观点地产网 武瑾莹 5月2日，太古地产在香港召开IPO新闻发布会，公布其于联交所主板上市的详情。5月3日，太古地产开始招股，成为5月份首只公开发售新股。太古地产将发售9.1亿股股份，以招股价20.75至22.9元，集资189亿至208亿元。
截至目前，有消息称太古地产的国际配售部分已经足额。太地招股价在20.75至22.9元之间，以每手200股计算，入场费4626.2元，共发行9.1亿股股份，公开发售仅占5%，集资净额最多208.39亿元。
公告还表示，计划发行的9.1亿股新股占太古地产扩大后股本的13.8%，此次IPO交易还拥有1.365亿股超额配售权。太古证实，已引入两名策略投资者，分别是中国银行旗下中银投资入股7.8亿元，及荷兰退休APG投资15.6亿元。
而在金利丰对太古的研究报告中表示，太古集团计划发行9.1亿股新股，公开发售占5%，而员工也可透过粉红表优先认购，相等于公开招股的7.7%。太古地产上市后，即使计入超额配股权，太古仍然持有82.75%。集团已引入荷兰地产基金APGPool为基础投资者，涉资15.56亿元，6个月禁售期。另有市场传闻指中国银行旗下中银投资也成为其基础投资者，荷兰ING房地产基金旗下的房地产基金和美国房地产基金公司Cohen&Steers也有意入股，成为主要投资者。
太古地产公告披露，在IPO之后所得款项净额中，约21以港元将用作发展在香港、中国内地及英国的现有物业项目的资金。约38亿港元将以短期存款或货币市场工具方式持有，用以于太古地产的未来物业项目；约55亿港元将用作偿还太古地产根据循环贷款融资想太古财务有限公司的借款，以及约79亿港元将用作偿还长期借贷。
太古地产行政总裁郭鹏通过视像会议表示，太古地产未有迫切运用所有现金，有关安排可减少资金成本，令财务更健康。太古地产集资还债后，净负债比率将由30%降至13%。
在被被问到公司的估值是否较低时，郭鹏认为，现时公司的估值非常合理，由于估值很大程度取决于本港及内地的核心资产组合，所以对策略具信心，料业务将有增长。此外，郭鹏指出，中央收紧措施针对住宅市场，不会对公司内地项目有直接影响，亦不会影响商业项目的价值，因为有关政策只是针对住宅，料对公司的发展反而有利，可藉此增加未来发展机会。
太古地产招股价范围较其2010年底预测资产净值，仅折让一成多，对于有指定价太进取，郭鹏强调估值取决太地中港两地的核心资产组合，于预期业务会持续增长下，认为定价合理。郭鹏指出，太古地产目前没出售物业计划，更有数项物业项目于未来数年落成。
太古地产预测今年股东应占基本溢利不少于42.26亿元，按年升10.45%。2009年太古集团年营业额81.92亿元，按年上升16%，纯利153.89亿元，升2.65倍。
在太古地产发布了IPO的详情之后，不少证券研究机构也对此纷纷发表意见。据凯基证券统计，截至今年3月底止，太古地产的物业组合总值达到1838亿元，在物业组合中，香港收租物业占七成六，其中最值钱的为金钟太古广场，连同三座写字楼及商场共值590亿元，又一城商场估值144亿元，刚于去年落成的港岛东中心则值106亿元，太古坊写字楼估值173亿元，现正申请重建为两幢写字楼的康和大厦等科技中心，则价值57亿元。
凯基证券认为，太古地产预测今年股东应占基本溢利不少于42.26亿元，按年升10.45％。作为一家大品牌的地产商，市值大，吸引基金认购。但太古地产招股价较资产净值折让为8.3%至16.1%。估值并不太吸引。
但金利丰却表示，太古分拆地产上市后，后者将集中物业发展及租赁业务，投资物业租金收入料有增长空间，投资者可考虑现金认购。
此外，辉立证券的地产分析师陈耕表示，太古地产的核心盈利模式是通过长期持有投资性物业获取稳定收入，并通过不断提升投资物业质量以提高收益回报率。其目前的投资物业组合主要由写字楼、零售物业和酒店构成，写字楼和零售物业是主要的收入来源。随著内地项目的陆续投入使用，太古地产的未来业绩增长将高度依赖内地业务。
截止2010年3月末，太古地产所有的物业楼面面积约为252万平方米，其中约216万万平方米为投资物业，包括楼面面积约149万平方米的已落成投资物业和61万平方米的发展中及未来发展投资物业储备。公司约98%的投资物业面积重点分布在香港和中国内地，其中香港的投资物业楼面面积约为140万平方米，内地则有约72万平方米。
