观点地产网 周静怡 “留得青山在，不怕没柴烧”，金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹在3月31举行的2010年城市观点论坛成都行上，就有关地产企业利益最大化的发展问题作出表述。
高端化转型加速
“尽管官方数据显示，土地价格在房价当中的占比是23%，但是地价成本的上升是不可否认的事实，北京每平米的土地交易价格已经达到1万元，今年两会之后又出了几个地王，所以今年一季度的交易价格会更高。”杜丽虹开门见山的指出，今年首季度的地价依旧会继续攀升。
30日，国土资源部下属机构中国土地勘测规划院发布了《2009年全国主要城市地价状况分析报告》，该报告列出了从01年起到09年全国105个城市的地价、房价变化。而2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%，其中，商业地价增长率为5.54%，居住地价增长率为7.92%，提高了7.71%。
杜丽虹在演讲中指出，流动性推动地价的上涨和投资人对高端住宅的旺盛需求，这些都吸引了越带越多的企业向高端化转型。
“目前地价和房价都呈现上涨趋势”，杜丽虹在分析目前许多房企选择开发高端产品来获取更多利润的情况时提出，高端住宅其实价格的波动性更加剧烈。
“世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，价格都有更明显的波动性，因此在经济低谷当中，高端住宅受到的冲击也必然更大。”杜丽虹表示，如果选择了更多的高端项目，会提高利润率但是高端品牌对资本金会有更大的占有额，扩张速度会更慢。
针对目前越来越多的开发商在保证一定扩张规模的时候，更多的是选择利润高但是周转率低的高端项目来开发，杜丽虹依旧是保持着警示性的意见。“高端化的步伐越快，整体的财务杠杆就越低，如果不保证当前的财务结构，那就意味着在会达到25%的超速扩张，而且高端项目扩张越快，高端的比重越高，潜在的风险就越大。”
长期利润最大化
对此，四川置信集团董事长唐名琏则表示，无论是进入高端市场或者是大众化市场，无论是短期也好长期也好，对房地产企业来说，本能就是追求利润最大化。
当前政策背景下，是否房地产企业继续保持09年的势头会透支了企业未来的发展空间。杜丽虹在分析这个有关企业发展问题时，指出了两个不同的概念：利润最大化，以及长期利润最大化。
“如果一个公司的股东只赚了09年一年的暴利，平均下来赚的钱也不是很多，所以真正的利润最大化，首先是以这个企业长期可持续的生存为前提条件的。”
2009年，从许多上市地产公司亮丽的业绩里，高涨的利润成为了不可忽视的数字。杜丽虹的意见，无疑是给追求高利润的开发商们带来了一个警示的信号。
“采取相对保守的财务策略，或许可能会错过一年或者几年的繁荣期的高利润，但是中国有一句话‘留得青山在不怕没柴烧'，只要你这个企业还存在，你长期的收入将会超过你一年赚的暴利。”
