(本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）
要问全球最大的商业地产用家是谁？答案一定不是任何一家典型的开发商，而是人们每天都能在城市转角遇到的三个字——麦当劳。
据统计，麦当劳在全球餐厅数量超3万家，排名第一。一方面，资料显示，麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，这一部分90%的收入来自房租，它本质上是一家房地产经营公司。另一方面，麦当劳是所有新建商场最希望引进的品牌之一，很多商业更会以低租金甚至不要钱的超优惠条件，吸引麦当劳入驻，这使得麦当劳在包括中国在内的很多地方，都是商业地产的最大用家之一。
但如今，麦当劳似乎也准备放弃亚洲的商业地产市场了？！
麦当劳大幅关店
来自外媒的消息称，麦当劳将出售东北亚部分地区业务，包括内地、香港、韩国等地在内共约2800家分店，潜在买家包括华润、私募基金贝恩资本、安博凯投资及德太投资等。
作为餐饮业的巨头，难道麦当劳的日子也不好过？
至少在中国来说，的确如此。近年，中国整体的商业地产氛围日渐趋冷，零售物业业绩持续下滑，以万达为首的商业地产商纷纷转型，比如关闭了全国40多家万达百货，同时进军体验式消费市场。
“体验式消费”一直被视为国内商场面对电商冲击的一个强盾，但要说“体验式”，麦当劳的体验式消费可谓全球知名，如何调动家庭消费氛围、优化体验环境…麦当劳在这些方面书写过很多案例，但此刻，“体验式消费的典范”麦当劳却在积极售卖中国分店，这是不是在说，不仅国内的商业地产前景不行，体验式消费也并非百利无一害呢？
麦当劳转型，中国还是的重点战区
事实上，在第一太平戴维斯华南区高级经理何凌看来，麦当劳售卖分店的行为恰恰表明了对商业地产前景看好，是转型以求更好发展的做法。
麦当劳在中国拥有2200家门店，而在未来的五年，麦当劳希望在内地增开1300家门店，加上香港、韩国，亚洲新增门店或将达到1500家。但与此同时，麦当劳在日本、中国、美国也有大量先期判断不精，表现不太好的门店。麦当劳实际是在为增长强项削减弱项，调整结构谋取更好发展。
这不，麦当劳在3月31日发布公告就表示，计划在中国引进战略投资者，加大对未来的投资力度，今年将继续在中国内地开设约250家新餐厅。
而麦当劳调整结构的同时，将在全球范围内开启“特许经营”模式，未来引进的“特许经营商”将拥有这些分店的主要权益，而麦当劳将获得一次性的加盟费用，以及在未来每年收取特许经营费以及收入的3-5%。据了解，麦当劳目前在全球特许经营餐厅的比例大约80%，未来计划提升到95%以上。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前中国餐饮业总体上处于复苏态势，这对于麦当劳而言意味着新的商业机遇，门店扩张恰是品牌扩张的一个重要体现。对麦当劳而言，通过引入战略投资者，出让股权，换取更多投资资金，能让其具备更强能力布局新项目。而“特许经营”这种轻资产运行的模式，能够让麦当劳的品牌溢价水平进一步升高。
但应该注意，目前一些速食类APP软件的出现，对麦当劳而言是新的压力。麦当劳的自我转型，应该要包含服务内容的升级，比如注重社区饮食文化、研究消费习惯，提升产品竞争力。
