“深圳楼市目前的去化周期只有6.9个月，最多5个月，最少2个月左右就会恢复量价齐升的态势。”4月12日，深圳控股副总裁董方在发布公司2016年重点产品和未来战略时说。
深圳控股是深圳国资委旗下最大房企深业集团的上市平台，在深圳调控收紧、房价面临下降的节点，其宣布要“全面聚焦深圳”：包括将深圳项目占比进一步提高至80%，加快6个三四线城市总建筑面积约430万平方米低效土地的退出和处置。
国信证券分析师区瑞明称，过去一年，深圳控股是深圳价值重估的极大受益者。由于在深圳拥有多个优质项目，其过去一年的营收、利润、销售额都出现大幅增长。
深圳控股最新发布的年报显示，2015年，公司合同销售额为160亿元，同比上涨116%，较110亿元的年度销售目标超出45.5%。其中，在深圳的项目占比由2014年的42%增加至70%，平均毛利率高达49.6%。
原因之一在于效仿华润集团对华润置地的孵化模式。作为深业集团最为核心的上市公司平台，自2013年开始，深圳控股连续3年获得集团优质资产的注入，其土地均为深圳黄金地段的稀缺资源。
深圳控股相关人士透露，深业集团计划注入深圳控股的资产约为500万平方米，已完成部分，目前尚待注入的资产价值约200亿元，其中包含了相当数量的深圳旧改项目。
“今年将把握国企改革机会，借助资本市场，加快资产证券化进度，并且类似的资产注入将逐步由深业集团扩大到整个深圳国企系统。”深圳控股董事长吕华表示。
聚焦深圳，撤离三四线
“深圳控股未来的中心依然是深圳。”董方表示，深圳拥有健康的产业结构，庞大的刚性需求，持续涌入的就业人口，最大范围的高净值人群，而土地供应极其稀缺。
管理层认为，深圳目前虽然价格偏高，但需求量非常大，且需求结构合理。深圳楼市现在的去化周期是6.9个月，处于严重的供不应求。
深圳“3·25”楼市调控新政出台三周内，调控效应逐渐显现：新房市场成交量连续六周下滑，深圳中原研究中心数据显示，深圳后海、蛇口片区二手房出现5%左右的下调，前海片区最高降幅10%。
据悉，深圳控股在深圳共有四个项目开盘。政策出台后，项目认筹的成交情况有所下滑，由原来预计的“日光”或去化八成下滑到现在的六七成，成交价格也下降了5%-8%。
“这个情况我们觉得是在合理的、可以接受的范围内”。董方说。
作为深圳的老牌房企，深圳控股熟稔本地市场。自2013年提出将战略重点转向深圳大本营后，目前深圳控股持有深圳核心位置的土地储备建筑面积约220万平方米。
得益于深圳价值的重估及2015年暴涨的房价，深圳控股的合同销售额从2011年的45亿元发展到2015年的160亿元，近五年的复合增长率高达37%。
年报显示，深圳控股2015年的销售额中，盈利水平较高的深圳项目占比约70%。其中，塘朗城贡献了20.8亿元销售额，销售均价3.9万元/平方米；深业上城贡献了67亿元销售额，销售均价6.9万元/平方米，2016年还将有近百亿货值。
在聚集深圳背后，深圳控股土地战略的另一面则是退出三四线。
1月18日，深圳控股发布公告称，与河源地方政府签订协议，将河源塞纳湾未开发土地退还给当地政府。据协议，地方政府收回未开发土地62万平方米，退还地价款约为6.99亿元。
此外，深圳控股还在推进泰州、常州、马鞍山等项目的处置工作，总建面约430万平方米，大幅降低三四线城市项目比例。
年报显示，深圳控股不同区域的业绩分化明显。2015年，公司整体毛利率为34.6%，比去年同期上涨5.1%。其在深圳的项目平均毛利率高达49.6%，其他一线项目平均毛利率约为39.8%，二线及三线城市的平均毛利率仅为10.5%。
截至2015年年中的数据显示，深圳控股在三四线仍然有超过70亿元的库存，而从去年到今年年初的一年多时间里，仅有河源项目实现了去化。
吕华表示，能不能最终达成三四线库存全部去化的目标，现在不能很肯定，“现在是土地库存压在手上，去化比较慢，产生了滞销。”
效仿华润，母公司资产腾挪
目前，深圳控股在深圳的土地来源有三类：一是公司独立持有的车公庙附近商铺，约60多万平方米；二是母公司深业集团旗下的100多万平方米的土地；三是与其他深圳国企合作的30多万平方米的土地。
对于深圳控股来说，向母公司深业集团收购优质资产，扩大自身发展规模，是快速壮大的捷径。
深业集团是深圳市国资委旗下的大型综合性企业集团，也是最大的深圳市属房地产企业。深圳市国资委曾数次注资深业集团，截至去年底，其注册资本34.8亿元。深业集团旗下的核心企业即香港上市的深圳控股。
2013年，吕华公开表示，深业集团的优质地产资源未来或将全部注入深圳控股，类似的资产注入还将扩大到整个深圳国企系统。据当时估算，这部分土地储备或达500万平方米。
此后，深圳控股连续3年获得深业集团的注资：2013年初，深圳控股获得深业集团注入建筑面积78万平方米的深圳科之谷项目。
2014年1月，深圳控股以56.23亿元的代价收购的深业集团附属公司深圳生物农业有限公司在深圳拥有及经营的12个物业发展项目，深业集团于深圳控股的持股量将由60.59%升至67.27%。
2015年12月，深圳控股再次以19.14亿元的价格从母公司手上购得罗湖旧改首发项目——深业东岭的95%股权，该项目规划总建筑面积约53万平方米，2016年进入销售，预计未来3年会带来较好的效益回报。
深圳控股相关人士透露，4月8日，深圳市长许勤与工信部签署了合作共建“中国国际消费电子展示交易中心”框架协议，该中心已确定落户深业上城。
这种模式，被认为是总部同在深圳的华润置地能够获得优质资产，及能在快速成长和健康的负债率中保持平衡的“秘笈”。华润置地的孵化战略，即先期由华润集团购买和管理土地，等到项目成熟时再按市场价格注入上市公司。
据了解，2004年至今，华润集团对华润置地累计进行了7次资产注入，注入的资产总金额达到313亿港元，涉及多个大型综合体项目，其中商业地产占据重要部分。
华润置地内部人士表示，这种战略使华润置地能够利用母公司大得多的资产负债表做一些大规模项目，现在不少企业，尤其国企十分重视。
该人士分析，国企所拥有的资源比较充足，这可以帮助他们梳理出专注房地产领域业务发展的平台，以及培育优质资源。此外，当这些资产需要发展的时候，集团的其他领域资产均可以为地产平台担保融资。
据悉，目前深业集团尚有200亿元的资产待注入深圳控股。吕华认为，过去一年注入一个项目“有点慢”，未来将加快资产证券化的进度。“一方面现在的资产已经量化，国资委也很支持，另一方面也要资产证券化，来产生正向引导。”吕华说。
除母公司土地注入外，深圳控股还在深圳国资委的平台上与市属国企展开合作，在深圳累计获取了建筑面积约180万平方米的优质土地储备，合作对象包括握有大量地铁上盖物业的深圳地铁。
2015年，深圳控股推出了与深圳地铁首次合作开发的塘朗城项目，与深国际合作的前海首期项目也于2015年12月动工。
基于土地资源优势，深圳控股将2016年销售目标定为185亿元，比去年合同销售增长约16%。可售货值290亿元，其中深圳项目占比超过80%。
