开业运营，有的却陷入各种纠葛麻纱不断。记者在连日来的调查采访中发现，伴随着长沙城市综合体从建设高峰期向实质性商业运营的过度，被业内人士和投资客普遍看好的项目不在于体量大小，也不在于地段远近，最为核心的还要看运营实力、商业模式。
存量激增，综合体市场难免“鱼目混珠”
从万达集团在2006年落子五一商圈西长街地块，到如今以开福万达广场领衔的城市首批现代城市综合体投入运营，带来的不仅仅是一种新的商业形态，它同时改变着长沙市民的消费习惯，也带动了城市综合体开发的热潮。
数据显示，2011年长沙商业供应总面积为119.1万平方米。而根据盈石集团研究中心的最新统计，2015年到2016年长沙商业物业存量将超过450万平方米，这意味着，长沙商业综合体现存量4年内增长了3倍多。
“城中造城”，一个城市综合体就是一座“城市之心”，汇聚商业、办公、居住、休闲娱乐等功能于一体，品牌购物中心、SOHO、LOFT、写字楼、酒店、影院等纷纷入驻，使其可以迅速成长为一个片区的“新中心”。这是有人对城市综合体做的描述。
“但是，如果把城市综合体简单当产品看待，势必造成市场上‘鱼目混珠’。”著名经济学家王义高在谈及长沙商业地产市场时如是说。
运营至上，商业模式不成熟投资回报堪忧
诚然，纵观近几年长沙的综合体市场确实良莠不齐。
位于河西的骑龙大街项目在刚刚亮相时气势十足，不论是商业还是住宅产品均业绩非凡。然而，就在近两年，却冒出了不少“资金链断裂、交房拖延、建设停工、开发商跑路”等传言，尽管又有各方辟谣和说辞，也有国际商业品牌的签约，当年投资迈普的人们还是心有余悸，为自己当初的投入回报捏着一把汗。
如今，国内外知名的餐饮、娱乐、服饰等品牌，已经成为各大城市综合体争抢的对象。仅以影院为例，各大城市综合体会将此作为重头戏。仅在芙蓉中路之上，泊富国际广场引进了CGV星星影城、华创国际广场引进万达影院、富兴世界金融中心引进保利国际影城，不到5公里的范围内，就有三家五星级影院。
无可讳言的是，即便引入大型影院，也只是一座城市综合体运营的基础，由此能带动多少人气、带来多少商机，还要看开发商、运营商的整体商业思路。例如，位于车站南路的橙天嘉禾影城已经开业，但其周边甚至楼下的商业部分仍略显冷清，部分商铺还处于待售、待租状态。
同质化堆砌，无异于商业地产灾难
经历了几年的市场检验，不少开发商已经意识到了城市综合体的发展问题所在。现在的处境中，靠简单的新花样已不能获得市场“芳心”，唯有在打造品质的基础上做运营模式的创新，产品同质化竞争之下，创新是制胜法宝。
不少业内人士坦言，在长沙，城市综合体的体量大、数量多、竞争激烈都是市场行为，并不可怕。怕的是开发商做“一锤子买卖”，如果只管销售回笼资金，而不管后续商业运营，或不善商业运营，把同质化、低品质的产品堆砌到市场上时，那才是“疯狂背后一片狼藉，无异于商业地产的灾难”。
“不要和我们玩虚的，开发商、运营商把商场做热了，自然就能看得到回报，自然也会更受追捧。”长沙资深投资人黄先生如是说。大河有水小河满，大河没水小河干。如果综合体项目整体运营欠佳，作为投资产品的商铺在招租、经营或转手出售时，都会遭遇各种不利，这也是曾经投入重金拿铺的投资客们最不愿意看到的。
