一成首付，五折卖铺，送别墅赠豪车，预期X%超高投资回报率……当商业地产进入红海撕杀，商铺的卖法已经变得越来越简单粗暴。在成都，截止去年底商业存量已近五百万方，去化周期100个月。这就意味着，曾经投资商铺一本万利，如今不得不擦亮眼睛，寻找最稳妥的方式。
开发商花样卖铺
投资者需擦亮眼睛淘真金
3月，一份成都万科全线商铺几乎以五折出售的“内部文档”流出，引起业内哗然，很快就有回应称“消息不实”。近日，成都龙湖铺交会上线，“限量5折”十分亮眼。几乎与此同时，“万科疯了”商铺超低劲爆价限时秒杀的网络广告出街。以蓝光为代表的商铺一成首付在近两三年几乎没有停止过。万科、龙湖、蓝光，品牌开发商的“花样甩铺”，还有大量中小开发商商铺“白菜价”，显示出一场商业地产红海恶战在所难免。
在成都，“一铺养三代”、“当翘脚老板”，曾经被奉若真经。事实证明，在稀缺的年代，商铺确实为投资者带来可观的收入，吸引大量有闲钱的中小投资者趋之若骛。但随着商业地产的盲目扩张和复制，短短十年的高速喷发，商业地产在成都市场早已经供大于求。截至2015年12月，成都商业物业存量面积达到498万平方米，去存周期也达到100个月的历史最高水平。更令人吃惊的是，整体空置率为16.2%，高于其他二线城市10.5%的平均水平，而且近3倍于行业6%的空置警戒线。
这样的市场环境下，并非投资商铺不赚钱，而是大浪淘金，对投资者的眼光要求更高。那么，商业红海，什么样的商铺才是真金？
华润出王炸
成都市场真正带租约商铺来了
商业红海中，观察此前所有的商铺玩法，几乎可以分为两大类。一是强调预期投资回报率，一种将收益基于“买下来-租出去-有人逛-坐等收租”的理想状态下的一套算法。现实却往往事与愿违，在商业过剩的年代，如果租不出去，商铺投资往往只走到第一步。
第二种玩法即是降低门槛，大多表现在通过第三方金融机构合作实现首付，甚至直接在总价上打五折，吸引投资者。实际上都没有解决商铺造活能力这个根本问题。
在这样的商业红海大牌中，华润出了一把王炸——9大项目全部带租约出售。这至少意味着：解决投资人最关心的“买下来-租出去”的问题。而从华润九大商业的选址、覆盖人群以及业态组合来看，地铁口、自带大盘、不同业态定位，落地区域消费中心，以综合体万象城为中心各街区商业为卫星群的布局，又完成了“有人逛-坐等收租”的闭环。
以华润熙悦广场为例，不到30万买带医院租约公寓。出于项目所处居住密集区，熙悦广场主要引入以生活服务为主的业态，其中的康复医院与华润签订18年租赁合同。在18年的合同期内，投资者可以获得实实在在的年均投资回报超过9%。整体上看，华润带租约的商业几乎以银行、医院、教育、品牌店等为主，相对更有保障。9大项目全部带租约出售，这也被称为华润“真金”计划，实实在在5-9%的回报，20年超长租约收益，带租约投资，实现让银行来养铺。
拼颜值更“拼爹”
华润说：既是市场行为，也是央企责任
在“商业过剩”的担忧中，我们看到，大量同质化的综合体齐齐上马，开发商大多只管卖铺、数钱、再见不联系，最终将风险转嫁于普通投资者。有的项目开业后空置率高，租金参差不齐，恶性竞争。有的还没等到开业就面临烂尾，不了了之。
当万象城成为成都的商业地标并定格城市中心，华润却理性地认为“一个城市容纳不了多个万象城”。别人一味在玩大而全、标准化复制的综合体，华润更多玩的是小而美的小街区。综观华润成都商业版图，以地标性区域中心万象城和主题街区商业为互补式组合，以地铁为客群汇集串起的全城商业动线，以成熟大社区为依托的数十万级人流量保证，以央企旗舰为背景的强大品牌吸附，保证了华润商业持续的升值能力。
成都华润万象城
而眼下，9大项目全部带租约出售，最高的更是有9%的超高收益，并且集中在衣食住行为主的生活必需品，依托大社区瞄准社区核心财富，又成为华润在商业红海时代的杀手锏。成都华润商业部门有关负责人表示，有钱人担心钱不值钱，没钱人担心挣不到钱，安全可靠、收益稳定是投资者最关心的。给予投资者者这样的保证是市场痛点，更是华润作为央企的责任。此次推出带租约出售，正是华润利用自身央企平台与资金优势给予投资者的定心丸！
内业人士评论，“先出租再出售，无疑是当下破解成都商业困局的最好方式，对投资者而言，更有保障。但当中对招商能力和企业责任的考验必须要类似华润这样的央企才有可能实现”。
