陈妙林：未来房产的竞争必然是服务的竞争

 　　过去的2006年，对于开元旅业集团而言，在品牌建设上也是硕果累累的一年，连续三年入选全国民营企业500强，再度入选2006中国服务业企业500强，位列第二届世界杰出华商大会“2006全球华商旅游行业百强”第27位，荣获“2006浙江省纳税百强”，获评“中国优秀企业公民”，“中国最具社会责任企业家”和十大“风云浙商”。日前记者采访了开元旅业集团董事长陈妙林。

　　“我们战略的远景是成为有国际影响力的酒店及符合地产投资与运营的集团。”

　　记者：目前，开元旅业集团已经在全国全面扩张，2007年，您对开元旅业集团作出了哪些新的部署？

　　陈妙林：我们最近已经确定了开元旅业的五年战略。在2010年，开元旅业将达到30家连锁酒店的规模。到2015年，开元旅业要达到65家连锁酒店的规模。这一目标的确定意味着今后我们前五年每年必须有五家酒店开张，后五年每年要达到6到7家。要实现这个目标2007年是关键年。

　　酒店方面，目前我们还是以自建为主。比如2007年开张的五家酒店当中，有三家是开元自己建设的，一家是合作，一家是租赁管理，自建的比重达到70%。今后，开元旅业将加大酒店管理品牌的输出。其次，开元旅业在下一轮发展中，必须继续坚持房产与酒店业联合发展模式。实践也证明我们的这种发展模式是成功的，也是有意义的。虽然我们用这种模式在一二线城市可能会遇到一些困难，但是二三线城市特别是中西部地区却特别适合。

　　根据集团的战略规划，我们战略的远景是成为有国际影响力的酒店及符合地产投资与运营的集团。2010年目标是成为中国民营企业200强；世界酒店集团100强；中国房地产企业50强。为此，2007年的工作方针是“培育战略投资能力、保持稳健发展步伐、提高企业赢利水平”。

　　集团将围绕产业化发展的目标，培育融资、并购等方面的战略投资能力；酒店产业的发展将更具有主动性和长远性，逐步建立全国性酒店网络布局，房地产业将进一步体现特色化的运作特点，强化专业化品牌定位，培育复合地产开发与管理的核心竞争力。

　　目前，中国的酒店和房地产业都出现了产业整合的发展趋势。开元旅业的酒店产业要通过提升发展能力，季节利用租赁、承包、管理等无形资产合作的方式，加快发展速度和提高发展质量。继续提升行业领先地位，房地产产业要加快战略合作，通过土地储备来加大区域规模，增强区域综合竞争力，提高持续发展的能力。2007年，房地产产业要争取实现两个以上新项目的土地储备，达到提升附加值的目标，同时，利用品牌和人力资源优势在已经开发的城市中发展短平快项目。房地产产业争取在2010年年销售额达到20亿。

　　“我不想当一个老板。要具备一个企业家的素质，就不能老是围绕自己的资本在转，必须要把资本社会化。”

　　记者：之前，开元旅业已经明确了上市计划，能否详细谈谈目前的最新进展？

　　陈妙林：为了实现上市目标，开元旅业必须在资本市场上有所突破。我们争取将在2008年到2009年上市。虽然我们现在也能上市，但是我觉得目前开元旅业的规模还不够大。

　　我们现在正着手选择一个战略合作方进行合作，目前已经有几家进行接触。我们计划把一部分酒店拿出去合作，用40%的资产换取投资者40%的股权，估计资金的规模会在10亿元人民币之间。为什么会这样选择，我个人觉得出于以下两个原因。首先，充足的资金将保证我们加快发展，最重要的是通过合作能迅速建立起规范的现代管理体制。其次，这样的合作模式也是为上市做好准备。

　　我在浙江众多浙商当中属于比较传统的一批，由于从事的是传统产业，所以我受传统文化影响比较深。但同时我也不保守，也比较开明，我们的特点就是比较稳健。我不想当一个老板。要具备一个企业家的素质，就不能老是围绕自己的资本在转，必须要把资本社会化。首先，我把我的股权稀释给管理层，促进了企业的良性发展。再次，我们选择战略合作商，只要开元的品牌不倒，至于资产是谁的并不重要，将来的社会资本肯定是公众化的。

　　“开元的特点是从事复合旅游地产开发，实现酒店房产双轮驱动。”

　　记者：对于当前的杭州楼市的态势，您认为开元在房地产领域的机会在哪里？

　　陈妙林：房地产产业是我们两个支柱产业的重要一块，从目前来看，房地产产业的赢利能力还是要比酒店强。为什么当前我们将房产开发转移到二三线城市，是因为当时我们看到杭州、上海房价涨幅过快，拿地成本也在增加，其赢利空间在缩小，因此我们这几年的重心转移到了中部地区。

　　实践证明我们当时的战略是正确的。从最近两年观察，杭州的房地产市场还是很有前景的。特别是在杭州操作高端房产项目更有机会。这取决于杭州整体的经济投资环境以及市场的刚性需求和杭州在国内外形成的城市品牌。

　　当然，在杭州我们不会在老城区拿地开发，我们可能更会考虑在沿江区域拿地。复合地产是近年来在国内兴起的地产开发模式，在形形色色的复合地产模式中，开元的特点体现在于“依靠房地产业与酒店产业联动发展，充分发挥酒店产业优势，以酒店、住宅、商业、物业联动”的开发思路，从事复合旅游地产开发，实现酒店房产双轮驱动。

　　开元房产从诞生起就有别于其他开发商，在进行项目定位时，配合政府规划举措，从城市运营商的角度启动项目开发，将项目作为区域整体经济发展的一个引擎去考虑。历数开元旗下的产品，无论是千岛湖开元度假村，还是上海松江新城中心的开元地中海商业广场，都具备了区域经济发展引擎的显著特点。

　　我认为，在产品日趋同质化的今天，未来的房地产产品之间的竞争必然是服务的竞争。服务致胜于市场。开元房产提倡的是“星级房产、星级服务”的房地产开发理念，酒店可为住宅业主提供配套物业服务，同时，好的酒店，由于内部配套成熟，产生聚合效应，相对其他类型的复合地产，这种复合产品联动性更强，功能价值延伸含量也更大。

　　“2006年，开元旅业集团各产业、各下属公司呈现收入增长效益提高的发展势头，逐步体现出开元旅业集团规模化、连锁化发展的优势。。”

　　记者：2006年已经过去，您能否总结一下开元旅业的这一年？

　　陈妙林：过去的2006年是我国“十一五”规划的开局之年，也是开元旅业集团“新战略”实施的第一年，从“新起点”迈上“新征程”，开元旅业集团在这一年继续保持快速发展势头。2006年，开元旅业集团各产业、各下属公司大部分超额完成全年预算，呈现收入增长，效益提高的发展势头，逐步体现出开元旅业集团规模化、连锁化发展的优势。

　　酒店方面，杭州开元名都大酒店2006年实现销售收入超过1.7亿元，创造了开元旅业集团旗下酒店营业收入的一个新高峰；上海开元名都大酒店顺利开业，2007年即将开业的北京歌华开元大酒店和北京开元名都大酒店标志着开元旅业集团在核心城市旗舰店布局进入一个新阶段，青田正达开元大酒店开业，标志着开元旅业集团输出管理跨出实质性的一步。全年新开酒店3家，新拓展酒店2家，新规划酒店2家，使正在筹建的酒店达6家，管理和建设的酒店达到19家，其中，浙江地区管理酒店达14家，使得开元旅业集团在浙江的连锁布局更加完善，为全国扩张战略奠定了扎实的基础。

　　房地产方面，在宏观调控下，房产产业销售收入仍然稳步增长。徐州开元四季项目于2006年8月25日开盘销售，预售率达92.5%，台州项目超额33.5%完成全年预算；随着上海松江地中海项目的开业，通过该项目的运作，在商业地产领域实现突破，积累商业运作能力，为商业复合地产建立了一个实践基础。而商业经营业务将成为房产产业未来收入新增长点。同时，新的房产项目也将相继启动。其中，定位原生态、山地湖景别墅的宁波九龙湖项目和定位江景豪宅的之江三期项目相继进入前期启动阶段。

　　与此同时，集团在实现全国扩张的同时，品牌建设也取得了累累硕果。连续三年入选全国民营企业500强，再度入选2006中国服务业企业500强，位列第二届世界杰出华商大会“2006全球华商旅游行业百强”第27位，荣获“2006浙江省纳税百强”，获评“中国优秀企业公民”，“中国最具社会责任企业家”和十大“风云浙商”。