中信30亿成都造城 总经理郭志荣:"我们来晚了"

总面积5平方公里，仅一期土地平整和配套建设投资预计即达30亿元的西部新城，未来5年内就会在成都西北重镇郫县拔地而起，而郭率领的中信深圳集团，将承担新城的一级开发重任。 
尽管中信深圳集团总经理郭志荣一再谦逊地对成都人说“我们来晚了”，但他甫一出手，便技惊四座。

       总面积5平方公里，仅一期土地平整和配套建设投资预计即达30亿元的西部新城，未来5年内就会在成都西北重镇郫县拔地而起，而郭率领的中信深圳集团，将承担新城的一级开发重任。

       究竟是什么力量，让这家刚刚踏足西部的特区房企如此豪气干云？

       中信深圳图谋西南

      1月19日，中信深圳集团子公司中信（四川）控股有限公司在成都挂牌。第二天，郭志荣赶往绵阳市考察仙海湖水利风景区体育公园项目。该项目占地3710亩，其中住宅及五星级酒店、会议中心、会所开发建设用地总规模为700亩。中信深圳早已介入该项目前期工作，并与绵阳市政府方面达成战略合作意向。

      而早在1月17日，风尘仆仆的郭志荣已出现在重庆，出席中信深圳当地首个项目——总投资3亿元的重庆中信大厦的开盘仪式。郭在仪式结束后透露，他们正在洽谈重庆一个区域性开发项目，有意兴建一个集酒店、商务、电影等为一体的综合型大社区，有关地块已基本敲定。 

      郭还声称，公司计划参与重庆国有企业重组，现正与部分国企进行谈判，如果成功，投资金额可能达60亿元左右。

       据悉，中信大厦和中信南滨路是中信重庆公司成立数月内便先后启动的两大项目，总开发面积达11万平方米，总投资超过6亿元。

      在此之前，中信深圳集团与四川光达置业公司联手拍得位于成都高新区的一幅商用地块，计划投资5亿元建设成都中信大厦。

      短时间内在成渝两地筹划如此之多的开发项目，外界理所当然会关心中信深圳是否有足够的资金能力。对此郭志荣回应说，除了已有的60亿元银行综合授信外，集团通过银团贷款、信托计划、资产变现以及物业销售等一系列渠道，近期内可得到超过40亿元的现金流支持，这足以保证今明两年集团的开发之需。

      据了解，中信深圳进入重庆市场时采取了联合一些国际信托公司，并与地方企业广泛合作的方式解决开发资金问题。其重庆南滨路住宅项目，就是重庆本地开发商出地，中信深圳出钱。

       一二级开发利润通吃

      “郫县项目今年上半年将开工。”中信四川公司营销部经理袁斌介绍说。据悉，目前该项目已完成前期策划、整体概念设计等工作。

      成都历来有“金温江银郫县”一说，郫县又是传说中古望帝和丛帝遗迹所在地，在成都人心目中有特殊地位。

      据了解，这个被称为成都西部新城的项目，规划占地7500亩，其中40％土地（即约3000亩）用于商品房开发。项目前期建设的重点包括城市道路、管网、学校、医院等基础设施和生活配套设施，还包括部分安居工程。

      按袁斌的解释，中信参与新城开发项目的主要利润来源是一期土地开发和配套建设。如今国内大城市郊区新城基建开发中，承建企业的利润大概在8%左右。

      成都业界普遍认为，真正吸引中信的是3000亩商业开发用地。“按照我们与中信的合同，完成基础设施建设的土地将进行招拍挂公开出让，卖地收益双方分成。”郫县县委书记杨洪举向本报记者称。他表示，今年7月份左右，新城内将争取出让首批约600亩土地，但实际分成比例，杨拒绝向记者透露。

      成都尺度地产一位人士为此算了一笔账：该新城所在区域如今土地拍卖价已攀升到每亩120万元，3000亩土地至少应该有36亿元的收益，而随着成都城西开发热潮到来，地价势必水涨船高。杨洪举本人也乐观地估计，今年计划推出的600亩土地，每亩地价有望达到150万～200万元，首笔卖地收益可达10亿元上下。

      同样位于成都西部片区的1811亩中海国际社区，高层最新单位售价已超过每平方米5000元。同时，西部新城地块以农田为主，现有建筑物较少，拆迁成本低，利润率自然更高，开发前景可谓炙手可热。而且一旦上述土地进行公开拍卖，中信参与竞争时也比后来加入的对手有着无法比拟的优势。

      但袁斌委婉表示，该幅地块虽有增值潜力，国家宏观政策调控的风险，以及由此带来的市场风险，仍然让他们不能掉以轻心。

      “曲线”潜行为哪般？

      早在2006年3月，国家有关部委就出台政策要求“严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设”。因此，袁斌的谨慎表态，不仅仅是一种姿态。

      但中信方面反复强调，他们参与成都西部新城建设，是区域化开发，不是城市运营，与国家政策并无抵触。

     “我们引进中信也是一种政企合作，通过中信的直接投资，共同经营城市新区，吸引更多企业进入，而土地只是其中重要的资源之一。”杨洪举称。

      早在郫县项目启动前，中信深圳投资开发的长沙中信新城，已经采取了同样的模式。长沙中信新城占地约2188亩，总建筑面积超过170万平方米，据说总投资将超过56亿元，建设期同为5年。

      在这个新城规划中，包括了超大型购物中心、智能生态型写字楼、绿色生态会所、高尚居住区、中信工业数码港、五星级酒店等多种物业形态，号称是集购物、娱乐、文化、旅游、金融、数码信息港及绿色生态会所等为一体的融城中央商务区。

      “政府关系过硬是房企进行‘曲线’运动的前提。”成都地产分析人士游佳认为。在宏观调控背景下，通过特殊的企业背景和关系，直接与项目所在地政府深度合作，就避免了土地拍卖会上刀光剑影的争夺，很大程度上能降低拿地成本，提高利润回报。

      在成都，本土房企老大置信集团成功运作了青羊工业园区和彭州市等多个二三级城市的大规模开发项目，而新加坡三大开发商合组的盛吉利公司，也通过锦江区政府合作开发卓锦城，拿到的地价比邻近的万科楼盘魅力之城便宜得多了。